■国务院办公厅转发建设部等九部门《意见》

    ■八项“硬指标”加大房价调节力度

    ■本报独家邀请沈阳建筑大学管理学院副院长刘亚臣教授解读《意见》对您的影响

    据新华社电　国务院办公厅近日转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》）。

    这份《意见》是建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控而联合制定的。

    稳定住房价格，控制住房价格过快上涨是此次政策的目标之一。《意见》在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场的突出问题，适当加大了调节力度。与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

    《意见》还要求各地区特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。

    《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出，国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

    【调整住房供应结构】

    经济适用房和廉租房的建设目标要纳入当地“十一五”规划

    各市住房建设规划9月底前公布

    《意见》要求，要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

    解读：我们身边到底有多少经济适用房可供选择？这是许多中低收入居民的疑问。这个疑问将在今年9月底前得到解答。这也是《意见》提出的第一项“硬指标”。

    沈阳建筑大学管理学院副院长刘亚臣教授认为，这实际上就是要将各地的住房建设纳入到计划管理范围之内，也就是说，国家将通过计划手段来调控各地的住房建设。这也是在落实之前发布的“国六条”中最后一条规定。

    “十一五”时期要重点发展普通商品住房

    开发商盖房90m2以下至少七成

    《意见》要求，“十一五”时期要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

    解读：一方面是众多城市居民住房需求长期得不到满足，另一方面却是大户型住房供应比重过高。国家统计局数据显示，全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50％。《意见》此次作出的规定正是为了解决这一问题。90平方米以下须占七成以上，这是《意见》提出的第二项“硬指标”。

    刘亚臣教授认为，对小户型住房的强制规定，表明国家今后将强力推行小户型，但问题是，90平方米以下的小户型一旦推行3~5年后，将会出现房屋供给结构不合理的状况，而且以往的老住房中有很多都是90平方米左右，因此推行100平方米左右的房型更合理。

    【发挥政策调节作用】

    调整二手房买卖营业税进一步抑制“倒房”

    购房5年以内转手全额征营业税

    为进一步抑制投机和投资性购房需求，《意见》规定从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

    解读：目前，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为了进一步抑制投机和投资性购房需求，国家将对这一优惠政策进行调整。购房不足5年转让须全额交营业税，这是第三项“硬指标”。

    刘亚臣教授认为，这是对房产市场影响最大的政策，开发商、中介、甚至卖房者都会在短时间内无法适应，从而对市场的开发模式、交易模式、营运模式产生变化，能对房价、炒房产生明显的抑制作用。

    各方回应：这是一个打击投机性购房的有力措施。2年提高到5年，大大加重了投机性购房成本。

    ———北京世联房地产顾问有限公司常务副总经理　王正宇

    这确实可以限制炒房行为。不过，我担心时间过长可能会影响住宅的合理流动。

    ———北京泰盈房地产公司总经理　阎少华

    现在各大城市的投机性购房十分严重，我觉得这项政策力度仍不够，建议征收高比例的“个人交易所得税”。

    ———中国社会科学院研究员　易宪容

    我是2004年买的期房，总房款55万元，本想出手卖掉，但今后要交纳营业税，成本大约增加3万元，肯定不好卖了。

    ———北京瑞丽江畔楼盘业主　张晓梅

    有区别地适度调整住房消费信贷政策

    90m2以上房首付不得低于30％

    为抑制房价过快上涨，《意见》规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。

    解读：目前，个人房贷首付比例约在20％至30％。与此同时，一些开发商公开宣传所谓“零首付”，而个别媒体也在大胆预测“五成按揭”。这回，国家终于给了一个明确说法。首付比例不低于三成，这是第四项“硬指标”。

    刘亚臣教授认为，这项政策指向明确，再一次表明对90平方米以下住房的支持态度，但以往首付三成的规定早已在辽沈各银行中推行，因此该政策对于准备买房的市民影响不大。

    各方回应：这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。一定程度上有利于控制过快的购房需求并充分考虑到了中低收入群众的购房需求。

    ———国有商业银行一负责人

    首付款设为20％至30％，对炒房者的投机购房仍形不成有力打击。

    ———瑞士信贷董事总经理　陶冬

    对中低收入者是个好消息，但这一政策应进一步划分档次，充分细化，比如90平方米至120平方米实行首付款30％，120平方米以上可再提到四成，甚至是五成以上。

    ———中国社会科学院研究员　易宪容

    两年前买的97平方米房子，首付款20％要11万元。如果按照30％首付款则要17万元，我就支付不起了。但实行区别对待很有好处，这有利于调整消费心态，不一定都紧盯大房子。

    ———北京丽阳四季楼盘业主　高先生

    严格房地产开发信贷条件　开发商“空手套白狼”行不通了

    资本金不足35％银行不给贷款

    为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，《意见》规定，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

    解读：今年一季度，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8％；其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7％。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。这是第五项“硬指标”。

    刘亚臣教授认为，政策从银行的角度对开发商进行限制，在减低银行信贷风险的同时将直接导致一部分开发商退出市场，但有可能会进一步加大90平方米以上住房的空置率，同时价格也会居高不下。

    保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应

    土地供应招标要限房价、竞房价

    《意见》指出，各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

    解读：为了保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，《意见》规定居住用地供应量七成用于中低价位中小套型，这是第六项“硬指标”。

    刘亚臣教授认为，政策从土地供应角度再次向小户型倾斜。而土地竞价、继续停止别墅类房地产开发项目土地供应等规定在以往就已经明确。

    加大对闲置土地的处置力度　土地开发不足1/3停工也算闲置

    土地闲置2年将被无偿收回

    《意见》要求，土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

    解读：国土资源部专项调查表明，我国土地浪费现象十分严重。到2004年底，全国城镇规划范围内共闲置、空闲、批而未供土地395.61万亩，相当于城镇建设用地总量的7.8％。土地闲置2年将被收回使用权，这是第七项“硬指标”。

    刘亚臣教授认为，该政策主要是为抑制土地囤积，最终目的是为遏止炒地行为的出现，相关标准及处理办法在《房地产法》中都有明文规定，此次未出现新的变化。

    【合理控制拆迁规模】

    严格控制被动性住房需求　今年拆迁规模不应超过去年

    补偿政策不到位不得拆迁

    《意见》要求，各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

    解读：刘亚臣教授介绍说，被动性住房需求是指，市民本没有购房需求，但由于自己住房被拆迁，而不得不产生的购房需求，这种需求是导致房价过高的一个重要原因，因此该政策出台，对抑制房价作用很大。

    【整顿规范市场秩序】

    加强房地产开发建设全过程监管　套型超标不得核发三证

    擅改设计建房可能被没收

    《意见》要求，对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

    解读：刘亚臣教授认为，这要从2个方面理解，一是通过审查对开发项目进行控制，另外就是对违规行为有了明确的处罚标准。

    但刘亚臣教授也表示，很多开发商都是在该政策出台前就已经确定了规划，如果违规究竟按什么处罚还值得商榷。

    切实整治房地产交易环节违法违规行为

    严惩捂盘惜售、哄抬房价的企业

    《意见》强调，房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

    解读：刘亚臣教授认为，这是一个存在争议的政策，恶意炒作、哄抬房价如何认定？而且合同欺诈仅是罚款也不够，通常达不到解决消费者损失的目的。

    【低收入家庭住房难】

    加快城镇廉租住房制度建设　稳步扩大覆盖面

    今年底前全国都要开建廉租房

    《意见》指出，廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。

    《意见》要求，要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

    解读：廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是解决这些家庭住房困难的主要渠道。但是，目前我国廉租住房制度还不完善，有些地方甚至没有建立这一制度。《意见》的第八项“硬指标”就是各地城市年内建立廉租住房制度。

    刘亚臣教授认为，发展城镇廉租住房以往就有过，但全国做得都不是很好，问题就是城镇廉租住房建在城市中心，相关的土地费用很高，如果建在城郊地区，百姓也不愿意去住，个人建议将部分二手房转作为城镇廉租住房会更好一些。

    规范发展经济适用住房　制止违规购买等行为

    制止部分单位变相进行福利分房

    《意见》指出，各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

    《意见》还要求积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件。

    解读：刘亚臣教授认为，福利分房被叫停之后，集资建房还在继续，而且很多单位都这么做，甚至近期各地也出现了个人集资建房的行为，但很多问题也随着出现，该政策的发布则是在全国范围内统一了经济适用房执行的力度。

    【完善信息披露制度】

    建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度

    严肃处理误导消费预期等行为

    《意见》要求，各城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

    《意见》还要求，坚持正确的舆论导向，加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。

    解读：对于舆论导向的规定，刘亚臣教授认为，该政策发布得非常及时，目前国内很多地区都出现了“房产泡沫”，这与相关宣传的夸大、虚假不无关系，该政策要求公正报道、合理引导消费者等规定，将在很长时间内产生影响。

    本组稿件中，刘亚臣教授观点为本报记者龚文武采写，其余稿件均据新华社