缔造生活品位 成就城市梦想

    股改篇

    问：我们小股东该如何理解大股东所做出的承诺呢？

    葛卫东：大股东所做的承诺分为四大部分：

    一、针对此次股权分置改革方案所做的法定限售承诺；

    二、鉴于第二大股东北京中兴泰瑞公司不愿意参与股改的情形,为保障公司股改顺利进行而进行的全部受让股权的特别承诺。

    三、鉴于部分非流通股东表示反对或者未明确表示同意的情形,公司第一大股东为保护其利益,特作出了限价全部接受其所持公司股份等相应特别承诺。

    四、为体现上述承诺的真实性,公司第一大股东又依照法律条文作出了履约承诺的保证和违约应承担的责任。

    投资者可以感觉到,公司第一大股东上海世茂企业发展有限公司严谨的承诺,体现了其对“股权分置改革工作”顺利推进的信心和决心,同时更应该体会到第一大股东对上市公司的鼎力支持,及对上市公司今后发展前景的信心。

    问：其他公司多选择直接送股来支付股改对价,你们为什么用资本公积金转增股份？

    葛卫东：其一,公司非流通股股东中存在部分募集法人股,如果采取直接送股方式支付股改对价,该部分非流通股东接受股改方案的难度比较大；

    第二,对流通股东而言,资本公积单向转增方式的实质等同于送股,流通股股东可直接获得股份作为对价,补偿数量易于衡量,为市场认可方式；

    第三,公司第一大股东依然愿意保持对上市公司的相对控股权。

    经营篇

    问：公司如何应对宏观调控,尤其是国家对房地产行业的调控？

    管红艳：为积极应对国家针对房地产行业出台的一系列宏观调控政策和未来国内房地产市场需求和行业竞争格局的变化,近年来,公司不断优化了项目布局和结构,积极拓展国内二线房地产市场,并加大对商业地产项目及建材、装饰、装潢材料销售等相关产业领域的拓展力度,力图通过主动调整主业发展战略,增强公司抵御经营风险的能力及企业发展后劲。为此,公司开展了下列工作：

    1、近年来,公司加大了对南京、福州及江苏昆山等地房地产市场的拓展力度,新增了南京世茂滨江新城项目、福州世茂外滩花园项目、昆山世茂华东商城项目等,使公司开发布局由上海拓展到沿海经济发达地区。

    2、为完善项目结构,提高经营稳健性和内在价值,公司亦加大了对商业地产项目的投入力度。

    2005年,公司完成了昆山世茂华东商城开发有限公司注册设立及增持其股份工作,并将通过该公司开发位于江苏昆山开发区、占地面积为6.58万平方米的大型商业房地产项目。

    其次,公司还采取有效措施,积极推进以传媒、电影、文化及娱乐为主题的“上海国际大都会”项目前期各项筹备工作进度。

    3、公司还通过组建控股子公司上海世浦建材有限公司,着力拓展国内建材销售市场,积极培育新的利润增长点。

    问：行业发展趋势和公司面临的市场竞争格局？

    管红艳：我们认为,国家自2005年开始实施的一系列针对国内房地产发展的调控政策,依然将对2006年及未来房地产市场的发展产生重要影响,房地产开发企业面临的经营压力依然存在,市场需求趋于理性；其次,随着国民经济的持续稳定发展、人口的增长、居民可支配收入的增加、国内市场对外开放程度的扩大,房地产市场依然存在较大的需求。由此可见,受上述因素的影响,预计2006年及未来国内房地产市场将呈现平稳发展态势。

    同时,我们亦认为,由于国家行业发展政策的调整,对行业内房地产开发企业的经营能力和资金保障能力提出了更高的要求,使得房地产行业准入门槛提高和行业内竞争加剧。因此,在房地产市场呈现平稳发展态势下,象公司这样拥有品牌、资金、运营、规模优势的企业将逐步占有越来越多的市场份额。

    问：世茂股份(行情,论坛)未来收益怎么样？

    管红艳：公司会积极把握国内经济高速发展的大好时机,把公司做大做强,实现公司业绩快速平稳的增长。

    今年,公司将有大约16亿元的商品房预售款结转销售收入,因此,今年的经营业绩的增长是有保障的。未来,伴随着南京世茂滨江新城项目进入开发高峰期,昆山项目的正式启动,及公司陆续将投入的新的房地产项目,公司经营必将步入持续、健康、稳定发展的新阶段。

    问：从公布的一季度报告看,公司的业绩竟然出现了亏损,这到底是什么原因？保荐机构作过细致的调研吗？结果如何？

    顾峥：报告期内,公司实现主营业务收入68,322万元,与去年同期相比下降39%；实现主营业务利润24,613万元,与去年同期相比下降40%；实现净利润7,842万元,与去年同期相比下降52%。公司报告期前述经营指标较上年同期有所下降的原因为：虽然公司报告期内开发的房地产项目商品房预售款与上年同期相比有较大幅度增加,但由于商品房交房量减少,相应地商品房预售款结转销售收入的金额下降,导致报告期实现的净利润有所下降,细心的投资者可以看到是,房地产类公司一季度业绩较低是一个普遍现象。

    问：公司目前的在建项目多不多？都有哪些？2006年能产生效益吗？

    管红艳：公司目前的在建项目主要分布在福州、南京、昆山等地。2006年,福州世茂外滩花园项目(一期)2号、3号公寓楼及相关配套项目将竣工并交付使用,预计可实现销售收入7亿元；南京世茂外滩新城项目(一期)1号、5号公寓楼也将竣工并交付使用,预计可实现销售收入9亿元；昆山世茂华东商城项目亦可望于年内正式开工建设。

    问：公司保障未来业绩持续增长的主要措施有哪些？

    管红艳：1、通过进行战略调整迎合国内房地产市场的需求变化。为此,公司将加大拓展国内二线城市房地产市场及对商业地产项目投入的力度,不断拓展项目布局,优化项目开发结构,在增强公司主业盈利能力的同时,提高公司经营抵御政策和市场风险的能力。

    2、以创新为手段,以实施“管理、服务及产品差异化”为抓手,提升公司核心竞争力。2006年,公司及各控股子公司将围绕公司发展战略调整,加强对管理流程的整合,提高MIS(管理信息系统)运作水平,实现管理的“协同效应”；积极倡导“人性化”和规范化服务理念,加强营销手段创新,实施主动式客户服务；通过项目策划定位、规划方案、户型设计、功能诸方面不断完善与创新,打造“世茂特色”地产项目,以进一步保持公司开发项目在不断变化的市场中的竞争优势。

    问：有媒体讲上海地区的房地产市场泡沫很大,今后会受“国家宏观调控”影响比较大,公司有何应对措施来保证全年的业绩保持平稳？

    管红艳：我们欢迎国家进行必要的宏观调控来规范房地产市场。从根本上讲,在充满投机泡沫的市场,存在着“劣币驱逐良币”的现象,优势企业的诸多经营及竞争优势难以得到体现；其次,市场出人意料的快速波动,加大了优势企业对行业发展态势准确判断的难度,不利于企业长期稳定发展。我们也清楚地认识到,国家调控的目的不是真正地打压房地产市场,而是使房地产行业规范发展,随着国内居民消费需求和消费能力的不断增长,房地产行业依然会保持高速的增长。可以预见,随着国家宏观调控政策效果的逐步显现,房地产行业将迎来一个新的健康、稳定发展的新时期,房地产行业优势企业也将会获得更多的发展机遇。

    具体到公司今年的经营情况而言,公司将进一步加大对各在建项目的投入力度,加强项目管理,确保项目进度,力争年度业绩会保持平稳增长。

    问：大股东对世茂股份(行情,论坛)有过几次资产注入？资产质量如何？

    许世永：世茂股份(行情,论坛)重组后,公司控股股东主要通过引进包括上海世茂湖滨花园项目、福州世茂外滩花园项目及南京世茂滨江新城项目等帮助世茂股份(行情,论坛)实现产业转型,建立并提高经营新的业务的能力；同时,公司控股股东还通过剥离世茂股份(行情,论坛)重组前存在的不良资产和约9.8亿元的债务等方式,提高世茂股份(行情,论坛)的资产质量。

    问：贵公司最近股利分配情况如何？

    俞峰：公司2005年度利润分配预案：每10股派发0.5元红利(含税)。该利润分配预案还需提请2005年度(第十三次)股东大会审议。同时由于本次股权分置改革涉及股本增加,该方案相应调整为10股派发0.454元红利(含税)；公司2004年度利润分配方案：每10股派发0.5元红利(含税)；公司2004年中期利润分配方案：每10股派发1元红利(含税)并公积金转增5股。

    嘉宾名单

    上海世茂股份(行情,论坛)有限公司董事、总经理 管红艳 女士

    上海世茂企业发展有限公司董事长 许世永 先生

    上海世茂股份(行情,论坛)有限公司副总经理、董事会秘书 葛卫东 先生

    上海世茂股份(行情,论坛)有限公司财务经理、证券事务代表 俞 峰 先生

    海通证券投资银行总部保荐代表人 顾 峥 先生

    主办：

    中国股权分置改革网