自“国六条”公布后，与房地产有关的各部门相继行动起来，紧锣密鼓地部署实施各种稳定房价的措施。但细察这些举措，其针对和规范的对象，主要是内地的企业和购房者。而目前中国楼市出现的种种问题，包括房价的不断上涨，则是内外因素共同作用的结果。比如，6月1日的新华社报道就称，“进入2006年，上海、北京和广州等地楼市，海外机构投资者空前活跃，整体收购案明显增多。种种迹象表明，外资大量进入内地楼市，对楼价攀升一定程度上产生了推波助澜的作用。”

　　究竟有多少外资进入房地产领域，目前尚未见一个确切的统计，但想必规模一定不小。这从房地产业已跃升为第二大外商投资行业便可知。尤其在中国一些热点城市，外资已成为推高房价的一股重要力量。以上海为例，尽管经济学家罗奇和谢国忠多次预言中国楼市泡沫膨胀，但摩根士丹利进军中国房地产的步伐在加快，自2003年首次在上海投资，一直是上海最大的国际房地产投资商，到去年底，该公司在中国房地产的投资总额已达30亿美元左右；今年4月12日，宣布成立的摩根士丹利资产服务咨询（中国）有限公司上海分公司，其任务是协助客户和投资者在中国房地产这一“高增长产业中实现资本成长”，计划今年再增加投资30亿美元。而像摩根士丹利这样的投资公司在上海还有几家。

　　海外资金不断涌入内地楼市，一是看中了人民币升值的趋势；二是内地房地产业的暴利，据估计，内地平均利润率在50%左右，远高于境外10%左右的回报；三是由于政府相关部门目标不一致，造成在实际运作中，对房地产领域的外商直接投资几乎没有限制；四是一些地方政府存在“引资冲动”，采取以优惠的土地价格出让土地使用权等措施，鼓励外资投资当地楼市；五是现行针对房地产购买和转让的汇兑管理措施的实施效果不理想，使得外汇资金以购买境内商品房的形式进行跨境流动相当便利。此外，当前境内银行系统对房贷政策的紧缩，客观上也为实力雄厚的外资进入房地产领域创造了机会。

　　从外资在中国楼市的投资情况看，主要是投资于一些热点城市和省会城市的中高档商业楼和住宅，中低档商品房特别是经济适用房的比例较少，这无疑加剧了热点城市中低档住宅市场的供求失衡，助推了房价。另一方面，人民币房贷控制越严的地方，外汇资金流入的规模也越大，从而促使一些优质的房地产资源以较低的成本价格流入外资手中，可谓是国民财富的流失。另根据上海一媒体记者近日对外资在上海楼市情况的调查，海外机构的投资多是5年以内的短期行为，这样看来，其投机色彩非常明显，因此将产生两方面的后果：短期内的大规模进入有可能促使房地产泡沫生成，未来大规模的撤出更将造成市场动荡。至于外资进入房地产将加剧国际收支失衡和人民币升值压力、增加潜在的金融风险、削弱货币政策的有效性和独立性等，就更不用说了。

　　从国际经验看，出于土地资源的稀缺性、公共利益和国家安全，以及防止国民财富流失、限制非居民大资金炒作等原因，各国均对房地产行业设置程度不一的准入限制。例如，在国际货币基金组织187个成员中，有137个成员对外资投资房地产进行管制。中国是目前全球为数不多的、对境外机构和个人投资开发和销售环节没有实质性限制的国家。

　　鉴于前述可能的危害，必须对外资大规模进入内地楼市有一个风险评估与预警机制，加强对外资投资房地产领域的准入和管制。可采用的措施有，提高外资房地产企业的注册资本在总投资中的比例；取消外资房地产企业在税收、土地出让等方面的优惠待遇，实行国民待遇；开征特别物业税加大对投机性购房行为的限制；以及对外资进入房地产的交易和汇兑环节进行规范，等等。

　　在中国愈来愈深地卷入全球化的过程中，任何宏观调控和治理措施必须兼顾内外，如果只针对境内，效果必然会打折扣。目前外资虽然还左右不了中国的房地产业，但在一些热点城市，其能量已不可小觑。所以，要使中央稳定房价的努力得到正面回报，对外资的炒房行为就不能掉以轻心，有关的调控措施也须对准外资，尤其是海外投资机构。

(责任编辑：马明超)