最近的报刊上，陆续发表了一些对房地产业宏观调控成效“质疑”的文章。对此，讲一讲探讨性意见。

    五大突出问题未能全面解决

    去年，我国政府对以住宅为主体（这些年来住宅投资占房地产投资70%左右）的房地产业进行了宏观调控。

宏观调控要解决的突出问题主要是：有些城市房价上涨过快、房价过高、住房供应结构性矛盾突出、市场管理比较混乱、投资增长过快等五大突出问题（以下简称“五大突出问题”）。

    经过宏观调控，2005年完成房地产投资比上年同期增长19. 8%；完成住宅投资比上年同期增长21.9%；完成经济适用住房占住房总投资的5.5%，比上年同期下降6.8%：全国平均房价比上年同期增长7.1%。对于以上实绩，主要有两种评价：一是，经过近一年来的宏观调控，除经济适用住房（关系结构性矛盾）外，其他四大突出问题都有不同程度的减轻，房地产市场走势平稳，宏观调控已经取得了明显效果。二是，“五大突出问题”仍然不同程度地存在，有的仍然比较突出，特别是今年一季度有些城市的房价又出现高于10%的增幅，调控的效果不尽人意，因而对能否全面完成调控任务提出“质疑”。以上两种评价，可以继续讨论，留待今后的实践来做结论。产生“五大突出问题”的主要原因，是没有抓住住房问题的关键；而去年的宏观调控也没有突出地抓关键，因而难以解决好“五大突出问题”。去年经济适用住房的负增长和今春一些城市房价的快速增长就是有力的证明。

    抓关键是国外的有益经验

    在上个世纪里，西方国家和许多发展中国家陆续地进行了住房制度改革，而且较多的国家实行了住房分类供应制度。住房分类供应制度的指导思想是，住房是关系国计民生的特殊商品，如果没有政府介入对富人、中等收入者和穷人实行住房分类供应，实施住房商品化、适度的社会保障支持和必要的调控管理相结合，中低收入者很难解决好住房问题。因而这些国家实行住房新制度的一个鲜明特点，就是明确地宣布政府介入住房问题，实行政府由不管住房问题转为要管住房问题的重大转变。政府介入住房问题的主要举措有三：一是以解决好中低收入者的住房问题为核心，对居民实行住房分类供应；二是政府给予中低收入者住房适度的社会保障，并调控中低收入者住房的户型、售价和供应对象；三是大比重地建设与本国经济水平相适应的小户型、低造价住宅。在实行住房分类供应的总前提下，第三条是解决好住宅问题的关键。

    抓关键并取得显著效果的国家是新加坡，从上世纪下半叶实行住房分类供应制度至今，每年建设小户型、低造价的“政府组屋”（相当于我国的经济适用住房），占总建房量的80%左右，并对富人住宅进行高税抑制。目前全国有87%的居民住在“政府组屋”内（注：新加坡把上世纪建的每套42平方米的组屋置换为公房，用作廉租屋，所以最低收入者也住在廉租组屋内）。由于一直坚持大比重建设受到政府调控管理的小户型、低造价住宅，因而几十年来基本上没有出现“五大突出问题”。有人说大比重地建设小户型、低造价住宅会影响经济发展，事实并非如此。新加坡上世纪中叶开始实行住房分类供应和抓小户型、低造价住宅前，人均国内生产总值不到1000美元，而现在已经超过25000美元。

    许多发达国家也一直坚持建设与本国经济水平相应的小户型住宅。据德国、日本和瑞典3国的统计，从1960年至今每年建设住房的平均户型，除日本有1年超过100平方米外，其他都在100平方米以下。而我国的情况与国外相比，发人深省。因为大户型、高造价住房比重大，正是这些年我国产生“五大突出问题”的主要原因，也是广大中低收入者买不起房的主要原因。

    把抓关键落到实处

    大比重地建设小户型、低造价住宅，既是解决好住房问题的关键，又是保证宏观调控任务全面成功的关键。

    这些年，我国也讲过要多建低价位住宅，但缺乏落实措施，对国外的有益经验也缺乏融会贯通的吸收。不狠抓关键，就很难稳定地驾驭房地产发展形势，难以解决“五大突出问题”。

    那么如何把抓关键落到实处呢？

    一要明确标准和要求。建议到2020年以前，我国城镇建设的小户型住宅标准为40～100平方米.，其中80平方米以下的占70%。造价标准以每户平均居住75平方米为依据，结合本城市中等收入者家庭平均年收入的6～8倍，进行综合计算得出。

    二要纳入计划，狠抓落实。建议各城市在编制“十一五”计划时，制定推行小户型、低造价住宅的进度计划。总的要求是，在今后10年内，各城市年建设小户型、低造价住宅的比重，逐步地达到占住宅建设总量的60%。因为各城市条件不同，允许有的快一些，有的慢一些。为了把计划落到实处，城市政府每年都要把小户型、低造价住宅的建设计划，有区别地分解下达到每个待建住宅小区（有的则在出让土地时确定），即明确各个住宅小区应建设多少小户型、低造价住宅，而且要明确户型面积和每平方米的售价。同时还要制定法规，凡不按计划建设小户型、低造价住宅的房地产企业，要给予高额罚款直至取消营业执照的处罚。

    需要相应解决的两个问题

    宏观调控是一项复杂的系统工程，必须围绕抓关键，采取一系列相应措施。

    首先，只有给予地方政府优惠，政府才能理所当然地调控户型、价格和供应对象。西方国家对中等收入者住房的直接优惠大约占总造价5%，多的在10%左右。而我国对经济适用住房的直接优惠是不收土地出让金和税费减半，在地价较快上涨的情况下，优惠额大约占总造价20%左右，这就使得有些城市政府难以承受。特别是许多城市政府手里掌握的土地很少，每年拿不出多少土地。这就造成了每年建设经济适用住房只占住房总量4%～6%的局面。解决的办法有二：一是仍然维持经济适用房的提法不变，但取消免费供应土地的优惠，使直接优惠额占总造价5%或稍多一点，这样一改，地方政府就具有负担大比重建设经济适用房的能力。二是统一改为建设小户型、低造价住宅，或者与经济适用房并行，直接优惠额也占总造价5%左右。因为有了优惠，政府才有理、有权去调控户型、房价和供应对象。再加上住房公积金、长期抵押贷款、“梯度消费”、逐年提高居民收入和对无房户的房补等，就能较好地解决中低收入者的住房问题。

    其次，要有区别地运用税费进行调节。例如，新加坡对富人住宅收“三高”，即高土地出让金、高房价、高物业（财产）税。对中等收入者住宅的每平方米售价，面积大的要高于面积小的。又如，韩国对无房者买第一套房实行税费优惠，对买第二套房的就提高税费，对转卖第二套住房的收30%的高税，以抑制投机。建议我国也逐步推行有区别的税费政策，使之充分产生鼓励小户型、低造价住宅，抑制大户型、高造价住宅和投机的作用。