提到住宅产业化的话题,王石和万科这两个名字总是紧随其后。王石也许是国内最积极倡导住宅产业化的开发商,在实际的探索中,万科恐怕也是业界走得最远的。
为什么是万科呢?住宅产业化是必然的趋势——这一点多年前就提出,并已得到国内房地产业的广泛认同,但是到目前,多数开发商仍然仅把它当作房地产业的未来,而不是目前需要进行的事业。 万科积极推进产业化的动力又来自哪里?
规模扩张的冲动
万科今年初宣布,接下来3年将进入高速发展期。其实,这几年其开发量的增长速度已相当快。去年,万科开工量、竣工量均在200多万平方米,比前年有较大增长,而今年的计划开工量和计划竣工量都在300万平方米以上。万科集团副总经理丁长峰透露,接下来几年,万科开发量的增长速度将是外界难以想象的。
选择了快速扩张的方向,万科将必须解决两个问题:一,如何更快、更多地生产商品房?二,在这样的情况下如何保证并提升产品质量?
它必须探索更有效率的生产方式。而万科第三个十年战略目标的实现,也要求它寻求并实现生产方式的变革。
在第三个十年规划中,万科提出2014年的目标是:实现1000亿元销售额、100亿元利润、3%的市场份额。去年,它的销售额为130余亿元,公司员工为2000人左右,这还不包括物业服务人员。如果生产效率没有提高,销售额若达到1000亿元的规模,万科可能成为一个非常庞大、臃肿的组织。不包括物业服务人员,它的员工就将达到近2万人。随着规模的扩大,它将面临人员成本上升、专业能力稀释、管理难度大幅提高的问题。
只有工厂化、标准化的生产,才能在大规模批量生产的情况下保证高质量。对中国房地产行业来说,这意味对传统生产方式颠覆性的变革。万科无疑是欢迎这种变革的。因为住宅产业化,是万科实现大规模开发、并在未来占据更大市场份额的前提。
重组产业链
住宅产业化早已不是新鲜的话题,但这些年,在产业链中处于枢纽地位的开发商并没有表现出太多的热情。这又是为什么呢?
“只有企业规模达到一定水平,才有能力和动力进行住宅产业化的尝试。”上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发这样认为。他表示,住宅产业化在许多国家实现的过程,都是在巨大市场需求推动下完成生产方式的变革。
目前,中国房地产企业的整体状况是小而散,规模最大的企业其年销售额也仅在100亿元左右。而住宅产业化要求工厂化生产,经过运输再进行现场装配,这就会带来成本的上升。
只有开发规模足够大,企业才可能摊薄上升的成本。顾建发估计,和市场上以传统方式生产的商品房比较,如果某个企业工厂化生产的商品房,其售价上升幅度仅在百分之十几左右,那应该就可以得到市场的认可。目前,年销售额达到百亿元规模的企业仅寥寥数家。作为目前开发规模最大的企业,万科也率先成为了住宅产业化的积极倡导者。达到了一定规模,这使它有能力尝试产业化;渴望达到更大规模,着眼于未来,希望在未来占据更多市场份额,这成为其推动产业化的强大动力。
技术其实不是主要的问题。在美国等许多国家,住宅产业化水平已经达到50%以上,有的国家则已经达到70%甚至90%以上。一切取决于开发商的行动。因为它们是直接面对消费者的。
顾建发表示,开发商在产业链中处于核心地位,将推动生产方式的变革,并在变革中实现产业链的重组。重组完成后,新型材料供应量、预制件厂商、装配公司将成为开发商的上游企业,而施工队在新的生产方式中将被淘汰。
先发优势与挑战
据了解,自从2003年正式启动产业化研究后,万科现已完成大量准备工作,这将为它带来一定的先发优势。例如,与绝大多数开发商不同的是,万科已经成立了自己的设计院。在设计标准化方面,万科已在主体结构、交通部件的设计上实现了标准化。它还拥有了30项左右的专利,据介绍这些专利主要是解决方案。
两个月前的一次采访中,万科总经理郁亮还透露,今年,万科将具体对墙体和屋顶进行产业化研究。
如果它最终能够拥有一些核心技术专利,它们在未来的生产方式中是主流技术,这样的话,万科在未来的竞争中还将获得一些排他性优势。
万科显然已走在前面。它已经与日本大成建设、东京建屋、丰田建设等建立合作关系,虽然这些合作还处于初期,万科一位高层称之为“处于培养感情的阶段”,但无疑,万科已经率先迈出了脚步。
在世界范围内,日本的住宅产业化程度是相当高的。这些企业拥有万科需要的技术和经验。大成建设是目前世界最大的建筑商之一,在混凝土产业化(简称PC)工法制造上,其技术在国际上是一流的。东京建屋是日本房地产开发领域的百年老店。
万科新引进的技术总监伏见文明,此前任职的企业——丰田建设也是万科的合作伙伴。在万科的技术研发中,丰田建设提供了一定的研究资料,并在万科的研发人员遇到疑难问题时提供帮助。
万科还正在深圳着手两幢实验楼的产业化研究。据了解,这个研究的操作方式是,在实验楼旁边设立住宅部件工厂,以省略运输环节。这个部件工厂是万科及其四五家战略合作伙伴共同参与的,其中包括预制件厂商、住宅装配公司。
作为“住宅产业化”的先行者,万科在获得先发优势的同时,也面临先行者的困难。例如,在市场培育方面,消费者观念的改变需要时间。另外,万科的产业化探索,必须结合中国房地产市场的现实,而无法简单复制国外的成熟技术。中国的住宅产业化比较可能的趋势是,国外一些拥有先进技术的企业,和国内领先的开发商们进行联合,共同探索适合中国市场的产业化进程和产品。
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日本的住宅产业化过程
二战后伴随着经济增长及劳动力需求的急剧增加,人口开始向大城市集中,住房短缺也日趋严重。1950年以后,建筑业迎来了第一次高潮。随着建设数量的增加,建设成本的控制变得非常重要。
1955年,以提供给大城市的普通劳动者住房为目的,日本设立了住宅公团(现为住宅都市整备公团)。同年,日本制定了10年的住宅建设计划。建设户数的40%是公共住宅,提供给一般市民。各开发商为了完成目标户数,采用各种手段进行开发。
独立装配式住宅于1955年初由民间开发商开始尝试,到了1955年后期,木结构、钢结构、钢筋混凝土结构等各种各样的独立装配式住宅开始进入了市场。
同一规格部件的大量生产,促进了住宅部品的规格化与产量化。1959年,以公共住宅为对象,KJ部品被采用并开始普及。比如,各住户开始在厨房安装不锈钢料理台、钢制入户门窗、换气扇等。开始时只限于公共住宅,随着生产厂家的增多,民间集合住宅也使用了KJ部品。这样一来,住宅部品的市场愈来愈大,种类愈来愈丰富。
日本住宅公团从1963年开始对公共住宅的居住对象进行了调查分析,制订了一系列标准设计。随后便开始了大量的工业化住宅的生产。
1965年以后浴室、盥洗室等部品发展很快,组装式浴室、卫生间等也开始投放了市场。1971年,日本为了进一步开发和提高住宅部品,设立了住宅部品开发中心,KJ部品改为BL(BetterLiving)部品。(资料来源:《日本集合住宅工业化的简述》,作者为傅志强,本报有删节) (责任编辑:马明超) |