作者：褚超孚 浙江大学房地产研究中心秘书长
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目 录
一、城镇住房保障体系的目标定位
二、城镇住房保障体系的设计原则
三、城镇住房保障体系的理论分析框架
四、住房保障家庭收入线及保障量预测模型
1. 住房保障家庭收入线确定模型
2. 城镇居民住房保障量预测模型
五、住房保障规模的主要影响因素分析框架模型
六、住房保障水平的倒U型曲线发展假说
1. 城镇住房保障水平的倒U型曲线发展假说的提出
2. 倒U型曲线发展的“三阶段”框架模型
七、浙江省城镇住房保障动态模式下的“三阶段”方案设计
八、结论性的讨论
主要参考文献
《城镇住房保障动态模式研究》研究方案
我国城镇住房保障体系还处于初建时期，存在着诸如目标不明、原则模糊、住房保障体系政策实际可操作性差等一系列问题，导致政策运行的结果与政策设计者的初衷相悖。为此，我们有必要对城镇住房保障模式与运行机制作一个全方位的思考和研究。
一、城镇住房保障体系的目标定位
政府住房保障政策是住房政策的重要组成部分，两者有共同的目标，但住房保障政策又有独特的子目标。
根据现有文献研究以及综观世界各国住房发展的经验，可以这样认为，绝大多数国家或地区的住房政策目标的重点是帮助中低收入者解决住房问题。各国住房政策的主要差别是为实现上述政策目标而采取的措施和途径不同。关于政府住房政策的目标，概括起来主要有以下一些：①基本人权目标：“天赋人权”，这是西方发达国家的基本人权观，而人人拥有“居住权”是保障“人权”的一个极为重要的方面，保障居民的生存权是任何一个政府的义务和责任。②供应目标（supply
objectives）：其核心是住房市场的要素之一——住房供应，就是使住房总供应与住房总需求达到平衡，满足全社会的居住需要。由于住房供应和需求在很大程度上可以量化，因此住房供应目标是住房政策的量化目标，任何住房计划都包含着对住房供应规模、供应结构和供应系统的要求。③公平目标（equity
objectives）：其理论基础是西方经济学家提出的“公平理论”，遵循最劣者受益最大原则，即在社会上处于劣势者获得最优先的考虑和最大利益。④纠偏目标：市场这一“看不见的手”在资源的配置上是最具效率的，但由于存在市场的机能性障碍和缺陷，市场往往会“失灵”（market
failure），市场机制并不能自发地引导经济达到帕累托最优。政府干预这一“看得见的手”起作用的重要原因之一就是治理“市场失灵”，纠正偏离市场正常轨道的因素，减少和消除由于“市场失灵”导致效率损失的负面影响。在住房市场也同样，政府有必要进行市场监管，维护市场的正常秩序，促进住房市场的健康发展。⑤社会稳定目标：由于市场经济容易造成两极分化，有相当一部分人没有足够的收入在公开市场中购置住房，而住房条件差或者恶劣会带来严重的外在成本。住房被认为是一种“美好”的物品，有利于社会稳定、进步和发展，故政府部门通过住房补贴鼓励居民购房或直接提供住房，政府干预住房市场有利于加速新建住房，改善现有住房并废除贫民窟。
因此，住房问题不仅仅是一个经济问题，也是一个重大的社会问题。住房问题解决得好，社会稳定、政治安定，人民安居乐业，社会不断进步；住房问题解决得不好，部分居民住房紧张，几代同堂拥挤在狭小的陋室内，甚至还出现成批的无家可归者露宿街头，这些都将成为影响社会安定团结的不稳定因素。
党的“十六大”报告中不仅提出了我国全面建设小康社会的奋斗目标，而且将“社会保障体系比较健全，社会就业比较充分，家庭财产普遍增加，人民过上更加富足的生活”列为小康目标的具体内容之一。住房作为人类生存最基本的物质条件，人人有权享有。“小康不小康，关键看住房。”在加快改革开放、增强综合国力的同时，为社会中的弱势群体提供必要的社会保障，解决低收入和最低收入家庭的基本住房问题，是我国深化住房制度改革，建立和完善城镇住房保障体系的重要内容，是各级政府最为主要的公共政策目标之一。在社会主义市场经济的背景下，我国政府的住房政策应有三大任务，分别是宏观调控、市场监管和住房保障。政府通过宏观调控，保持住宅产业与其它产业的协调发展，调节供求关系和价格，使住房总供给与总需求达到平衡，防治金融风险，协调宏观经济的持续健康发展；政府进行市场监管，通过法律和法规，规范和维护市场秩序，确保市场有序的公平竞争；住房保障则是政府为解决中、低收入阶层等困难群体的住房问题的基本任务，中、低收入阶层等困难群体在任何一个国家的任何一个时期都存在，这一阶层居住问题的解决，需要得到政府的帮助，因为依靠他们自身的力量，无法跨越其收入水平与住房市场价格之间的“鸿沟”，而居住权又是人人应具有的最基本的生存权之一。
因此，政府在具体落实到住房保障这一大任务时，就是为了弥补住房市场的不足，为中低收入家庭提供基本的住房保障，从整体上改善人居条件，实现“居者有其屋”，促进社会的全面进步。
解决住房问题的关键是解决中低收入家庭的住房问题。“穷无立锥之地”是中国一句常用的古话，这古话确切地把无房可住作为贫穷的主要标志。中国唐代大诗人杜甫的一句“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜”，道出了解决住房问题的关键是要使穷人有房可住，诗中表达的意愿是一种处于萌芽状态的“居者有其屋”的住房观念。到20世纪初，中国民主革命的先驱孙中山先生，把“居者有其屋”列入建设中国方略的一项重要任务，从而把“居者有其屋”提高到国家战略的层面。
“居者有其屋”，就是每个城镇家庭都要拥有一套体面、安全的住房，就目前而言至少要有一个像样的栖身之所，但“有其屋”不一定拥有产权，有“居住权”即行。是何原因把“居者有其屋”改成了“居者买其屋”？我们认为，主要原因有其二：一是传统的居住观念在作祟，中国古代男人一生的奋斗目标就是“成家立业”，其基础是拥有自己的房子，描述光棍汉的典型用语是“房无一间，地无一垄”，这些都反映了农业文明评价人拥有财富的价值标准；其次是我国目前房屋租赁市场还不完善，导致居住不稳定、居住成本偏高等。所以，我们要引导居民住房的消费观念，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。
我们认为，我国城镇居民住房保障的目标应该是，建立健全住房保障制度，通过各种有效的途径和方式，努力解决中低收入家庭的居住问题，分层次地逐步实现“居者有其屋”，最大程度地满足居民的居住需要。其立意在于使每一户城镇居民家庭享有一套面积适宜、环境适宜的住房，但不限于产权自有，租赁居住也是合理的形式。
(责任编辑：单秀巧) | 
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