“70%的小户型比例”的要求,将重庆近郊楼盘的开发商推入进退两难境地

    本报记者 程维 发自重庆

    6月1日起实施的房地产调控新政策中的刚性措施,对重庆房地产业造成重大冲击。

其中,“70%的小户型比例”要求将近郊楼盘的开发商推入进退两难的境地。部分中小开发商开

    始集中“逃亡”,用抛地出局的方式来规避政策风险。

    近郊小户型楼盘必须“建城”

    “去年曾经出台过两个‘国八条’,当时业界有人认为行业‘洗牌’的机会来了。现在看来,那些政策都不是太狠,而这次调控政策来得太猛了,说动就动。”重庆金阳房地产开发公司副总经理吕真2日对《第一财经日报》称,新政策之猛,主要体现在未建楼盘必须有70%小户型的政策上。

    吕真说,“国六条”及国务院九部委出台的细化措施《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求：“自今年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”,这意味着凡是未领到施工许可证的楼盘都得改,需要重新修改设计。

    吕真认为,这一规定将对重庆近郊楼盘及已完成前几期建设的低密度、大户型楼盘的开发商造成重大冲击。她说,由于小户型楼盘的购买者通常看重楼盘附近的公交线路、商业网点、学校、医院等基础性配套,而近郊通常属于基础性配套设施不完善地区,因此近郊一般只适合开发对配套设施要求不高的大户型。

    吕真分析道,近郊的小户型房屋想要好卖,必须“建城”——建农贸市场、公交站点、诊所、幼儿园等。但没有多少开发商有能力去建这样一个“小社会”。因此,实力不强的中小开发商面临一个生死抉择：要么在近郊开发小户型楼盘,卖不出去就是“找死”,要么选择退出市场。

    两家大开发商各抛地数百亩

    此外,手中握有近郊土地的房地产开发商也无法拖延到配套设施到位后再开发来规避风险。房地产调控新政策的实施细则要求,今后土地闲置两年就将被收回使用权。

    “三十六计走为上策”,重庆多数中小房地产开发商开始“离场”,大量抛售手中的土地。

    据重庆当地媒体报道,保利(重庆)投资实业有限公司1日表示：“这几天有超过五家的地产商主动上门,希望转让土地。而在去年同期,这些地产商手握数百亩地,对保利上门求购还不予理会。”

    重庆市北部新区一位王姓地产商称,2002年,他在该区金开大道拿下200多亩地,当时出让价为40多万元/亩,由于缺乏启动资金,至今未开发。按新政策要求,这些土地将被无偿收回。因此,他这次想尽快出手,这样每亩还可获得40万元左右的差价。

    重庆一家房地产策划公司的负责人称,其公司近几天接到近10家开发商委托抛地的电话。这些地块在重庆属于近郊区域。

    重庆的一些知名房地产开发商也加入了抛地行列。重庆北部新区和铜元局区域两家拥有数千亩土地的大开发商,近日各自抛出了数百亩土地。

    不过,目前重庆尚未出现已开发了几期的楼盘进行恐慌性抛售的情况。

    两类物管需求可能冲突

    “从表面上看,重庆市约有80%的在开发土地将承受房地产新政策的冲击,预计明年的重庆房交会上,将不可避免地出现小户型泛滥的情况。几年后,还将出现小户型的结构性过剩。”一家不愿透露姓名的重庆房地产公司的负责人认为,市场自身调节的社会成本可能更低。

    事实上,重庆房地产市场已开始进行自身调节。上述负责人说,自2000年开始,重庆的房地产开发商大多在为二次置业者和有购买大户型需求者造房,小户型市场基本被忽略,其中去年,重庆市场约4000多万平方米的供应量中,70%是大户型。

    但与此同时,重庆一些房地产开发商近年来已开始对产品结构进行调整。例如,金阳房地产的“罗马假日”楼盘为纯小户型,保利香槟花园、龙湖区域的“观山水”楼盘也已改推小户型。

    在新政策的压力下,对已开发了几期但尚有部分后期楼盘未建完的开发商来说,如果前几期定位于低密度、大户型的中高档楼盘,后期项目将不得不修改成高密度的小户型楼盘。吕真说：“今后将出现这样的情况：年收入100万元的人开着宝马轿车,与年收入不足5万元的人骑自行车进出同一个小区”。她认为,两大差距明显的群体在物业管理上的不同需求将产生冲突。