从2003年6月央行出台“121号文件”算起,今年已是实施宏观调控政策的第三个年头,尽管在此期间又相继出台了一系列旨在稳定房价的调控政策,但多数城市的房价依然涨势不减。

中国指数研究院的调查报告显示,2005年一线城市如北京、深圳房价涨幅均接近20％,二线城市房价也呈普涨趋势,甚至很少被关注的三线城市房价也开始加速上涨。据国家统计局的最新调查数据,今年第一季度,70个大中城市商品住宅价格增速仍在5%以上。

    价格变化

    一线城市：上海房价重返快速道

    根据中国指数研究院的调查,在一线城市中,北京住宅市场继续2005年的上涨势头。进入2006年,价格出现了快速上涨的势头,1～3月份单月平均涨幅为2.8％。

    上海商品住宅(含配套商品房)交易均价为8290元/平方米,较上月每平方米上涨649元,与去年同期比较则下跌了8.19％。从价格走势曲线来看,住宅交易价格呈现两高两低的波动曲线,整体呈现下降趋势。价格最高点出现在2005年1月份,当月住宅均价高达9154元/平方米；价格最低点出现在2006年1月份,仅为6052元/平方米,相比最高点下降了34%。而从2月份起,交易量节节攀升,当月均价环比上涨25.81%,成为近15个月以来单月涨幅最高月份。

    深圳住宅价格在年初继续快速上涨,3月交易均价7868元/平方米,较去年同期上涨20.73%。深圳从2005年年初开始房价持续快速上涨,在年底达到8512元后开始回调,今年年初房价又重返上升通道,继续上扬。近期深圳住宅价格在8000元附近徘徊,3月涨幅窄幅下降。

    二线城市：天津房价持续上涨

    二线城市住宅供给在下半年增加放量,住宅价格则以窄幅波动为主。今年3月份,重庆主城区商品住宅均价为2570元/平方米,较2月窄幅下跌3.02％。从近9个月的价格走势来看,重庆住宅价格走势呈缓慢下滑的趋势。成交价格最高的月份是去年10月,当月交易均价为2998元/平方米。而在此之后,市场开始回调,今年头3个月重庆商品住宅价格始终在2500元上下波动。

    南京商品住宅交易均价为4453元/平方米,较2月上涨5.10％。从波幅来看,南京住宅价格在近9个月内基本呈先升后降的趋势,从去年7月开始商品住宅价格稳步上涨,至10月攀升至接近5000元高点后开始回调,在今年年初重返上升通道。

    天津住宅价格为4979元/平方米,较2月每平方米上涨229元。天津住宅价格从2005年下半年至今持续上涨,月均上涨幅度为2.76％。住宅价格涨幅在2005年年底加大,而后回落,今年头3个月涨幅呈逐步增大趋势。

    影响价格的因素

    北京和深圳：供不应求有力支撑房价上涨

    房价的变动与城市经济发展、人口增长情况、居民收入水平情况以及土地供应、房屋供应、行业政策等有着密切关系,但当前部分城市房价上涨过快的主要原因还是市场需求的持续增长与有限的市场供应之间的矛盾。

    北京住宅供应量半年来持续下降,而销售量则稳中有升,造成住宅供求矛盾一直难以缓解。特别是今年2月和3月份的供给下降较大,销供比超过了1.5。这种供求不平衡导致房价的快速上涨。

    土地供应以及住宅存量的减少,造成深圳住宅市场供求矛盾恶化,住宅价格飞涨。2002年以来深圳土地供应量持续减少,2005年全年土地购置面积为118.7万平方米,较上年减少40.39％。新增土地供应的持续紧缩与存量土地的逐渐消化,使土地入市量难以满足每年约900万平方米的商品住房需求。

    另一方面,2005年下半年至今住宅供给则呈下滑趋势,供求关系日趋紧张,直接引致房价持续增长。由于房价居高不下,市场销售量开始下滑,今年1季度深圳住宅成交20430套,总成交面积为179.90万平方米,分别比去年同期下降11.95％和12.63％。需求的回落使得近期供求矛盾有所缓解,但随着居民收入的增加,住房需求将再次回升,而供给的不足将导致房价继续上涨。

    上海和天津：需求增长进一步推动价格上涨

    需求的快速上涨是近期上海住宅价格反弹的主要原因。去年上半年上海住宅市场受政策调控影响,投机投资需求严重受挫,只剩刚性购房需求支撑市场,因此住宅成交均价随之连月走低。而从2005年10月开始,市场需求开始回暖,一些推迟购房计划的自主客户也开始进入市场。在需求持续上扬的同时,住宅供应从第四季度开始呈下滑趋势,特别是在今年2月份以后,配套房供应力度减弱,市场供求矛盾加剧。从住宅期房销售供给比来看,从第4季度开始,销售供给比一路上扬,至12月已升至0.85。销售供给比率的持续走高表明市场供需已逐渐趋于平衡,但由于近期需求增速加快,而市场供给短期无明显上涨,因此供求矛盾有可能在今年上半年再次加剧,从而导致价格继续上涨。

    天津住宅市场需求增长快速,造成短期内房价上涨较快。在城区拆迁改造和经济快速增长的推动下,2005年至今天津住宅市场需求增速加快,特别是在今年3月份住宅成交量骤增,成交面积较2月增长21.99个百分点。在需求加速增长的同时,住宅供应萎缩,1季度商品住宅竣工面积较上年同期减少了65.5万平方米,同比下降15.31％。由于短期内供应不足,天津住宅价格在1季度涨幅加快。

    重庆和南京：供大于求是价格回落主要因素

    供大于求是近期重庆住宅价格回落的主要原因。2005年重庆住宅新增供应量持续增加,住宅竣工面积2005年增幅达44.20％,同时住宅投资也在快速增长,2005年住宅投资额达300.37亿元,增幅为43.93％。而到了今年1季度,供应量指标继续上扬,1～3月份新增住宅面积达232.1万平方米。由于需求增速相对缓慢,住房存量不断增加,从而导致住宅价格的下跌。

    住宅供应量大增造成南京住宅价格在2005年年底回落,而年初供应量的骤增抑制房价进一步上涨。从供求角度来看,供过于求是近半年南京住宅市场的主旋律。在供给方面,2005年南京住宅竣工面积较上年增长10％左右,而今年1季度住宅新增供应量更是大幅增长了134个百分点。在供应量增加的同时,需求增长缓慢,1季度住宅期房和现房仅比上年同期分别增长3.1％和1.6％。因此,供求不平衡的状态将导致南京住宅价格在未来数月内保持平稳。