搜狐财经、焦点房地产网联合采访报道

　　继国六条之后，期待已久的部委细则今天终于出台。今日，国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知。

　　搜狐财经、焦点房地产网第一时间就此采访了北京师范大学金融研究中心主任，他认为，加大闲置土地处置力度有利于平抑房价，以下是钟伟教授的采访：

　　自有资金涨到35％，在土地持有环节增加闲置费，并加强力度，这两点政策对市场将会有何作用呢？

　　钟伟：对于第一点，自有资金涨到35％，我认为对房地产影响是将会加速房地产的分化，但对房价影响不是特别大。在房地产百强企业榜单中，企业的负债率平均是50％多，负债率非常低，所以对大开发商来讲，他们的资金来源非常充裕，资金对他们来说不是问题。央行2003年“121”号文件规定是自有资金是30％，二级资质的可以在银行贷款，增加了5％冲击的是那些二级资质以下的，他们本来就没有什么项目，没有更多的信贷。所以政策出台将加速开发商的分化，大的开发商市场占有份额将有稳定的上升，从而加速中小开发商的出局，让资金更多集中在大企业手里。但对国家来讲，可以降低金融风险。

　　我们算一笔帐：到2005年底，银行发放给开发商的贷款是9000多亿，按照35％计算自有资金应该是3000亿左右就可以了。而开发商的自有资金部分，百强企业的净资产是2000个亿，其他不包括百强的二级企业是2600多亿，还有2000亿左右是剩下的，加起来是6600多亿，远远超过这个数字，所以整个行业的贷款风险不是太大。对房价来讲，小开发商小了，可能会影响房产供应总量。

　　置于增加土地的持有成本，我认为两方面效果都有：平抑房价和让房价涨得更多，但综合比较还是平抑功能更强。

　　一方面这个政策有可能让房价涨得更高，因为闲置土地被回收以后，重新进行招拍挂，按照现在土地拍卖的天价，很可能让未来的房价在一个很高的成本上；

　　但是在另一方面，对房价的平抑是显而易见的。闲置土地被收回之后变成住宅，肯定会增加市场上的房屋总量供给，所以总体上说对平抑房价有作用。但是这个政策不是什么新闻了，在执行过程中很容易被规避，开发商很容易用一些手段，比如挖一个坑，托个几年。所以这条规定要靠地方政府的，很多地方政府都是同开发商一条裤子：招拍挂200万，地方政府返还给开发商100万都有可能，所以对土地真的拿回来，执行起来比较难。但是我们欣喜看到，“对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”这是中央对半吊子工程的具体措施，不过说到底看地方执行。

　　实际上按照目前所有囤积土地的供应量，百强企业囤积的够开发10个月左右，所以1年以上没有太大的问题。因此如果房地产开发企业正常操作节奏不会打乱，除非是炒地盘。（马磊）

(责任编辑：雨辰)