二手房交易成本增加打击炒房者
提高首付比例对借款人影响有限
调控落实不力城市将被通报批评
昨天，九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》一经公布，市场反应最大的就是二手房市场。
《意见》规定从6月1日起将二手房交易营业税的征收年限调整到了五年，并且规定买房不足5年转让征收全税。这使得京城的二手房交易手续办理大厅人员暴增，而链家地产、我爱我家、中大恒基等京城几大房地产中介机构纷纷表示，该政策的实施，将会导致京城8成房龄在5年内的二手商品房受影响。
市场见闻
各区二手房交易办理现场人气火爆
昨天14点，在宣武区房管局服务大厅内，许多市民正急急忙忙地办理二手房买卖手续。
“本来想过段时间再办理手续，没有想到新规定马上就要实施了，所以我抓紧来把手续办了。”正在办理二手房买卖的张先生说，前段时间已经为自己的房屋找好了买家，本想下周再来办理手续，但是马上就要实施新规定了，而自己的房子才买4年，为了避开高额的营业税，就赶紧抽时间来办理手续。
在交易大厅的各个业务办理窗口，都坐满了办理房屋交易的市民，大厅的排号等待区，也坐满了等待办理业务的人，有的没有座位，只好站在一旁等待。
海淀及丰台区房管所的情况也如此。
业内说法
营业税征收期限上调抬高二手房价
“增加的税费将会转嫁到房价里，二手房价势必跟着涨！”针对“营业税的征收期限由2年上调至5年”的消息，链家地产负责人昨日向记者表示。
链家地产市场总监金育松告诉记者，当前的二手房市场供需比在1比5左右，依然是以卖方为主导的市场，再加上二手房消费者中85％以上是以自住为目的的刚性需求，因此，调整后的营业税导致出售者增加的成本很可能再一次转嫁到房价中。而从一年来营业税实施效果来看，购买不足2年转手交易的二手房中，有近80％的房产出售者将税费转嫁到了房价里，这在很大程度上助推了房价的进一步上涨。
链家地产、我爱我家等京城几大房地产中介机构纷纷表示，该政策的实施，将会导致京城8成房龄在5年内的二手商品房受到影响。
单套二手房交易成本增加两万以上
因为营业税征收时限延长至5年，使得业主将面临5．5％的税费出售成本增加，从而抑制“炒房客”出售意愿。
例如，丁先生在2002年以45万元在方庄购买一套商品房，现在想以60万的价格出售。如果按去年营业税征收标准2年来执行，丁先生在出售过程中就不需要缴纳营业税；而如果按照此次政策执行，丁先生就需要缴纳33000元（600000元×5．5％）的营业税（包含了城建税和教育费附加）（见表）。
部门落实
各商业银行表示提高首付影响有限
昨天记者采访了主要商业银行，由于《意见》刚刚公布，银行来不及作出反应，目前各大银行总行还没有确定具体的执行方案。
《意见》中规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％，但购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。
不过，记者在采访中发现，银行人士普遍认为，提高首付比例对借款人并不会有太大的影响。
民生银行消费信贷部主任告诉记者，银行之前已经针对部分客户群体执行了三成首付的做法。比如一些高档住宅、第二套住房等。
建行的一位工作人员也表示，很多借款人还主动要求提高首付比例到3成－4成，这样可以减少利息负担。
二手房营业税征收细则正在制定中
《意见》明确规定：从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
据记者采访确认，营业税的税率为5％，同时还要征收0．5％的城建税和教育费附加，总共为5．5％。
昨天记者采访国家税务总局新闻处的负责人时，他透露，“二手房营业税征收的实施细则正在研究制定，争取尽快出台”。
专家释疑
限价商品房如何进行限价
自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
专家：建设部政策研究中心副主任王珏林在接受采访时提出，目前的经济适用房就是一种限价房屋。假如北京推行限价商品房，必须要解决好几个问题，否则在该政策的推行过程中将会出现新的矛盾：一是如何进行限价，限价的依据是什么，如果不能很好地进行界定，市场中就可能出现政府的限价商品房和非限价商品房两种，购房者肯定会购买政府的限价商品房，那么房地产市场竞争将不存在，房屋品质就很难提升；二是限价的总量，少量的限价商品房推向市场，对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则必将使得国有土地的出让价格遭到损失。因此如何协调其比例将是一个很重要的问题；三是供应对象是哪个收入群体，如何来界定？如果处理不好，将会出现最初的经济适用房供求错位的情况。
政策出台到执行应有缓冲
从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
专家：链家地产市场总监金育松表示，从整体上来说，调整后的营业税加大了对倒买倒卖行为的打击范围，具有积极作用。但是，如果政策从出台到执行留出一定时间的“缓冲期”，对现有的5年内房产，已有出售意愿的业主能够将其尽快释放到市场中，使得北京市二手房市场供需比1比5的卖方市场现状得到缓解，有助于二手房市场的活跃。同时，由于政策的明确性，投资需求也不会在“缓冲期”内进入，可谓一举两得。
自住住房的概念如何理解
从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。
专家：伟业顾问总经理林洁指出，如何界定是自住还是投资？购买目的如何区别？如果是先自住、后投资怎么办？是不是可以将自住理解成第一套住房？林洁认为，“第一套住房”和“自住”是两个概念，比如拥有一套住房的人，由于居住品质升级的需要，再买一套住房居住，这也是自住，这种情况下首付是两成还是三成？因此，希望各地政府在执行过程中，对“自住”给出明确的定义。
调控落实不力将被通报批评
——建设部新闻发言人就《意见》答记者问
目前调控落实不力
记者：与去年两个“国八条”相比，这次《意见》有什么特点？
发言人：当前房地产市场中存在的问题，深层次原因是两个“国八条”的措施在一些地区没有得到有效落实。一是多数城市没有提出增加普通商品房和经济适用住房供应的具体措施。一些城市适应普通居民需要的中低价位、中小套型住房供应不足。二是部分城市住房需求偏大。部分城市外来人员购房比例过大。三是一些地方正面引导不够。
这次《意见》主要针对这些问题进行了规范性的指导。
媒体乱炒房市要严处
记者：老百姓对目前房地产市场信息混乱意见较大，一些新闻媒体炒作个别开发商、专家的言论，《意见》对这方面有没有一些规定？
发言人：目前一些地方不注重房地产市场信息披露，信息不公开、不透明，正面引导不够；有的媒体不了解全面、真实、客观的市场情况。为此，《意见》从几个方面进行了规定：一是要求城市人民政府建立健全房地产市场信息系统。二是增强房地产市场信息透明度。三是强调要坚持正确的舆论导向。要客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。
调控落实不力将处罚
记者：您在前面提到，已有的调控措施没有得到有效落实是当前问题的重要原因之一，新出台的《意见》如何解决这个问题？
发言人：调控工作能否取得预期效果，关键在于落实。
为确保调控措施落到实处，《意见》明确了落实相关措施的责任单位和工作机制。比如，为确保各地落实住房建设规划，建立了规划上报备案制度和规划效能监察机制。近期，有关部门还将制定有关的配套文件作出具体部署。
同时，国办通知还要求国务院有关部门组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场宏观调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。
据新华社电
信报记者蔡雪婧 邹玉瑞 甄世宇 贺文华
实习记者舒畅实习生甘浩 (责任编辑：马明超) | 
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