北京地产的奥运效应

    “敢于拉动房价是负责任的一种做法。”6月7日,北京市朝阳区的一名政府官员说, “中国是发展中国家,经济需要高速增长,而土地资源又相当稀缺。

房地产业现在已成为重

    要的税源和财政收入来源,为经济增长提供的支持很大。”

    北京正在展开大规模的投资活动,而相当一部分资金来源于土地和房地产相关收益。目前,房地产及建筑税收已经成为北京最重要的税收来源,这超过了被北京作为支柱的服务业的贡献。

    奥运效应

    这位官员负责朝阳区内各项和北京奥运会筹备有关的事宜。上个月,北京奥运研究会发布的一份研究报告表明,包括奥运森林公园项目、朝阳区落地场馆项目、奥运周边道路项目、环境整治项目及其他奥运相关建设工程项目在内,朝阳区需要筹措资金149.66亿元。

    奥运基础设施总投资规模至少有1500亿元,朝阳区是最重要的一块,奥运场馆中有一半设在朝阳。朝阳区2006年本级财政用于奥运的投入规模大约在二三十亿元左右。

    上述官员说,朝阳区是纳税大区,但朝阳区内创造的400亿元税收,本级财政能拿到的只有84.5亿元。这其中又有一多半要用于改善居民基本生活。不过他说：就奥运相关投入来说,“朝阳区每年财政收入增长20%左右,明年能投入的就不止这么多。”

    除了财政预算的投入以外,还有相当一部分资金缺口需要靠融资来解决。该官员表示,“朝阳区贷款信用额评估值低线在192亿元左右,高线在340亿元左右。目前朝阳区的奥运融资贷款规模大约占评估额低线的1/2不到,低于当年财政收入水平。”照此计算,贷款大约在80亿元上下。至于贷款担保,据他介绍,一般是每个项目所带动的经济收益。

    无论对北京市还是朝阳区来说,土地和房地产都是最重要的财源之一。根据北京市地税部门的统计,2005年北京市的营业税增量中,几乎一半来自于房地产业以及建筑安装业。2004年上半年北京地税完成的126亿元税收中,来自房地产业的税收达66.7亿元,来自建筑业的税收也达到30.7亿元,两个行业完成地税税收占到了地税总税收的2/3。

    “建亚运村的时候,北京市政府没钱,就委托开发商建楼,盖完以后政府送一片地给开发商作为交换。”一位在一家中央直属机构研究了多年房地产、对改革开放后北京城的发展历程了如指掌的学者说。

    2005年,北京市全市全社会固定资产投资总规模计划安排2857亿元,其中市政府投资175亿元,在其资金来源中,来自土地批租的资金达111亿元。

    土地资源的融资功能也成为化解资金问题的方式之一。奥运场馆北区的土地一级开发管理即以北京市土地整理储备中心为主体运作。2003年3月20日,建行北京分行向北京土地储备中心意向提供50亿贷款授信额度,用于奥运场馆北区3.1平方公里土地一级开发融资,实际获得贷款49.23亿元。截至今年4月1日,奥运场馆土地一级开发借款49.23亿元已全部归还,其中40亿元为市财政拨付,专项用于归还奥运场馆土地一级开发贷款。

    高收益和高房价

    据北京奥运经济研究会测算,由于奥运和入世的影响,在未来的4年内,北京市的房地产投资将比正常水平提高30%。过去几年中,北京市房地产投资一直占全社会固定资产投资总额的50%以上。

    北京工商大学李明义教授说：“北京在很大程度上是在靠房地产拉动经济发展。这种模式有特殊的成因。珠三角就不可能,房子盖多了没人买,但在北京不愁卖不出去,全国富商以在北京拥有房产为荣。”

    而前述北京朝阳区的官员说：“北京目前的房价只有欧洲的1/4,而居民购买力远超这一水平。”

    在各种推动力的作用下,北京房价一路狂飙。

    去年8月,华润以26亿元的天价获得清河毛纺厂地块,尽管到目前为止,华润这一项目尚未上市,北京清河区域的在售住宅却已是涨声一片。水木天成从去年9月底到今年3月底经历了数次调价,均价从每平方米5777元抬到7300元；今年3月中旬刚刚开始销售的莱镇香格里,不到两个月的时间,均价就从到5500元涨到6300元,每平方米涨了800元。

    “土地拍卖价格是有蝴蝶效应的,近4000元/平方米的楼面地价给清河周边已售楼盘项目带来的是明确的信号：区域在升值,房价还能涨。”北京泰跃地产营销总监季满如说。

    然而,北京市加大廉租房和经济适用房建设规模的住房社会保障政策进展并不快。存量房市场的发展规模同样落后于长三角和珠三角的主要城市。

    中国城市规划设计研究院总规划师杨保军说：“廉租房和经济适用房是划拨用地,二手房是存量房产,政府收不到土地出让金收益,没有太大的动力去做这些方面的工作。”

    二次地产调控之后

    5月29日,国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。《意见》要求“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,达到开发建设总面积的70%以上”；“土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”

    北京、深圳等房价涨幅最高的城市,被看作是此次调控的“风暴眼”。

    6月7日,北京市国土局局长安家盛表示,北京市落实《意见》的细则正在制定过程中。《意见》中提到的“三限制”招标供地的规定,需要结合北京实际情况制定细则后实施。北京市拟推的六块限价商品房用地,也将在细则出来之后向市场推出。

    在稳定房价的问题上,地方政府处境微妙。

    如果房价剧烈震荡,地价应声而落,商业经营性用地招拍挂所取得的出让收益也会萎缩,甚至有可能出现土地流拍的情况。地方政府最大的财源势必受损。

    目前,北京土地储备资金来源主要依靠银行贷款。在8·31中未过关的大约有530宗地块,但2005年真正用于商品房和经济适用房开发的土地供应量总共只有48宗,800多公顷。“一方面是由于政策过渡期的衔接问题；另一方面也是因为储备中心资金有限,而这两年拆迁和土地整理的成本又在提高。”世邦魏理仕环球咨询与研究部经理覃晓梅表示。

    在今年4月份召开的一次会议上,安家盛承认,北京市国土局“对于多种途径筹集土地储备开发资金缺乏实践,过多地依赖银行贷款并且在使用管理方面缺少规范的审批办法和风险防范措施”。

    同样令人担忧的是,从2005年到2020年,北京市可以新增的建设用地是700平方公里。近几年的土地实际供应量平均每年约为6572.5公顷。按照这样的速度,原本要供应15年的土地在十年之内就会全部卖完。

    果真如此,地方政府该如何应付可能出现的财政收入缺口？