忽然间,所有的游戏规则都变了。

    对地产商来说,要改的不光是一个项目的设计图纸,还有企业的战略结构、业务运作的基础模型。“我们的新项目刚刚确定了设计方案,还没来得及做施工图,新政策卡牢了

    。

现在不敢往下做了,在等下一步消息。”一位开发商说。

    一些建筑设计机构面临着业务转型。“以前我们的主业是设计高端低密度产品,以后可能会多关注精致、有创意的小户型。”加拿大BDCL建筑设计有限公司亚洲部总经理张玮表示。

    在北京,建筑设计的主管部门——北京市勘察设计与测绘管理办公室于6月6日下发了通知,要求从6月起,北京建筑设计单位对新承接的商品房设计项目,必须按照“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,达到开发建设总面积的70%以上”的要求进行设计；已审批但未取得施工许可证的项目,如不符合该标准则必须修改方案。

    6月7日,北京市国土局局长安家盛向记者表示,目前北京市落实九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的细则正在制定过程中。关于九部委《意见》中提到的“土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位”一条,需要结合北京实际情况制定细则后实施。拟推的六块限价商品房用地,也将在细则出来之后向市场推出。

    中小户型的公共价值

    “对户型的限制性政策早就该出了。”中国社科院财贸所城市与房地产研究室研究员况伟大表示,中小户型、高密度住宅在城市里本来就应该是主流,但在目前国内的很多大城市,都以户型大为美,而政府的规划审批中只管容积率,不管产品结构,再加上大户型利润率高,导致开发商一拥而上开发大户型产品。

    “中国的人均土地资源本来就低于世界平均水平,人均资源利用率又低于平均水平,在这种情况下还盲目追求大户型,不是浪费么？”他反问道。

    从发达国家解决住房问题的经验来看,不少国家采取了将商品房开发与解决公共住房问题结合起来的办法。

    “我个人非常理解引导开发产品房型的做法。美国政府也有类似的政策法规,出台的背景也相似。”美国房利美基金会政策研究室主任童忠益表示。

    据童介绍,上世纪五六十年代,美国郊区化运动风起云涌,房价出现了飞涨,大家越来越感觉到房子难买。到上世纪七十年代初,联邦政府的部分州郡和城市出台了相关法令或规定,要求所有开发商拿地后,都要在即将开发的住房中划出一定的比例,用来建设规定价位的住房。至于具体的比例,是由出台这一法规的地方政府自行决定。

    “美国和中国的情况有四点不同。”童忠益表示,首先是美国的法规并不限定开发房产的面积,而是限定价位,要求适合一定比例的中等及以下收入人群购买。至于具体比例,低的有65%左右,高的有100%。其次美国的法规也不是适用于全国所有地区,而是由拥有立法权的地方政府自行规定,全国大约有200多个地方政府有类似条文,集中在高房价地区,如新泽西、弗吉尼亚、毛里兰等地。关于限价住房在一个项目当中的比例,各地也有不同,美国一般规定4%-35%。如加利福尼亚州有107个地区有类似条文,平均比例在13%左右。此外,美国的政策体现出“大棒和锣鼓的结合”,承担限价房项目的开发商被允许建造比一般建筑密度更高的房子,以弥补限价房造成的利润流失,例如,本来可以建100栋房子的项目,在承担限价房建设的项目中可以被允许建120栋房子。

    加拿大BDCL亚洲部总经理张玮则向记者介绍了加拿大的情况。“加拿大有Social Housing的规定,政府根据自动申报的纳税数据,测算居民收入,对于某个收入水平以下的居民给予补贴；同时,有专门的政府开发企业,和政府签订合同,将房价锁定在某个水平,差价由政府提供补贴。”

    张玮表示,在加拿大,有很多名建筑设计师愿意投入到这样的公益型住宅的建筑设计中,每年国际建筑大奖中都有部分是公益性住宅,包括设计得非常精细的老年公寓、残疾人无障碍住宅、专为智障者设计的住宅等。公益性小户型的空间利用效率,甚至可能比一般商品房项目的利用率还高。

    “中国确实需要更多中小户型的房子,同时,这方面的政策应是一个全方位、较细化的支持,围绕中小户型产品的研究应有一个新的高度。”张玮说。

    合理回归？

    在肯定政策对中国住房产品结构调整所起到的作用的同时,“一刀切”的三七开成为众多业内人士的烦恼所在。

    “这个政策短期是ok,但长期肯定不行。我认为70%比例过高。市场是动态发展的。现在大家都住小房子,但随着收入增长,一定会产生很多新的需求。”童忠益通过越洋电话对记者说。

    况伟大直接指出这可能是一个“权宜之计”,“问题年年有,政策天天出。”

    “所有政策都是为了解决两方面的问题,一个是老百姓的住房问题,另一个是房产泡沫问题。目前调控措施不可能使房价降下来,最多只能延缓房价上涨速度。”况表示,房地产产品的供给弹性小于需求弹性,供给增长比需求增长快,就会产生投机。现在小户型房子太少,虽然国六条细则能影响供给,但不能影响房价。“国内国际的经验早就表明,让老百姓完全通过买房来解决住房问题是不切实际的。”

    张玮则从社区文化的观点表达了自己的建议,“任何一个健康的社区,都应是一个相对混合,多元化的社区。”据张介绍,在加拿大,亿万富翁子女就读的学校不一定是好学校,最好的是中产阶级就读的学校,一个简单的基本衡量标准,就是那儿的老师能够叫出班上每个学生的家长的名字。

    “中国这么大的国家,更应该多元化。让每个城市、每个区域、每个社区能根据实际情况作选择。我们总是学新加坡,学香港,可它们都只是城市,和中国这样一个大国比起来,相去甚远。”张表示。