面对商业地产开发出现的总量过剩、结构失衡、区域分布不均等现象

    据5月底在上海举行的“2006年行销商业地产高峰论坛”提供的信息，我国商业地产开发已经出现总量过剩、结构失衡、区域分布不均等不容乐观的局面。

在零售业房地产领域开发经营多年、成功创造“订单商业地产”模式的大连万达集团董事长王健林，对此有着自己的分析和判断。

    过剩与不足是相对的

    对于商业地产这个概念，身兼中国房地产协会副会长的王健林认为表达不够准确，容易引起歧义。国内一提到商业地产，人们往往想到的就是普遍存在的建商铺、卖商铺的房地产开发。他说，国外通行的叫法为零售业房地产，是指专门从事以收取零售物业的租金为目的长期房地产投资行业。

    目前，国内衡量商业地产发展状况时，往往把人均商业面积作为标准，并称为是国际公认标准。王健林说，这个国际公认标准是查无出处的，即使有这样的标准，也不一定能站得住脚。衡量过剩抑或不足，要看商业设施能不能租出去、运营下去，看消费者买不买账。比如，法国巴黎是世界公认的购物天堂，城市中心区人口500多万，商业设施面积高达2000多万平方米。判断目前国内商业地产开发总量是否过剩，不能简单地、轻易地下结论。他的看法是，过剩和不足，两者都存在。具体表现为：一方面，在一些大中城市的中心区，房地产开发商一拥而上，建成的商铺空置率居高不下，已有的商业设施单品单店，业态落后，竞争惨烈。从这个角度去看，是严重过剩。另一方面，在城市的新区，房地产开发商无意触及，也就根本谈不上什么商业设施的合理布局。

    问题缘于结构不合理

    据统计，发达国家的GDP增长，70%以上是由商业服务业提供的。王健林认为，与之相比，我国的商业服务业发展还有相当大的空间。目前的商业地产开发领域出现问题，不是因为总量过剩引起，而是缘于结构上的不合理。纵观国外的零售业房地产开发商，都是把零售业地产开发作为长期投资，作为持有型物业持续经营，靠收取租金收益谋求发展，很少采用建好商铺就出售的经营方式。目前国内的商业地产，还称不上真正的零售业房地产。

    实践证明，靠卖商铺搞地产开发的路子走不通。王健林说，万达集团的过去已经证明了这一点。万达集团是国内最早涉足零售业地产的企业，几年以前，曾经在国内卖过个别地产项目的商铺，除少数项目经营尚可外，超过一半以上的都出现了经营难以为继的问题。从2004年开始，万达集团作出“建成的购物中心只租不售”的决定。目前，万达集团在全国19个城市建设了25个购物中心，总面积达400多万平方米，其中，开业15个，在建10个，开业的商户全部招满，在建的也早已客户盈门。

    王健林说，目前国内一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象，是许多进入者商业地产经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成的。商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。全世界的房地产公司，只有2%左右在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。在这个行业里，最需要的是资金实力，因为商业地产的资金回报期很长。要遵循这个行业的基本规律，老老实实地稳下心来经营。万达集团与全球著名跨国商业企业实行战略合作，先招商，后建设，先签租约，再投资，靠“订单模式”赢得了先机。

    发展前景依然向好

    对于国内商业地产的未来，王健林充满了信心。他说，国内商业地产作为新兴产业，大有可为。美国和欧洲等发达国家和地区70%的商品零售额是在购物中心实现的，而目前国内不足3%。国外城市中心区的单店经营在逐渐衰减，而一站式购物中心在蓬勃兴起。美国近3亿人口，有近2万个购物中心；英国5000多万人口，有2000个购物中心；澳大利亚2000多万人口，购物中心也有1000多个。而我国目前真正称得上购物中心的不足500个，还处在刚刚起步阶段。可以说，商业地产真正的大发展在5年或者10年以后。现在，是到认真研究商业地产结构调整和开发模式的时候了。