对深圳市场新趋向看法不一

    日前，国务院办公厅转发了建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。根据这份《意见》中的房地产市场调控细则，从2006年6月1日起，对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以上的个人住房按揭贷款，首付款比例不得低于30％；对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等8项“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

    这八项“硬指标”的出台虽然已在人们的预料之中，但确实没有预想中的严厉和来得这么快。如“购房不足5年转让须交营业税”与此前“个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税”的规定无疑是一块重石，对于投机炒房来说，确实是一个沉重的打击。一些专家为此指出，这个规定将给二手房交易市场带来冲击，使得消费者的购房成本增加，二手房交易量会下降。同时，房源也将减少，对于专以二手房买卖为生的中介公司来说，竞争会越来越激烈，以至生存会越来越困难。

    这些细则倒底对市场有何影响，中介公司对此又有何看法？

    租赁市场热潮来临

    世华地产董事总经理梁文华

    根据以往的市场规律，预计这次的观望气氛将持续2－3个月，并影响到二手楼市场未来的成交出现明显下跌。

    对于急售或急需买房的人来说，这次的新政策也不会令他们观望，他们还是会寻找机会入市。可以说，“该卖的要卖，该买的也要买”。而部分看好市场前景的投资客，也将会有“趁低吸纳”的计划。

    住宅买卖市场上的观望气氛，将给住宅租赁市场带来利好影响。部分原本打算购买住宅的买家，因为这些新政策的出台，将会暂时打消购买念头，继续选择租房居住。再加上暑假即将来临，很多大学应届毕业生来深工作或找工作，从而为深圳住宅租赁市场带来旺盛的需求。这样一来，住宅租赁市场的需求将会大幅上升。

    另一方面，因为新政策的出台，市场前景不明朗，有部分原本打算出售的住宅，也将流入租赁市场，令住宅租赁市场的供应也将出现一定增长。需求与供应的同时增长，最终将引发住宅租赁市场的新一轮成交热潮。

    观望期不会太久市场很快走上活跃

    创辉租售总经理林凤辉

    种种迹象表明，三级市场将出现一个不会太短的观望期。

    从5月初开始，有信息透露多家大型地产中介的经营业绩受政策影响而出现下滑。6月初，一些中介公司的业务成交量下降了20％，最多的下降了40％。因此，深圳三级市场的观望心态已经初步形成。

    观望心态的形成主要来自两个方面。一方面，新政策出台充分说明了政府对稳定房价的决心和强硬的手段。显然，政府为了稳定楼市，可能还会采取进一步的措施和更加有力的手段。

    业内人士、普通百姓的普遍看法是：在最近一段时间，各地方政府有关房地产的具体调控细则将会陆续出台，打压和制约炒楼行为，规范市场，稳定房价。另一方面，实行新政后，包括专家、学者、业内人士在内，大多数人对房价的走势难有一个准确的判断。买家担心房价出现大跌，不敢匆忙购房。投资客和持房者担心房价上涨，现在出手可能不合算，不如转向出租和长线投资。

    观望期是一种短暂的平衡，对于房价的降温、市场理性化和规范的交易行为有着一定的益处。然而，一旦房价的走向趋于明朗，就会打破这种平衡，市场将很快走上活跃。

    二手楼市成交将下跌

    美联物业总经理王书权

    可以看到，此次新政的主要调控对象还是放到了购房者这方，也是条例中最为量化的部分，即从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定）以及对购房不足5年转手交易的，按交易金额征收5％的营业税。从信贷方面则首次将贷款首付比例与住宅面积挂钩，使得执行有了具体的量化标准，将会直接影响高端住宅产品的买家。而从税收方面则直接的打击了房地产市场中的投机者，通过增大交易成本的方式遏制过度的投机。

    新政中有一条：“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”此举对于尾盘有一定的杀伤力，不少尾盘暗地里在积极促销。对消费者而言，尾盘价格相对低廉，同时又能眼见为实，即时感受到居住的优缺点。

    总之，此次出台的政策涉及到多个方面，运用了多种方式，预计会对深圳房地产市场产生这样的影响。首先，随着供给结构的调整，深圳目前高涨的房价有望止住目前的汹涌涨势，可能会在今年下半年出现涨幅回落；其次，随着市场中观望的增多，目前已经出现下跌的成交面积可能也会继续目前的下跌势头；再次，随着交易费用的提高，房地产二手市场将受到较大影响，成交宗数可能进一步下跌，预计将下跌3成左右，一些中小规模的中介公司将难以为继，中介市场将更为激烈。

    二手楼市投资气氛趋淡

    中联地产总经理杜欣

    日前，国家九部委就宏观调整住房结构和稳定住房价格联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，进一步加强了对房地产市场发展的引导和调控，对市场的长远健康发展和规范具有积极的战略意义。

    新政策的出台，对深圳二手楼市场带来一定的影响，但总体而言影响不会太大，且是短期的。根据市场情况了解到，目前买家和卖家的观望气氛都比较浓，成交气氛略趋淡静，成交量有所下降，但市场价格还没有出现明显的大幅下调的迹象。观望期至少会持续一个月，加上六月份至九月份是每年传统的交易头淡季，预计观望期可能会持续2－3个月。

    全额征收营业税的政策对5年内转让的物业增加了交易成本，对纯粹是投资或投机用途的物业增加了持有成本，利润空间也相对缩小，从而对此行为有所压制，市场抄作气氛有所降温。

    此次国家的新政策是针对全国市场而言的，而市场经济是有区域性特征的，深圳是一个经济较活跃的地区，人口构成的层次比较丰富，而且年轻人的比例较大，对于置业的需求仍然很旺盛。由于自用买家还是市场的主导消费群体，希望买房的人的目标并没有改变，所以，总体而言深圳的二手房价在今年里会稳中有涨，但涨幅不会象同比那样大。

    政府的这次宏观调控对房地产中介行业的规范化发展也是有正面作用的。新政策虽然短期内会对地产中介公司的业务量有所影响，但对于有实力的品牌地产中介公司而言是有利的，通过市场的调整，促进了行业的健康整合。因此，具有品牌知名度的房地产中介公司会越来越受到市场的认可和尊重。