国六条出台后,著名经济学家赵晓曾表示,难以将房地产调控下来,但看到今天的九部委细则,赵晓却认为,这是04年宏观调控以来看到的最好的一个文件,调控走上了一条正确的道路。
他认为,过去的新旧国八条着眼于调控房价,这次文件题目《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,表面上看上去仍是调控房价,但实际上已经从调控房价转向游戏规则的重建。
老百姓买不起房是焦点问题,一种情况是由于房价过高、房价存在泡沫,另一种情况是老百姓收入太低,事实上,房价存在过高的问题,但另一方面,我国收入两级分化,这种情况下,就算房价没有泡沫,很多人还是买不起房,就像上海的房价从2万降到1.5万再降到1万,还是买不起。因此通过降房价来解决老百姓的住房问题是不可能的,虽然防范过快上涨的风险、稳定房价是一方面,更重要的是寻求公共住房的解决办法,即住房保障制度的建立。
住房有两个轮子,一个是市场的轮子,另一个则是住房保障体系。过去没有强调保障,地方政府出让土地获取稳定收入,却对住房保障制度不积极。这次的文件给了地方政府很大的压力,文件中说:“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任,把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制,促进房地产业健康发展。”同时,“国务院有关部门要组成联合检查组,对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。”
文件中还要求,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,此外,中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%, “土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”
这些都对地方政府造成了压力,地方政府在兼顾效率的同时也要兼顾公平,要保证中低收入者的住房,缓解当前大众对于房地产市场的抱怨。这就使游戏规则发生了改变,调控重点由调控市场转向调控政府,这是正确的道路,将宏观调控的压力由中央转向地方,调控效果将立竿见影。
但同时,赵晓认为,措施还可以更严厉些,文件中说“对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市,要予以通报批评,并限期整改”,他认为,可以采取一票否决,对房价失控、中低收入者住房问题没有解决好的城市,政府责任人直接撤职。
细节点评:
中小户型房子会不会落到投资者手中?
对于“90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%;中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%”,赵晓认为有利于保证中低收入者的有效供应,但同时担忧,政府如何保证这些中小户型的房子最终落在中的收入者的手里,而不是落到投资者的手中。
营业税提高难以限制海外基金的投资
“从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款侯的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。”
赵晓认为,此举虽是为了抑制投机和投资,但是对海外基金的投资却难以发挥作用,海外基金可以在国内购置房产,然后在海外上市,从资本市场上获取资金,从而进行经营性的投资,比如长线的出租,比如五年以后再出售,由于钱都是在资本市场上获取的,没有资金的压力,而海外资本看好人民币升值一定会买他的股票,所以这一规定对海外投资者的压力不大。而去年全国的海外资本增长了400%,占了相当的比例。
房企资本金比例增长到35%助长房价
“对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。”
赵晓认为,这将减少投资、减少供给,将助长房价,这与抑制房价是相悖的,但有助于降低金融风险。
打击囤房有难度
“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。”
赵晓认为,此举目的是为了加快土地进入市场,增加供给,表面上看有利于打击囤地囤房,但开发商可以开发以后不卖,或者自己消化了、或者跟海外基金联合起来,五年以后再卖,只要二手房的税收敢不上房价的增幅,开发商总会愿意想办法。 (责任编辑:雨辰) |