来源:资本市场

　　作者：易宪容

　　中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。

　　尽管我对央行不上调存款利率有些微词，但央行的方向基本上是对的。中央宏观调控的思路开始由数量型调控转化为价格型调控，宏观调控的市场化正在得到深化。

　　经过两年多的宏观调控，为什么效果不显著？2006年一季度又会出现固定资产投资过热、银行信贷快速扩张、

　　房地产投资过热不减、房地产价格迅速飙升，问题的关键在于宏观调控的市场化手段运用不充分。可以说，央行在居民消费价格指数不高的情况下，再次动用利率工具来进行宏观调控，应该是国家宏观调控的一次重大转折。

　　这次宏观调控，房地产业应该是政府最为关注的行业。因为，近几年来，国内房地产市场在宏观调控之后不仅投资仍然快速增长，房地产市场的投资过热由局部蔓延到全国，而且国内房地产开发商与地方政府正在通过种种方式来推高房价。有人就说，越是宏观调控，国内房地产投资越是过热；越是宏观调控，越是让国内房价上涨。可以说，2005年以来的房地产宏观调控基本上失败。为什么会这样？问题就在于政府所采用的宏观调控工具不到位。

　　2005年国内的房地产市场宏观调控政策出台时，我就对中央电视台的记者说过，别看《国八条》出台，其政策面面俱全，但真正出台的宏观调控工具甚少，而仅是把以往一些关于房地产市场的法规汇集在一起。可以说，2005年对房地产市场的宏观调控基本上是一种对房地产市场秩序的整顿。由于宏观调控工具不能有效使用，整个调控要达到什么好的效果自然是不可能的。

　　针对房地产市场的再加息

　　通过利率的变化来对房地产市场宏观调控，这才是问题的关键所在。因为，一则房地产业是一个资金密集型产业，资金成本的高低，或利率的高低不仅决定了房地产市场发展速度，也决定了房地产炒作与投机的程度。特别是在中国这种以银行为主导的融资体制下，利率的变化更决定了房地产市场的未来。

　　央行再次加息之后，尽管房地产开发商会出来说，央行调整利率不会对他们有影响，其微小的成本变化不仅企业易于消化，而且也容易把这种成本转移到消费者身上去。其实，这种说法是十分片面的。

　　房地产开发商只是静态而不是动态地来看待当前利率的变化。因为，站在目前这个时点上，利息上升0.27百分点，当然对高利润或暴利的房地产业没有什么影响。

　　但是，一般来说，金融学研究的问题是什么？不就是研究在未来不确定性的情况如何来规避风险吗？也就是说，现在利率的变化，并非是指这一次性利率变化的结果如何、涨幅的高低，而是这种变化如何来影响企业与个人预期。

　　如果企业或个人把这次利率变化转化为对利率风险的认识，那么这次利率的变化就会改变企业与个人的行为预期了。也就是说，如果房地产开发商或个人把央行这次加息不看作是一种结果而是看作一个过程，那么他们就会知道，如果房地产过热得不到调整，如果房地产的价格还是不断上涨，那么国内利率的调整也就会一直进行下去。如果利率调整幅度与频率比预想的要大，那么必然不会对国内房地产市场产生巨大的影响。

　　另外，房地产开发商为什么会认为这次央行升息不重要，对其影响不大呢？这在于他们是站在目前房地产市场完全垄断的前提下考虑问题。从经验来看，一年来国内房地产市场为什么没有得到很好的调整，最大的问题在于没有有效工具来对这个市场进行调整。既然政府决定采用市场化的手段来应对房地产市场的问题，那么打破房地产市场的垄断，只不过是时间问题。

　　从以上的意义上说，这次央行利率的上调明确地向房地产市场发出了一个强烈的信号，中央政府有决心也有能力对国内过快的房地产市场投资、价格过快上涨进行调整。而且这种宏观调控并不在于这次利率上升的幅度，而是央行升息后市场对这种加息的反应。如果市场反应强烈，企业与个人的预期得以改变，那么央行加息的频率就会低，反之如果企业与个人对这次加息反应迟缓，那么央行未来加息的频率就会大一些。未来，央行必然会通过市场的反应来决定未来加息的频率与幅度。

　　利率已经进入上升周期

　　这次央行升息对购房的消费者来说也会影响很大。在这里我们可以把购房者分为三类，一类是已经购买房子的民众。对于这类民众，尽管这次加息幅度不大，房地产开发商会告诉他们，加这样一点利率对他们没什么影响，不是就是一个月多支付几十元钱吗？如借款50万，按揭30年，每个月增加的成本也不到100元。但是，这样理解同样是错了，因为，在个人按揭的30年里，利率难道就不变化了吗？

　　央行这次加息向市场发出一个强烈的信号，利率变化是金融市场中一个常态，现在利率会变化，未来同样也有变化。尽管这次加息的幅度不大，但是未来利率会不会升？今年利率上升了，明年会不会继续再升？后年呢？特别是那些做按揭贷款二十年、三十年的民众未来会面对怎样的变数？这些情况都是不确定的。

　　未来，面临利率风险。如果民众能够这样去思考利率问题，那么他们就会把利率风险考虑到行为决策之中。对于已经按揭贷款的购房者来说，应该考虑如何来规避按揭贷款未来可能面对的利率风险。比如说，你可能通过由浮动利率转变为固定利率按揭来锁定风险，你也可能通过住房持有置换的方式来规避风险，如在房价上涨时，大房换小房。

　　对于还没有购房的民众来说，利率的变化也就告诉了大家任何借款都是有利率风险的，因此，消费者在购房子时，就得根据自己的实际情况，并把利率等风险考虑到购房决策中，如果民众在进行购房决策时能够把贷款几十年间的利率风险考虑进去时，那么个人住房消费决策就会向理性化回归，房地产市场的炒作行为自然就会减少。

　　对于那些炒房的投资者来说，这次央行加息已经向市场发出了一个强烈的信号，打击房地产炒作，遏制房地产市场价格快速上涨是政府的基本目标，不要以为把房子捂在手上就万事大吉。对于投资者来说，资产的价格一旦出现逆转，炒作者要想从市场中逃出来都是不容易的。早几年的股市就是最好的借鉴。如果房地产炒作者逐渐退出市场，那么房地产的供应量会迅速放大，房价进一步下落也就不远了。

　　总之，这次央行升息对国内房地产的影响怎么也不可低估，尽管房地产开发商不会认可这样一个事实，但无论是哪类购房者都不可以掉以轻心，高招还是远离这种市场是非为上。

　　未来金融市场的利率变化，无论是从国际还是国内的情况来看，早就步入了上升周期，只不过看起来央行还没有真正认清这种形势。然而，形势逼人，如果央行不对目前低利率政策进行大的调整，不让中国金融市场的利率进入上升通道，那么目前国内所面临的投资过热、房地产过热、房价快速上涨的局面就无法改变，而等这种房地产过热一旦走入极端，那么中国经济离衰退也就不远了。因此，国内利率缓慢上升，是国内金融市场的基本趋势。这是无法阻挡的事情！这就是我对目前中国金融形势的一个基本判断。

(责任编辑：魏喆)