本文原题为：经济城邦化

　　房地产业正在迅速成长为一些城市的支柱产业，在这些大城市，经济活动总量的一半是围绕着房地产业进行。而房地产业的产业特征及其与地方政府之间极端紧密的关系，导致了这些城市的经济城邦化。

　　房地产依赖症

　　房地产商冯仑和学者易宪容早就抨击过大陆一些城市模仿中国香港地区的地产模式。原因在于，两者的资源禀赋完全不同。香港是典型的城邦经济体（city-state economy），一个城市就是一个独立的经济体。自然资源、尤其是土地资源相当有限。或者更准确地说，由于制度因素，使其土地资源看起来比较有限。土地成为绝对财富，土地价值被夸大到神话的程度。土地价格和房屋价格被推升到始终处于泡沫状态的地步，企业与个人的经济活动也主要围绕土地与房屋进行。房地产业成为城邦经济的隐形“老大”。

　　而大陆属于“大经济体”（Great economy）。不知道有没有人使用过这个概念，应当说，绝大多数经济体，尤其是世界各大主要经济体，都属于大经济体。在这种经济体内，城市只是全国市场网络中的一个个节点。城市拥有广阔的乡村腹地，从理论上说，每个城市的膨胀都不会遇到土地约束。因而，土地的价值是比较适中的，财富更多地集中于土地、房屋之外，主要依靠知识和信用支持的财产形态。围绕着土地和房屋的活动只是整体经济活动中的一个并不起眼的部分。

　　笔者查阅了一下OECD国家的产业结构资料，建筑业的增加值占当年GDP的比例一般均在4%-10%之间，大多数国家的大多数年份是在6%左右。引人注目的是，从1990年到2004年，美国的比例一直在4%-5%之间。在OECD划分的六大类行业中，建筑业对GDP的贡献仅比农业略高一些。

　　在中国大陆，情形则完全不同。1990年代后期，开始发展房地产业，主要是为了增加内需、刺激经济。政府恐怕也正是出于这一目的才进行房改的——改革仅是为了增长。当时，很多经济专家找来数据，来论证房地产业拉动经济增长的效率。比如，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点，等等。急于提高GDP政绩的地方政府很快就明白了这个道理。房地产业不光带动地方GDP高速增长，更重要的是，给地方政府创造了一个巨大的新财源。

　　因此，1990年代后期以来，在地方政府主政者眼里，房地产业岂止是一个简单的支柱产业，简直就是产业的全部。有统计说，全国房地产投资占全部投资的比重高达18%，一些地方房地产投资占其总投资的比重高达50%以上。房地产业占据GDP的比例日趋升高。谢国忠估计，中国房地产业对GDP直接、间接的贡献率达1/3，地方政府收入中的25%-35%来自土地销售、房地产税费以及其他渠道的房地产业利润。

　　为推动房地产业的发展，一些地方政府人为地制造需求。比如，大规模对城市进行拆迁，积极推进房改。这样，不论贫富的人口全部涌入了商品房购买者大军之中。

　　香港地区的地产模式在大陆各个城市发展的经济后果，就是这些城市经济也迅速地“香港化”，也即成为房地产依赖型经济体。

　　经济城邦化的后果

　　房地产行业是一种相当特殊的行业，它有自己明显的产业特征，这至少包括一点：地方性。专家们在讨论中央政府进行宏观调控的时候，通常也强调这一点特征。而恰恰是在这里，显示了城市经济依赖房地产业所带来的“经济城邦化”不良趋势：各个城市都趋向于成为一个个高度地方化的经济体。

　　应当说，在经济上，从1950年代以来就存在着明显的经济分隔倾向。在计划体制下，每个政府为了减少自身计划执行过程的不确定性，都倾向于在本辖区内建立完整的产业体系。因而，那个时代反复强调“全国一盘棋”，恰恰是因为，计划经济内在地具有分隔分工合作网络、每个政府辖区内的经济活动相互隔绝的倾向。

　　1980年代以来，市场化的扩展抑制了这种分隔倾向。但随着城市经济向房地产倚赖型演变，分隔倾向再度趋于明显。这主要是由房地产业的地方性所决定的。房地产业完全是本地经济，几乎不需要大范围的分工合作网络的支持，因为房地产发展最重要的要素——土地和信贷，都是本地化的：土地由本地政府供应，房地产信贷由本地银行发放。因而，很可能，城市经济集中于房地产业，正在抑制要素在全国范围内的有效配置。

　　更重要的是，房地产业的收益也完全是本地化的，对全国经济不可能有很大的溢出效应。因而，房地产业在城市经济中异军突起，有助于各个城市形成一个关系非常密切的、由地方政府与产业界的熟人组成的、围绕着房地产的利益共同体。

　　这个共同体的自觉意识会越来越强烈，原因正在于出让土地的程序的市场化改革。在地方政府垄断土地供应的情况下，出让程序越是市场化，有能力获得土地的企业就越少，因为，只有企业实力达到相当程度，才能够拿得出买地的钱来。房地产市场整体的演变趋势是寡头化，外围的小型开发商被淘汰。这意味着具有实力的房地产商将可能会极大影响地方政府的很多重要的经济决策过程，使之服务于房地产业的发展。

　　从另一个角度看，地方政府对经济活动的控制权随之强化。相对而言，地方政府对其他行业的要素的控制不像房地产业这么明显和绝对。房地产业的发展，是1990年代以来地方政府扩张其控制经济之权力的一个推动力量。

　　这样，1990年代中期以来，房地产业的发展给了地方政府一个扩张其影响市场的权力的难得机遇。因而，计划经济的某些典型特征——经济活动的地区分隔，也再度表现出来。那些迅速向房地产业集中的城市经济，形成了一种脱离全国市场所保障之广阔的分工合作网络的倾向，行政区划再次成为经济活动的天然边界，房地产业非理性繁荣的中心城市与全国经济之间的离心力越来越大。因为，城市经济的诉求与全国经济已存在脱节。毕竟，地价、房价上涨只有城市政府和开发商得利。也因此，面对宏观调控，这些城市则都会高喊“本地特殊论”。

　　一个以房地产业为主体的城市经济体，会让地方政府的视野转向内向，转向一种绝对的群体利己主义。从某种程度上可以说，传统的计划经济，就内在具有这种倾向，城市经济结构的巨大变化，则为此提供了新动力。

(责任编辑：崔宇)