提到住宅产业化的话题，王石和万科这两个名字总是紧随其后。王石也许是国内最积极倡导住宅产业化的开发商，在实际的探索中，万科恐怕也是业界走得最远的。

　　为什么是万科呢？住宅产业化是必然的趋势——这一点多年前就提出，并已得到国内房地产业的广泛认同，但是到目前，多数开发商仍然仅把它当作房地产业的未来，而不是目前需要进行的事业。万科积极推进产业化的动力又来自哪里？

　　规模扩张的冲动

　　万科今年初宣布，接下来3年将进入高速发展期。其实，这几年其开发量的增长速度已相当快。去年，万科开工量、竣工量均在200多万平方米，比前年有较大增长，而今年的计划开工量和计划竣工量都在300万平方米以上。万科集团副总经理丁长峰透露，接下来几年，万科开发量的增长速度将是外界难以想象的。

　　选择了快速扩张的方向，万科将必须解决两个问题：一，如何更快、更多地生产商品房？二，在这样的情况下如何保证并提升产品质量？

　　它必须探索更有效率的生产方式。而万科第三个十年战略目标的实现，也要求它寻求并实现生产方式的变革。

　　在第三个十年规划中，万科提出2014年的目标是：实现1000亿元销售额、100亿元利润、3％的市场份额。去年，它的销售额为130余亿元，公司员工为2000人左右，这还不包括物业服务人员。如果生产效率没有提高，销售额若达到1000亿元的规模，万科可能成为一个非常庞大、臃肿的组织。不包括物业服务人员，它的员工就将达到近2万人。随着规模的扩大，它将面临人员成本上升、专业能力稀释、管理难度大幅提高的问题。

　　只有工厂化、标准化的生产，才能在大规模批量生产的情况下保证高质量。对中国房地产行业来说，这意味对传统生产方式颠覆性的变革。万科无疑是欢迎这种变革的。因为住宅产业化，是万科实现大规模开发、并在未来占据更大市场份额的前提。

　　重组产业链

　　住宅产业化早已不是新鲜的话题，但这些年，在产业链中处于枢纽地位的开发商并没有表现出太多的热情。这又是为什么呢？

　　“只有企业规模达到一定水平，才有能力和动力进行住宅产业化的尝试。”上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发这样认为。他表示，住宅产业化在许多国家实现的过程，都是在巨大市场需求推动下完成生产方式的变革。

　　目前，中国房地产企业的整体状况是小而散，规模最大的企业其年销售额也仅在100亿元左右。而住宅产业化要求工厂化生产，经过运输再进行现场装配，这就会带来成本的上升。

　　只有开发规模足够大，企业才可能摊薄上升的成本。顾建发估计，和市场上以传统方式生产的商品房比较，如果某个企业工厂化生产的商品房，其售价上升幅度仅在百分之十几左右，那应该就可以得到市场的认可。目前，年销售额达到百亿元规模的企业仅寥寥数家。作为目前开发规模最大的企业，万科也率先成为了住宅产业化的积极倡导者。达到了一定规模，这使它有能力尝试产业化；渴望达到更大规模，着眼于未来，希望在未来占据更多市场份额，这成为其推动产业化的强大动力。

　　技术其实不是主要的问题。在美国等许多国家，住宅产业化水平已经达到50％以上，有的国家则已经达到70％甚至90%以上。一切取决于开发商的行动。因为它们是直接面对消费者的。

　　顾建发表示，开发商在产业链中处于核心地位，将推动生产方式的变革，并在变革中实现产业链的重组。重组完成后，新型材料供应量、预制件厂商、装配公司将成为开发商的上游企业，而施工队在新的生产方式中将被淘汰。

　　先发优势与挑战

　　据了解，自从2003年正式启动产业化研究后，万科现已完成大量准备工作，这将为它带来一定的先发优势。例如，与绝大多数开发商不同的是，万科已经成立了自己的设计院。在设计标准化方面，万科已在主体结构、交通部件的设计上实现了标准化。它还拥有了30项左右的专利，据介绍这些专利主要是解决方案。

　　两个月前的一次采访中，万科总经理郁亮还透露，今年，万科将具体对墙体和屋顶进行产业化研究。

　　如果它最终能够拥有一些核心技术专利，它们在未来的生产方式中是主流技术，这样的话，万科在未来的竞争中还将获得一些排他性优势。

　　万科显然已走在前面。它已经与日本大成建设、东京建屋、丰田建设等建立合作关系，虽然这些合作还处于初期，万科一位高层称之为“处于培养感情的阶段”，但无疑，万科已经率先迈出了脚步。

　　在世界范围内，日本的住宅产业化程度是相当高的。这些企业拥有万科需要的技术和经验。大成建设是目前世界最大的建筑商之一，在混凝土产业化（简称PC）工法制造上，其技术在国际上是一流的。东京建屋是日本房地产开发领域的百年老店。

　　万科新引进的技术总监伏见文明，此前任职的企业——丰田建设也是万科的合作伙伴。在万科的技术研发中，丰田建设提供了一定的研究资料，并在万科的研发人员遇到疑难问题时提供帮助。

　　万科还正在深圳着手两幢实验楼的产业化研究。据了解，这个研究的操作方式是，在实验楼旁边设立住宅部件工厂，以省略运输环节。这个部件工厂是万科及其四五家战略合作伙伴共同参与的，其中包括预制件厂商、住宅装配公司。

　　作为“住宅产业化”的先行者，万科在获得先发优势的同时，也面临先行者的困难。例如，在市场培育方面，消费者观念的改变需要时间。另外，万科的产业化探索，必须结合中国房地产市场的现实，而无法简单复制国外的成熟技术。中国的住宅产业化比较可能的趋势是，国外一些拥有先进技术的企业，和国内领先的开发商们进行联合，共同探索适合中国市场的产业化进程和产品。

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　　日本的住宅产业化过程

　　二战后伴随着经济增长及劳动力需求的急剧增加，人口开始向大城市集中，住房短缺也日趋严重。1950年以后,建筑业迎来了第一次高潮。随着建设数量的增加，建设成本的控制变得非常重要。

　　1955年，以提供给大城市的普通劳动者住房为目的，日本设立了住宅公团（现为住宅都市整备公团）。同年，日本制定了10年的住宅建设计划。建设户数的40%是公共住宅，提供给一般市民。各开发商为了完成目标户数，采用各种手段进行开发。

　　独立装配式住宅于1955年初由民间开发商开始尝试，到了1955年后期，木结构、钢结构、钢筋混凝土结构等各种各样的独立装配式住宅开始进入了市场。

　　同一规格部件的大量生产，促进了住宅部品的规格化与产量化。1959年,以公共住宅为对象,KJ部品被采用并开始普及。比如，各住户开始在厨房安装不锈钢料理台、钢制入户门窗、换气扇等。开始时只限于公共住宅，随着生产厂家的增多，民间集合住宅也使用了KJ部品。这样一来，住宅部品的市场愈来愈大，种类愈来愈丰富。

　　日本住宅公团从1963年开始对公共住宅的居住对象进行了调查分析，制订了一系列标准设计。随后便开始了大量的工业化住宅的生产。

　　1965年以后浴室、盥洗室等部品发展很快，组装式浴室、卫生间等也开始投放了市场。1971年，日本为了进一步开发和提高住宅部品，设立了住宅部品开发中心，KJ部品改为BL（BetterLiving）部品。（资料来源：《日本集合住宅工业化的简述》，作者为傅志强，本报有删节）

(责任编辑：马明超)