□本报记者 何军

    建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确规定,为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源,对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。

据相关数据统计,大概有三成的房地产类上市公司可能因此而无法获得商业银行的贷款。

    根据中国证监会行业分类,目前沪、深两市房地产类上市公司共有55家。据WIND资讯统计,截至2005年12月31日,上述公司的资产负债率在10.86％至778.75％之间,其中资产负债率高于65％的企业达到了20家,占房地产类公司的比例为36％。

    一基金公司行业研究员告诉记者,虽然上市公司自身的资产负债率和项目公司的资产负债率不能完全等同,但因为上市公司是合并报表的,因此可以从母公司的资产负债率大概推算项目公司的资产负债率,近而推测项目资本金比例。从2005年年报可以看出,大概有三成的房地产类上市公司可能因为项目公司的资本金比例低于35％而无法获得商业银行的贷款。

    部分企业可能已经意识到资本金比例过低的现状,正试图通过多种途径解决自有资金不足的问题。非公开发行股票引进机构投资者,筹措项目资金,成为一些公司的首选。

    《上市公司证券发行管理办法》实施以来短短20天,已有5家房地产类上市公司提出了非公开发行的预案,计划募集资金约47.3亿元,其中最高的资产负债率已经达到了75.6％。

    业内人士分析,在一些房地产类上市公司无法获得商业银行贷款,又无法通过证券市场再融资的情况下,可能会尝试信托、委托贷款等其他方式解决项目资金不足的问题。

    除了有条件限制贷款外,《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对房地产类上市公司的另外一个重要影响是,对未开发的土地和开发不足的土地将有条件征收土地闲置费。

    目前,很多房地产类上市公司都有数额较大的拟开发土地,形成的原因可能是为降低开发成本而提前储备土地资源,也可能是后续资金跟不上而被迫闲置。但无论哪种情况,根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,对超出合同约定动工开发日期满1年未动工的,将依法从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的,将无偿收回土地使用权。

    上市公司年报中,土地储备很多都已经转移到存货科目中核算,有的细分为拟开发土地,有的细分为开发成本,金额都很大。但无论哪种形式,只要超过一定期限未开工或开工不足都将收取高额土地闲置费,这对房地产类上市公司的资产结构将产生很大影响。

    小开发商将遭遇“政策严冬”

    □实习记者 于祥明

    北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲说：“这是非常量化的政策,表明整个房地产行业将进入较为充分的竞争时代。”

    范小冲向上海证券报表示,此次量化调控政策,有关限制开发商囤积土地,设置开发面积和开发时间节点的第七条对行业影响最大。“房价上涨过快的现象背后是供需缺口矛盾的作用,‘8·31’大限之后,招拍挂的土地非常有限,直接导致房宅供应量有限。”

    范小冲告诉记者,另一方面在“8·31”之前的大量土地被囤积在一些开发商手中,扰乱了土地供应市场。“量化政策的出台,将直接把这一块土地挤出来。”范小冲甚至有些高兴,“有‘特殊能力’靠关系吃饭的开发商生存空间越来越小,将逐步退出房地产行业。”重庆金科集团公司总裁谌俊宇同样如此预测。他告诉记者,此次政策对实力开发商利好。

    范小冲分析后认为,“后市”时代对小的开发商而言可谓是“政策的严冬。”

    全国工商联房地产商会会长聂梅生教授认为,此次调控将是一个分水岭。“在70%的‘高压线’外,将是实力开发商的战场,小开发商只能在‘高压线’内求生存。”聂梅生表示,一些准备进入或刚刚进入房地产行业不久的开发企业,“需要想好出路和退路。”

    近日办理过户售房者明显增加

    □特约记者 薛明

    “这几天,来房地产交易中心办理过户的售房者明显增加。”刚刚从上海房地产交易中心回到门店的信义房产某店长告诉记者。显然,自6月1日起更改的“2年延为5年期限”的全额营业税征收规则已在市场上提前预热。尽管只有短短几天了,但能赶在6月1日前办理过户的交易双方都在积极行动。

    能够抢先过户的人士毕竟是极少数,大量二手房抛盘者将遭遇漫长的售房冻结期。

    汉宇地产总经理施宏睿称,由于目前二手房交易中有近70%属于5年以内的房产交易,新政实施后,二手房交易量将大大降低。

    中原地产一位经纪人介绍,根据现在的交易进度,二手房从签约到过户完成,一般需要35到45天。因此,即便买卖双方都没有贷款,且现金充裕,要想在二天时间内完成过户也是根本不可能的。

    “我的房子从买来至今都不足五年,近期是不打算出手了。”刚刚听到消息的徐先生称,他在上海某知名楼盘捂有三套房产,这标志着在未来三至四年内,他将持续支付高昂的贷款成本。 “如果房子出租的形势再不好,我的损失是很大的。”徐先生颇有些无奈。

    购房者普遍持观望态度

    □特约记者 薛明

    据了解,在“国六条”出台之前,上海二手房的热卖趋势就已经止步。新政出台后,楼市供需心理再次发生换位：出售方开始放弃加价,宁愿让利出手,心持观望的购房者则暂时退出了市场。

    此次《意见》细则对购房者的一个重要影响是首付比例的提高。“将贷款首付二成提高到三成,虽然力度不大,但是影响面不小。”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示。据了解,目前上海不少商业银行已经在执行三成首付的最低限制,而专家认为,这一政策的作用与其说是影响操作层面,不如说是一种威慑力量。

    “新政频出,楼市有很多不确定的因素,我们宁愿再等一段时间。”本来打算买房的朱先生称。同时,朱先生对政策的有效性还持观望,“如果按上次宏观调控的影响,大概楼市会有4个月的冷淡期。随后需求就会释放,交易回暖,价格开始稳定并有上升。这样看来,调控将可能起到短期抑制的作用。”

    5月以来,上海楼市受新政预期影响,交易已经明显下降,汉宇地产总经理施宏睿预计,5月上海二手房成交量可能环比下降30%至50%。