买房人是喜是忧？开发商是痛是乐？

    调控再出手 且看震荡中的楼市百态

    据新华社《现代金报》电(记者李静波、李娟、吴双颖)5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称《意见》)，在得知这一消息后，在普通市民、投资房产者、房地产开发商、银行中都引起了不小的震荡。

调控飓风狂袭楼市，买房人是喜是忧？开发商是痛是乐？

    在九部门联手稳定住房价格后，更多的人热望“新政”能够彻底斩落房价，新政对各个方面的人会产生怎么样的影响呢？

    ■自住者反应

    这显然是冲投资性消费来的

    《意见》内容：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。“这显然是冲着投资性消费来的”，得知这个消息后，消费者、开发商和相关部门人士都不约而同的这样认为。他们认为，其影响可能会有很明显的表现，但影响不会太大也不会太久，正如之前规定的“2年范围”一样，这部分营业税会在买卖双方间协议完成。

    宁波市房地产交易中心相关负责人告诉记者，到昨天为止，他们还没有收到相关通知，但对此类消息也已有所耳闻。按照昨天晚上的消息看，营业税的具体征收方法跟之前一样，如一套原价50万的房子，5年内转手时的价格为60万，那么买方需要缴纳的营业税为60万×5.5%=3.3万元。而按照以往的征收方式，都是以受理的时间为准，即受理时间在新规定之前则按老标准征收，受理时间在新规定之后则按新标准征收。同时，该负责人认为2年和5年其实不会有太大的不同，因为该政策旨在打压投资成分，但一般情况来讲，投资者不会将一套房子放置超过2年而不脱手，更何况，自去年国家宏观调控后，像陈先生这样的投资客已经很少很少了。

    ■投资者反应

    真不知道是抛还是不抛的好

    台州的陈先生2004年6月在上海世贸滨江花园买下了一套价值400万的楼盘作为投资，眼看着这两年房价被有效控制住。陈先生就有了转手的冲动。昨天的“九部委调控新政”出台后，意味着陈先生想抛售的愿望落空了，按照新的政策来算，陈先生的这套住房最早也只能在2009年出售，否则，陈先生的这套房子必须缴纳大额的营业税，对于投资而言，陈先生的如意算盘可真是落空了。

    最近，宁波市房地产交易中心公布了4月份宁波楼市交易信息，市房地产交易中心的数据显示，4月份宁波市六区二手住宅房共成交2179套，比3月增加226套，其中鄞州成交345套，北仑138套，镇海占221套。套均成交面积为81.3平方米，比3月减少2.5平方米，套均成交价格41.71万元，比3月减少1.63万元。平均价格为5127.87元，比3月下跌43.4元。在今年6月以后，这个数字也许将难以“重演”了。

    对二手房征收的重额营业税，让许多二手房投资者感觉到危机。对于买了多套房子的王先生而言，现在无疑是有苦说不出，原本以为能大赚一笔的他，现在可真是尝到了市场的风险，“在2003年，我一下买了三套房子，都是付按揭买下的，到现在为止，房子已经增值了30万左右。”虽然每个月都要付出一万多的按揭，可是王先生还是毫无怨言，“现在出台了这个政策，就意味着我不能抛出房子，否则，营业税远远超出了房子的增值。”王先生告诉记者：“去年5月11建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，当时只征收5%的营业税，没想到一年后，营业税就攀升上来。”这让许多投资房产的人感觉到不妙。“现在真不知道是抛的好，还是不抛的好。”王先生的处境代表了相当多的浙江中小房产投资客。

    ■市民反应

    宁波房贷首付大多三成以上

    《意见》内容：有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

    在昨天的采访中，对于房贷首付提高到三成，无论是消费者还是开发商都显得很冷静和平淡。“其实宁波基本上都是三成以上，不觉得有什么大的变化”，顾小姐说，她今年买的房子还是首付四成的。宁波市交通房地产有限公司的陈经理分析认为，这个政策同样是为了打压投资成分而来。而目前宁波市场上自住型消费占了主导地位，非常理性健康，为此，90平米房子首付提高到三成基本不会影响宁波的房产市场。对此，宁波广厦住房股份有限公司的吴先生也告诉记者，目前宁波市场上投资成分在5%左右，这是非常合理的比例，也是市场健康理性的表现。

    ■银行反应

    贷款给这样的开发商肯定风险大

    “九部委的这个意见对小型房地产开发公司的影响非常大。按《意见》执行，银行将择优放贷，区别对待，放贷当然更倾向于具备房地产开发资质、信用等级较高、有一定品牌的房地产开发企业”，农行宁波分行房地产业务部陈总告诉记者，项目资本金比例达到35%这个是硬条件，而同时银行放贷前还将根据这个楼盘的地段、土地价格以及未来的销售力等因素考虑要不要放贷。“在这种情况下，自然是有品牌、有实力的开发商更能达到我们的要求”，陈总说。至于“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”这一点，银行人士认为同样是要执行对房地产贷款的审慎经营。“你想，空置3年以上的商品房，其销售情况肯定不好，把贷款发放给这样的开发商那肯定是有较大风险”，甬城一银行人士称，此前宁波很少有这种情况发生，但既然政策出来了，以后遇到这情况肯定不让这种商品房作为抵押物贷款，除非这个开发商能提供其他抵押物。房地产信贷再次“喊”紧，银行人士认为，一些房地产开发企业通过银行融资受到一定影响，肯定会转而寻求其他渠道，比如做房地产信托项目、企业委托放款等。

    ■开发商反应

    尽快调整户型给普通人造房

    《意见》内容：明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

    从昨天下午开始，宁波雅戈尔置业的总经理王国良就开始不停地接到电话：“有单位的同事告诉我消息的，也有是同行告诉我的，虽然我到晚上还没看到文件全文，但是基本已经了解到情况了。”“这对宁波房地产结构格局影响比较大的。”宁波银亿房产王贤生这样告诉记者：“这是对房地产的又一次震荡。”“从多年的销售情况来看，120平方米的房子是最好销售的。”宁波雅戈尔置业的总经理王国良告诉记者：“所以我们开发的楼盘中，都是以100～120平方米的房子为主。”对于这一政策一旦制定并实行后，将对甬城楼市带来的总体影响，业内人士施先生认为，会有一定的影响，但这影响最主要表现在消费者对户型的选择，以及开发商对产品结构的调整上。“市场需求会受到一定影响，但打压面不会太大”，施先生说，刚性需求还是会存在，只是政策可能会带来一段时间的观望气氛。而值得一提的影响是，很多刚性需求的消费者可能就改变原计划，原本打算买100平米以上的房子可能就转而买100平米以下的房子了。随之，房产开发企业可能会因此改变产品结构，偏向小户型的开发建设。而作为房产开发商，他们认为从某种意义上看，也是件好事。