“当大街上遍地都是鲜血的时候，那就是你最好的投资时机，”这是李嘉诚教导后生的经验。广州西关的购物中心地产像荔湾广场、名汇商城、康王地下商城等如今境况不佳，南方大厦、长堤这些老商业圈早已式微，李嘉诚偏偏相中了广州西边一块7万平方米的地皮，至今这里的周边依然破旧。虽然这块地早在地铁一号线启用时已被买下，那是1999年的事情了，却迟迟未见动静，直到2005年才开始动工，今年4月得名——“西城都荟”。

　　和黄：看谁的mall更牛

　　2006年5月26日 《赢周刊》 记者 梁雯昕

　　李嘉诚为何等了那么久

　　走入通往广州黄沙地铁站附近的一条人行隧道，总是湿漉漉的，地上还有粘粘的黑色泥水。黄沙地铁站，没有像其他地铁站那样的手扶电梯，楼梯像多月未曾打扫。以前向老外介绍广州特色的旅游书上，总有关于清平市场的介绍，黄沙附近原本热闹又有些脏乱的清平市场早已经寂静下来，已成为一些人童年的记忆。和黄购买的地皮旁边有个梯云市场也已经没有了档口，但是依然有无牌的商贩在摆卖，有些小饮食店来这里采购些死鱼死虾还可做成虾酱或剁成鱼茸，死鱼虾发出阵阵腥臭，污水潺潺而流。

　　 有消息人士向记者透露，李嘉诚拍下黄沙地铁上盖地皮多年，却一直不动手，是因为他宁愿多交几年费用，也不愿意让这个脏乱的环境影响这个未来的物业升值。他本想如打造北京商圈一样，把这里变成一个高级的购物中心，无奈周边环境太差，只得年年催着政府清理附近的清平市场和街市。传闻当年，广州评不上全国卫生城市，就是因为来评选的人一下飞机便避开接待的领导，直接跳上出租车，让司机带他到广州最脏的地方。司机便把来人送到了黄沙，结果评选照片拿出来，广州人都只能无语。

　　 不过时至今日，李嘉诚却是不能再等了。1997年亚洲金融风暴之后，亚洲各国哀鸿遍野，港人挥师北上，2000年左右是个国内许多购物中心地产纷纷开业的一波高潮。李嘉诚投资兴建的北京东方广场第一期，也是在这段时期开张的。而2007~2009年也将迎来第二波（见表），尤其是港资的各大地产集团，早已经动手圈地的圈地，盖楼的盖楼，好不热闹。李超人再有耐性，也抵不住竞争对手的热情，终于黄沙地铁上盖物业于2005年下半年动工。

　　和黄能否改变历史

　　今年5月，和黄就开始出租“西城都荟”的商铺，并寻找香港投资者。和黄很希望能改变广州人的购物习惯，让他们从街铺转向mall。现在，广州人都喜欢到天河的mall去购物，而和黄却想把人流拉回荔湾老城区，目标还不止这么多，还有珠海、南海和佛山等地的居民。这靠的是什么？和黄自信有金字招牌以及它和跨国企业的亲厚的关系。

　　 港资的恒基兆业投资了同样在荔湾区的恒宝广场，也同样处于地铁站之上，但是这个购物中心在开业了几年之后显然还有大量空置铺位。恒宝的首层的确是租满了，可是第二层、第三层和第四层呢？似乎出现了困难。广州人的消费习惯其实与香港人有些相似，不管住在哪里，依然喜欢到商业区购物，比如旺角和铜锣湾。恒宝广场其实更占优势，因为更靠近上下九步行街这个老牌商圈，但是结果却并不令人鼓舞，显然恒基尚且对广州购物中心地产不得要领。西城都荟的位置也并不是理想的地点，然而现在也只能等待和黄来改变历史，最起码和黄旗下拥有百佳超市和屈臣氏。而同时，他们也在和10个潜在的大商户谈判，如果全部能够签下合约，出租率已经能达50%。论mall的管理经验，和黄在香港也未见得是最牛的。

　　太古如何让物业升值30倍

　　 在香港，太古很大部分收入都来自商业地产的租金，而且今年这个收入会继续上升，增长率预计能达到10%甚至更高。太古集团的管理能力从太古城便可见一斑，太古城建有61幢住宅，加上一座全港最大购物中心，逢年过节便会邀请例如广州杂技团的团体到购物中心表演，就连区内的人行道地砖也会定期重新铺一次，楼身到一定阶段就进行大翻修。其中有些住宅已年过30，但是其楼价坚挺是港人皆知，太古城住宅至今已经升值30倍，和现今香港新发售楼盘价格几乎无异，所谓精通港式管理者，非太古集团莫属。不过，这样耗费人力物力的管理模式，必然带来高昂的管理费用，习惯粗放管理的内地市场能否接受？而作为英资背景的太古又是否已经学会变通之道？

　　可是，太古如今在国内的物业很少，远远不能和李嘉诚、甚至和恒隆地产相比。恒隆的投资集中在上海和北方，单是恒隆广场一个品牌，已经在各地开花结果，恒隆广场还计划着开到中国大陆十多个城市里去。太古除了重金砸往广州太古汇，剩下的便是收购了上海中信泰富10%的股份而已。中信泰富集团为了上海陆家嘴的一个地产项目，将每年可为其带来3亿港元租金收入的香港“又一城”项目50%股权转手太古集团，把赌注放到上海去了。

　　太古的首席财务官郭鹏（Martin Cubbon）说太古集团并不打算买下中信泰富广场更多的股份，它要为自己建立起一份可控制管理的良好记录，太古的眼光盯上的是中国内地10个城市的地产投资，包括南京、杭州和天津。郭鹏意识到北京与上海已经不能给太古带来很多他们希望能掌握到的机会。纵观上海CBD的甲级写字楼和大型购物中心，80％是由港资地产集团经营，以李嘉诚为首的香港地产商这些年拿下多个项目，在几年后坐享较高的升值之后，才开始慢慢开发。

　　李超人许多年来一直在与老牌的英资集团斗，如果说和黄商业地产在香港比不过太古，那么来到广阔的中国内地，光凭着圈地就已经能够拉开与太古的差距了。

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　　李超人的胃口

　　□赢周刊记者 梁雯昕

　　和黄和长江实业在国内的土地储备，在港资地产中无出其右，一来是李嘉诚在内地长袖善舞，与政府关系相当不错，二来他的眼光和行动向来是快人一步。他为和黄、长实争取好地，同时也不会忘记给自己打点。2005年12月，李嘉诚个人就买下了上海一个6.83亿美元发展项目的大块股份，这本是他的两家上市公司长江实业以及和记黄埔所拥有的，于是引起了关注，因为小部分的股东利益会因此受到威胁。Mapleleaf是李嘉诚基金控股的一家公司，正是它用25.9亿人民币买下了上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司的一块商业用地。本来，长江实业及和黄一起，打败了同样来自香港的地产大鳄新鸿基地产和太古地产，获得了这块地，但当时李嘉诚的慈善基金并未参与。

　　在金融分析师的眼中，李嘉诚在亚洲是出名会做生意，从他以私人身份介入就能说明这是个非常合算的买卖。当有决定权的大股东参与其控制的上市公司一起参与投资，这就能够减低小股东从该项目获益的机会，而他们也不能说什么，因为这个交易还不至于大到要启动股东们的同意机制。虽然分析师们都觉得这样做有点不寻常，但是还未至于要敲警钟。就这样，李嘉诚轻松地把这块浦东世纪大道上的心脏位置收归名下，新鸿基与太古只有咽口水的份。

　　 2005年和黄的年报数据显示，他们现在中国内地建设中的总建筑面积有1200万平方米，包括住宅与商业地产，这些要全部建成也是2018年的事情了，和黄还依然表现得“求地若渴”。和黄的胃口，真不是一般的大。

　　港资Mall——第二波

　　赢周刊记者 黄婉华 文 梁雯昕/图

　　作为内地地产业的启蒙老师，香港地产商在内地曾经集体遭遇“滑铁卢”，但近来港资地产商在全国全面出击，动作频频，背靠着香港这个便利的资本市场，不仅大手笔圈地，布局全中国，利用REITS出售商业地产，而且曾经一度沉寂的广州市场，又再度看到他们活跃的身影，似乎昭示着他们不仅已经走出来，而且还要准备大干一场。

　　港资进入广州市场开发商业地产项目一贯慎之又慎，即使项目已经落地，也要一再延迟动工时间，无论是位于天河商圈的太古地产所属太古汇项目，还是位于黄沙的和记黄埔的西城都荟项目。二者目前预定于2007年底和2009年开业，都属于超大型商业地产项目。在新世界、和记黄埔、合和集团等众多香港地产巨头纷纷进入广州市场后，姗姗来迟的新鸿基地产则将其广州首个项目选在花都。可以预见，港资的活跃将加剧广州商业地产的竞争，并将改变广州商业地产格局。

　　港资搅热广州商业地产

　　太古汇好事多磨

　　根据太古汇在广州的注册资料显示，太古汇（广州）发展有限公司原为太古地产与广州日报报业集团在广州共同投资40亿人民币的中外合资企业，广州日报拥有该块土地的使用权。二者计划兴建一个多用途项目，提供超过45万平方米的零售、办公大楼、酒店及文娱设施，并于2008年底落成，并成为广州市“十一五”期间标志性文化设施之一。但几经周折，太古汇已经由原来占51％的股份变成现在占97％的股份，并正式宣布太古地产已于近日取得了位于广州天河路与天河东路交界的原太古汇广场的土地使用权。对于为何项目拖延长达4年才动工，太古汇(广州)发展有限公司总经理郝继霖没有作过多的解释，由于该项目将是太古地产在内地第一个发展项目，如果能够赶在2010年广州亚运会开业，将不影响集团的预期目标。

　　早在2001年太古地产计划进入广州市场时，就受到各界的广泛关注。伴随着太古进来的，除了太古地产先进的商业地产经营理念，同时还包括众多个国际知名时装品牌，如A|X Armani Exchange、DKNY、MAX&CO、Polo Jeans、Kookai、Mango等。香港太古城，不仅同时设有4间大型百货公司，包括香港首间及唯一的日本UNY生活创库，英国知名的马莎百货、最为香港人熟悉的永安百货及年轻人至爱的Log-On，提供多元化的购物选择。这些都是让业内同行艳羡的资源。

　　有业内人士相信，随着太古汇登陆广州，这些品牌也会随之引进，成为对抗正佳以及天河城的杀手锏。

　　太古香港模式能否复制

　　香港室内设计协会会长陈德坚表示，太古汇的开发理念是创意、前瞻和细致。香港发展商业地产的时间比内地要早20年以上，而作为商业地产运作，其实要比住宅地产考虑更多的因素，比如在橱窗的设计上，也会采用很多富创造性的设计手法；因此在建筑的同时，设计上考虑到广州在10年以后需要什么样的购物广场，这也是香港的太古城、太古广场、又一城数十年长盛不衰，所取得成功模式之一。他表示，内地商业经过近十年的发展，在上海、北京已经出现很多豪华的大商场，但是MALL的操作和商场这种业态又有所区别。比如在细致方面，不仅体现在对建筑质量的监控上，甚至细致如商场内的灯光亮度，也会精心设计考虑。就内地商业发展而言，还欠缺这方面的专业人才。

　　据太古汇内部负责人介绍，现在的太古汇在太古地产的商业物业开发上已经是第四代产品了，除了在物业管理引入香港太古地产的成功经验，在企业内部也会从上而下地贯彻太古地产的管理方法。同时也会在招商上作细致选择，既顾及商家的利益，又保持了项目整体形象的一致性。客户群会偏重中高端品牌，60%是外来品牌。因此，从定位而言，还是天河CBD的顶级购物场所。

　　实际上，从太古汇的地点选择中，可以一窥太古集团独特的投资风格。太古集团在香港拥有三座著名商业物业。一是太古广场，坐落于香港市区心脏地带，位于地铁港岛线和九龙线的中转站。这座“城中城”拥有甲级写字楼、会议中心、酒店式服务住宅、五星级酒店和商场。太古城中心，其是港岛区最大型的购物中心，位于太古地铁站上盖，交通网络连接东区走廊和海底隧道，可往来香港各区和九龙半岛。太古地铁站目前也是香港唯一以发展商命名的地铁站。又一城，是香港九龙中区最大的购物中心，位于九龙塘地铁和火车站上盖，为九龙与新界、深圳罗湖的交通枢纽。物业楼高7层，场内有超过200间商店，是香港最多世界顶级化妆品集中的地方。

　　其共同的特点是首先必然是地铁和其他交通的枢纽。太古地产兴建商场物业习惯选择人流最密集的地铁交汇处的上盖。而广州的太古汇，也正毗邻广州地铁一号线天河体育中心站，其地下设施也与新建的广州地铁三号线相连。完全COPY香港太古的模式，广州太古汇拥有一流的硬件。

　　有硬件就能打硬仗吗？有业内人士表示质疑，当年第一波港商投资广州房地产热的时候，最后还是因为地缘，对政策理解等原因，纷纷撤出广州，这次商业地产热虽然已经观望了市场几年时间，但是历史是否会一再重演，业界不少人士表示担心。

　　天河商圈目前拥有天河城，正佳广场，维多利亚新大新等，已经是珠三角首屈一指的大商圈。但是这个商圈的发展也面临三大问题，交通问题———这么多人和车如何进入，进入后如何合理分流而不造成交通堵塞甚至瘫痪。内部租户的经营错位问题———据悉，目前，正佳与天河城的部分租户已经出现重复经营现象；天河路怎么解决好两边道路商业项目的连通互动关系，而不是目前一个个单体购物中心的孤岛现象。

　　港资地产：“赢在地段”还是“赢在经验”？

　　□ 赢周刊记者 黄婉华

　　太古汇VS西城都荟

　　合富辉煌副总黎振伟认为，落户天河的太古汇和扎营荔湾的西城都荟两者在地段选址上不具备可比性。众所周知，天河在规划中已经是广州未来发展的CBD中心，又是地铁一号、三号线的上盖物业，非常适合发展长线收租商业项目，发展潜力巨大。而太古地产更是以擅长发展商业项目而闻名，因此对正佳和天河城而言绝对是一个强劲的对手。

　　而黄沙的商业环境处于向下衰落的阶段，并且和黄的实力在于地产项目的运作而不是商业地产的经营，虽然西城都荟有可能引进马来西亚第二大百货公司进场，但项目能否取得成功还要看各家的综合实力。另外还有一个因素就看两家的政策协调能力，西城都荟迟迟没有开工的另外一个原因就是搬迁原址住户，就适应内地政策法规方面而言，和黄的经验略胜一筹。

　　不过，黎振伟业表示，商业项目的成功取决于本地的消费水平，广州的GDP、人均收入水平、人均消费能力等多项综合数据均较国内其他城市优胜，广州是藏富于民，其巨大的消费能力不容低估。

　　冷静觅食的虎

　　业内公认，目前内地房地产业以“香港模式”为榜样，其特征就是开发商要完成买地、规划施工、融资、预售、交房甚至物业管理等所有环节，利用银行资金、预收款、施工企业垫款等，开发商自有资金所占比例甚低，从而能垄断房产利润。“香港模式”的核心是开发营建，开发商的作用相当突出。实际上“香港模式”能够发展起来，关键在于资金供给能够跟得上，资金也是内地商业地产发展的瓶颈。

　　同处于荔湾区，广州百货业后起之秀新光地产所属的新光百货总经理李庆杰认为，芳村区合并到荔湾区之后，整个西城区的辐射范围将更广，需要提升西城区的商业氛围，西城都荟的进入可以加快老城区商圈的成熟氛围，要比单体成熟的市场好运作。

　　据最新的福布斯榜公布的数据显示，40位富豪有三分之一是以房地产致富，前十名中就有八位是地产商。大部分富豪都受惠于内地迅速发展的经济，而从事房产、饮食、制衣和运输是最易致富的行业。以李嘉诚为代表的港商投资广州地产，采用的套路与第一波港资地产广州热完全不同，目标直接投向更具利润空间的商业地产。

　　实际上在很多人看来，像和黄、长实、新鸿基、新世界这样的香港地产商，他们在内地更似冷静觅食的虎，一旦有项目进入其视野范围，会考虑得仔细而长远，只要该地区的经济发展和人口的消费能力达到一定水平，项目地理位置适当，估算投资能带来合理稳定回报，就会采取行动。

　　内地商业地产热已经引起了国家有关部门的注意，就在去年商务部还专门派人到广州对商业地产进行调查，广东省连锁经营协会的一位负责人表示，商业地产是地产项目里边最复杂的最难操作的项目，香港地产直接操盘太古汇和西城都荟，无论是赢在地段和还是赢在经验，对国内经营者来说，是近身学习的大好机会，同时对内地经营购物中心的同行将造成强大的压力。

(责任编辑：毕博)