针对购买多套住房（两套及以上）用于投资及投机的行为，还应该将这项政策进行再细化。笔者建议，对于购买多套住房（两套及以上）者，提高首付到50%，超过4套以上者，取消按揭贷款。

　　为落实国务院促进房地产业健康发展六条政策，建设部等九部门迅速地制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。该意见从财政、金融、税收、市场管理和房地产的供给和需求等方面，全方位地提出了十六条具体措施，非常及时，力度也是最近几年来最大的。这一系列政策的实施，将会对稳定住房价格起到积极的作用。

　　笔者认为，此次宏观调控政策中最引人注目的一点，就是个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。几天前，有关部门还在否认有关提高首付的政策讨论。看来这项政策对于住房价格的调控作用是很明显的。事实上，通过提高首付，将会在很大程度上增加房地产投资和投机者的成本，从而有效抑制投资和投机需求。

　　目前，我国房地产市场中的过度需求的重要一部分，就是虚假的投资和投机需求，真正的住房需求因此而受到严重的影响而无法满足。一方面是价格的畸形上涨，一方面是居民的住房需求无法满足，所谓的住房控制率增加，实际上就是一种投机需求过度的表现。

　　抑制房地产需求的手段，除了提高按揭贷款利率外，就是提高首付款的比例。提高利率不仅会抑制需求，而且会对已经使用贷款购买了的居民造成较大影响，增加其还款压力，降低其消费能力，影响消费需求的稳定，而提高首付款的比例是提高利率的补充和延续。

　　本次提高首付并不是一刀切，而是根据购买住房面积的不同实行了区别对待，这是国家政策层面首次提出“区别化”的住房信贷政策，这一点是非常重要的。把首付款比例由20％提高到30％，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20％比例，则充分考虑到了中低收入群众的购房需求。

　　以前提高首付比例的最大阻力，就是有些人认为，提高首付可能会对广大普通居民的住房需求造成影响，本次区别性政策，则避免了一刀切政策可能造成的负面影响。实际上，早在年初的两会上，就有代表提出了先在全国部分地区（东、中、西部地区各选部分地方）试行将个人住房贷款首付比例由20%-30%提高到40%-50%，这也反映了广大民众的共同心声。

　　不过，本次提高首付政策，还仅仅是依据面积为标准进行了区分，虽然有了很大的进步，但可能遇到的问题也还很多。比如，在房地产销售中，到底改由谁来核定住房面积？

　　是银行，房地产管理部门，还是房地产开发商？因此，关键还是对这项政策再细化，究竟是由谁来核定合适，不然可能出现无法落实和操作，或者在操作上弄虚作假，而流于形式。另外，目前的这种差别性政策，还无法解决投资和投机者购买90平米以下住房的问题，而这同样会造成价格的上涨。所以，针对购买多套住房（两套及以上）用于投资及投机的行为，还应该将这项政策再进行细化。笔者建议，对于购买多套住房（两套及以上者，提高首付到50%，超过4套以上者，取消按揭贷款。

　　作为一项政策调整，按不同情况，将首付款设为20％至30％，可以说是一次很大的突破，尽管这项措施遇到了来自各方面的阻力。其作用和效果将会是乐观的。但我们也要清楚地认识到，20%至30%的首付比例，对于投资者、投机者来说，假如房地产价格上涨带来利润大于因为首付提高后的成本的话，投机行为还是难以抑制的。这也就告诉我们，提高首付仅仅是诸多的政策措施的一种，其作用的发挥还需要其他措施的配合才能最终得以发挥。

　　□张琦（北师大经济与资源管理研究所研究员）

(责任编辑：崔宇)