央行弹压“流动性泛滥”

　　固定资产投资增长过快！

　　流动性过多！

　　这是5月31日下午，中国人民银行发布的《二00六年第一季度中国货币政策执行报告》中，特别提及的两大潜在风险。

　　而其中房地产无疑又是最引入注目的中心。对此，报告特别予以了专章分析，认为目前房地产领域的一些问题尚未根本解决，少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出。

　　为降低房地产热度，之前的5月24日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定，从6月1日起，购买建筑面积90平米以上住房的首付款比例不得低于30%。人民银行有关负责人就此解释说，住房信贷政策有区别地适度调整，目的在于抑制不合理的购房需求和过快的房价上涨，同时配合住房供应结构调整，满足中低收入家庭的住房需求。“提高首付比例有利于抑制不合理的购房需求。”这位负责人说，“在供给结构调整的过程中，需求的减少有利于缓解房价上升的压力。”

　　央行调研10城市地产

　　未雨绸缪。去年11月，人民银行在北京、上海、天津、重庆、广州、成都、南京、杭州、深圳、青岛等10个大城市开展抽样调查，通过发放调查表和调查问卷的方式，重点了解了居民家庭偿债能力和住房贷款状况。

　　调查发现，在10个城市随机抽取的样本中，经济适用房、普通商品房、高档公寓和别墅的比例为14 : 76 : 8 : 2。住房面积在120平米以下的占比为68%，自住、空置、出租的比例为84 : 10 : 6。2005年10月末，10个城市平均月供收入比（借款人住房贷款的月房产支出与收入之比）为35%，低于银监会规定的50％。

　　自住率、空置率的高低意味着房地产市场上投机（投资）性购房的多寡，也是宏观调控的重要依据之一。

　　央行的调查发现，2005年10月末，8个城市贷款购房群体的房价收入比（房屋总价与家庭年收入之比，即房价为收入的倍数）除上海为10外，其他城市一般不到8，表明贷款购房群体的收入高于城镇居民平均收入，其支付及偿债能力相对较强。

　　问卷调查结果还显示，大部分居民更倾向于买房，并对自己的还款能力有较强的信心。10个大城市中有62%的借款人在买房置业时没有考虑过租房，其中北京高达90%。全部住房贷款（包括公积金贷款及组合贷款）平均期限为17年，平均首付比例为37%，其中南京、上海两地的首付比例均超过40%。

　　遏制房价上涨

　　此轮房地产宏观调控的“引爆点”是部分城市房价的迅速高涨。前述调研显示，2005年11月末，8个城市居民贷款所购住房的市场价格均已明显高于贷款购房时的价格，平均增长高达15%。

　　而今年一季度的情况更不容乐观。70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，新建商品住房售价同比上涨6.3%，其中，大连、呼和浩特、深圳等城市房价上涨较快。

　　与房价同步上扬的，是房地产开发投资的增幅。一季度，全国累计房地产开发投资达2793亿元，增长20.2%，增幅同比回落6.5个百分点。

　　房价的不合理上涨，也许能在另一组矛盾的数据中得到一些解释——与开发投资迅速增长相悖的是，同期商品房的销售面积在减少，空置面积在增加。一季度，商品房销售面积达到9459万平方米，同比增长10.2%，增幅同比回落10.1个百分点。3月末，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，增长23.8%，增幅比上年同期上升18.3个百分点。

　　同时，报告也从宏观经济的层面对房产价格上涨予以了解释：“当前社会资金流动性持续过剩，货币市场利率低位运行，形成房地产等资产价格持续膨胀压力。”

　　令央行高度关注的是，银行信贷在此轮房价上涨中扮演了什么角色。央行对此所做的专项统计表明，3月末，房地产贷款余额达3.2万亿元，在全部人民币贷款余额中的占比为15.7%。

　　为遏制房价的快速增长，控制商业银行的信贷风险，人民银行表示将加强政策引导，提示金融机构合理均衡放款，优化贷款结构，防止贷款出现过大波动。

　　报告提出了五项措施，即引导金融机构合理控制基建等中长期贷款，优化信贷结构；加强金融生态环境建设，积极做好对西部大开发、振兴东北老工业基地和中部崛起的相关金融服务工作，促进区域经济协调发展；进一步完善信贷管理制度，加强对农业、非公经济、中小企业、助学和就业等经济社会发展薄弱环节的信贷支持；鼓励和支持扩大消费信贷业务，有效利用个人信用基础数据库的相关信息，完善住房贷款定价机制，改进住房金融服务和风险管理，支持合理住房消费；促进贴现贷款业务规范发展，更好地发挥票据贴现业务在缓解中小企业贷款难、增加流动资金投放中的积极作用。

(责任编辑：田瑛)