本报记者 范利祥

    上海报道

    “价高者得”,这一在我国地方政府盛行多年的土地出让模式,正经受着来自中央部委的挑战。

    6月2日下午,建设部一位参与九部委“37号文件”(《建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》,国办发[2006]37号)起草工作的官员透露,国土资源部正在与建设部联手酝酿有关地价改革方案。方案中的一个重要内容,就是变革现行各类商业用地的土地出让竞价方式。

    “地价管理是国土资源参与宏观调控的重要内容和手段。”国土资源部一位官员表示,在第二轮地根调控中,两部委将“加强地价的宏调力度”。

    而此次地价改革,不仅要确保房地产调控的土地政策落到实处,而且要建立一套相对完善的地价管理体系。

    “土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”“37号文件”则如是规定。

    “这是把建筑业上的招标方法套到土地出让上。”上海市社科院一位专家表示,“根据这个规定,‘招标’制度将在‘竞地价、竞房价’的基础上,全面得到推广。”

    具体来说,新“游戏规则”就是：向上竞地价,谁地价出得高给谁；往下竞房价,房价报低者得标。

    实际上,自第一轮宏观调控实施以来,随着中央对地方政府的不断施压,一些地方政府已经低调摸索有利于控制地价的出让模式。

    比如,上海推出了“有限区间内价高者优先”,即低于标底价或超过最高限价者,一律被视作无效报价；杭州、南京、无锡、苏州等地在拍卖一些地块时干脆直接限制该地块的未来房价。

    不过,现在看来,这些来自地方上的摸索,要么是推行缓慢,要么是无疾而终。

    “主要是地方政府和开发商之间的利益难以统一。”上海市社科院一名专家认为。

    “我们希望能根据‘37号文件’,推出细化、量化的政策,把各地的土地出让模式进行规范化、制度化。”建设部一名专家表示。而变革针对房地产的商业用地出让制度,只是两部委实施地价调控的重要内容之一。

    据国土资源部官员透露,尽管具体措施还没有出台,但地价改革“大方向已定”。

    一是根据供求关系来决定地价,并藉此探索建立城市土地供应计划制度,合理确定城市土地的供应总量、结构和进度。

    二是改变工业用地的协议出让方式,推行招标模式；并扩大土地有偿使用的范围,推进经营性收费基础设施用地逐步纳入有偿使用；对于必须进行协议出让的,要进行公示。而且,在这一块还要建立规范的基准地价和土地成交价格申报制度。

    三是利用地价杠杆调节作用,优化配置土地资源,比如制定地价与土地集约度的调节系数,对土地利用率低的项目提高供地价格,对土地投资强度高的项目降低厂房租金、地方税收等。

    四是加强城镇基准地价的确定与公布,扩大地价监测范围,增加监测城市数量和监测点；加大对土地供需、地价动态变化情况等重要市场信息的分析力度。并要定期不定期的采取多种方式和渠道及时向社会发布土地供应计划、地价动态变化情况等等基本信息,引导市场需求,稳定市场预期,防止地价大起大落。

    “还有很多细化工作需要进一步调研和征求地方意见,比如如何与征地补偿标准进行联动,就颇费思量。”国土资源部一名官员表示。

    “不能搞‘大一统’。”他特别强调,接下来将会结合各个省份的不同情况,制定不同的地价改革方案。