5月31日晚,浦东新区房地产交易大厅挤满交易者,在两天的抛盘恐慌之后,上海楼市步入多空僵持的微妙阶段 本报记者 徐汇 摄

    浦东新区,6月11日上午11时,一对恋人走进浦建路一家房产中介,交易员小李立即跑去倒来两杯热水。

    这是当天店里的第一单客户,之前,一支圆珠笔已经在小李的大拇指上转了两个小时。

    客户点名“贵龙苑”,那是附近的一个中高档住宅小区,小李连忙找出一条104平方米的房源信息。

    “搞没搞错？这个房型的售价,5月份才121万,现在要卖128万？”客户不满意了。

    “6月1日‘国六条’细则实施,房东卖房要缴7万块的营业税,就提了价格。” 小李小心解释道。

    “‘国六条’是调整房价的,应该降价才对呀,怎么反而涨价呢？”

    生意告吹,目睹过程的中介经理眉头紧锁。6月1日以来,店里的二手房经纪业务尚无一单,而5月的前10天,成交量为3套。更让他忧心的是,刚过去两天周末,仅有3位购房客户咨询房价。

    “上海楼市一轮多空博弈又开始了。”这位中介经理套用了一句股市术语。

    □本报记者 宫靖 上海报道

    对“国六条”的直觉

    5月29日晚8点, 上海的一间出租屋内,正在上网的李希芳的男友突然欢呼起来。李希芳走到电脑前———一条“九部委合推‘国六条’实施细则”的新闻跃入眼帘。

    “这对我们买房人来说,当然是有利的,”李希芳当时这样想。“总共15条,当天晚上我们俩一字一句地读了好几遍,最重要的是有一条‘70%的新建商品房要在90平方米以下’。总体感觉是,这些政策是从各方面打压房价,可能让我们买到便宜一点的房子。”李希芳说。

    李希芳与男友均为在沪打工的白领阶层,热恋三年决定今年冬天结婚,从去年初至今,他们一直想买一套百万元以下的房子作为婚房,但在高企的房价前未能如愿。

    李希芳特别留意浦东塘桥地段的房价,在去年三四月份国家出台“国八条”调控房价后,至去年10月,此地段房产均价由最顶端的每平方米1.4万元下调至1.1万元左右,而今年的三、四月,随着楼市“回暖”的论调,房价又升至每平方米1.15万元左右。

    5月29日晚,面对同样消息的市民王斌犯了愁：他和妻子欲将3年前购进的位于东潘路的一套78平方米住房卖出,他的直觉是,“国六条”对卖房人“不利”。

    去年的“国八条”颁布后几个月,王斌的这套房子价格从每平方米8200元跌至6800元。

    而此时,王斌已在半个月前与一位南京买家签好出售合同,每平方米7000元。但54.6万元的总价中,买家的一笔15万元的按揭贷款尚未办妥。

    “按照新政,两天以后再过户,我要缴营业税3.03万元。”王斌告诉记者。

    九部委合推的“国六条”实施细则第三条规定：“从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”而之前的政策是“住房满2年出售免征营业税”。

    事实上,比3.03万元税款更让王斌忧心的是,他认为房价在6月1日后有可能再次下跌。

    替买家办按揭

    王斌夫妇当夜无眠,决心无论如何要在6月1日前完成过户。

    一整夜的商讨后,他们拿出三条对策。第一条被称为“下策”,是借15万元给下家完成交易,这得担对方不能按时还款的风险；第二条是“中策”,为尽快促成交易,将房价主动下调2万元,可以省近1万元；“上策”是利用关系在一天时间内帮下家办好房贷,再用一天完成过户手续。

    30日上午9点,王斌走进银行,动用自己的“关系”。他自称,在付出一定的代价后,他当天成功地为下家申请到了15万元房贷。

    5月31日7点,离正常上班还有2个小时,王斌和从南京匆忙赶来的买房人来到位于崂山西路201号的浦东新区房地产交易中心。———这个数百平方米的交易大厅已是“人山人海”,他拿到的号码已接近当日的300号。

    下午2时,等待过户的人群拐了三四个弯排成近百米的长队,年老的人坐着从家中拿来的小椅子。办税的多数人轮不到座位,来回踱步。交易中心20多个窗口前成堆成堆地挤满人,交易员面无表情地在电脑和相关凭据上移动着手指。

    根据交易中心工作人员介绍,70%的人有着与王斌类似的故事,即出售的房子满2年而不到5年,如在1天后办理就要缴数万元的营业税。而按照从前的政策,这笔5.55%税款本可以豁免。

    交易中心税务工作人员肖鸣遇到最巧合的一单过户手续是,卖房人到今年5月30日是购房刚满2年。“依照新旧政策,他只有在今天(5月31日)办理出售过户,才能免缴4万多元的营业税,提前或推后一天都得缴税。”

    在新政前的最后一天,该交易中心直到20点40分才下班。一位交易人员根据当天排号情况粗略统计,当天他们接待了两三百名客户。他有些得意地对记者说：“在新政实施前,我们中心满足了所有顾客的过户要求。”

    据介绍,5月30日他们也有同样的工作量。而他们正常工作日的工作量是“每天七八十单客户”。

    30、31日两天,上海其他各区的交易中心上演着同样的疯狂交易。事实上,从各地媒体的报道可以发现,这种疯狂交易在全国各大城市均有上演。

    当天下午四点,王斌的过户手续才得以办理。“省了3万,也不用提心房价下跌了。”他长吁了一口气。

    一句话断送紧急交易

    5月31日晚20时,浦东新区房地产交易中心大厅的一个长桌前,5个人正在紧急商议着一件“重大事项”———老彭夫妇准备在6月1日到来前的4个小时里,把自己的房子抛掉。

    老彭的房子购买才1年半,既使在6月1日前抛房,还是要缴售房总价5.55%营业税。

    “我担心明天起,国家的营业税标准要提得更高,而房价也有可能跌。” 老彭说。

    在座5人中,老彭夫妇面对的买家是年轻的李娜,另两位身着西装的地产中介人员,正在争分夺秒为双方起草买卖合同。

    安徽口音的老彭1年半前花91万元买下浦东世纪公园100平方米的多层住宅,其中银行贷款有40万元。在自住的同时,老彭也期望着房产升值。

    但运气不佳,他赶上了去年和今年两轮房地产宏观调控。在去年调控时,房子价位曾微跌至每平方米8900元,今年一季度房价才又升至9300元。

    今年5月17日,国务院宣布再次调控房地产市场,老彭再也坐不住了。次日,他就到住处附近的10多家房产中介,挂牌出售房子。

    5月26、27日两天,李娜夫妇和老彭终于谈妥了房价———93万元,几乎相当于老彭购房时的原价。

    5月29日晚,“国六条”细则出台。次日的报纸上,有专家认为国家有可能上调交易营业税标准达20%。老彭更慌了。

    5月30日上午,他打电话给房产中介,以做生意急需资金为理由,提出和李娜夫妇立即签订售房合同的要求。

    31日中午,李娜从外地火速赶回上海。三方5人直奔中介,15时,开始商讨合同事宜。由于许多细节问题,李娜要打电话给仍在外地的老公商议,所以直至晚20时35分,合同才基本拟好。

    从当晚20时起,整整35分钟的时间里,整个交易大厅的房地、财政、地税和银行相关工作人员,都在等着这最后一单交易进行。老彭则焦急地来回走动着。

    晚20时35分,一位交易中心工作人员前来催促,几句话聊下来,李娜就变了主意———因为那位工作人员说：“你是买房的你急什么,‘国六条’对卖房的人不利啊。”

    晚8时40分,老彭抛房不成,黯然走出交易大厅。

    记者从交易大厅工作人员处了解到,从“国六条”细则出台到6月1日正式施行的两个工作日内,像老彭这样购房不足两年、甘愿缴5.55%营业税紧急抛房的有数十例。

    “就像股票市场一样,‘国六条’和实施细则对于房产的买卖双方的影响,目前更多体现在心理上。于是,就像股市的‘散户’一样,一些已获利的普通房产拥有者,开始紧急抛房。”一位房产交易员说。

    记者对浦东塘桥地段多家房地产中介的调查同样显示,5月30、31日两天,房东主动降低数万元挂牌价的事例屡屡出现。

    现象证明,在5月最后两天的交易狂潮中,多数时候只能服从市场房价的购房者,明显占了上风。在交易市场中,屡见不鲜的事情是,卖方为了说服买方提前过户,除了不惜代缴契税外,有的还奉上了数万元“好处费”。

    买家缴税更常见

    然而,购房者盼望新一轮调控带来的低房价并没有到来,房市“多头”方———无论是普通售房者,还是境内炒房客、外资投资者,抑或是开发商,都在狙击房价的下跌趋势。

    “受‘国六条’细则影响紧急抛房只是个别现象,恐慌性抛房并没有真正出现。” 有5年房地产中介经验的21世纪不动产上海怡忱加盟店负责人这样认为。

    怡忱加盟店位于浦东新区浦建路,挂牌的80多套二手房中,70套左右在细则出台后仍维持原挂牌价。由于免税期的延长,有七八家要求涨价———在现在挂牌价基础上,加上5.55%的营业税。而几个5月30、31日曾降低挂牌价的房东,近几日先后要求恢复至原价。

    而在数公里外的东方路一家楼盘,虽在开盘期间遭遇“国六条”,购房者大量减少,但仍维持着此前每平方米1.15至1.3万元的价位。

    一心想借“国六条”东风的李希芳,两周内几次试图对相中的房子“杀价”,均未成功。

    6月1日前,李希芳和男友在浦东塘桥地段看中一套104平方米的房子,房东出价121万元,李已出至120万。

    6月1日后,卖方认为凭空多出的7万余元营业税应该由买方承担,挂牌价改为128万。而李则认为“国六条”意在打压房价,房价没有不降反升的道理,出价反而降为117万。

    “双方的差价一下子由1万涨到了11万,最后只好吹了。”中介人员遗憾地说。

    在浦建路的另一家中介行里,6月10日刚刚成交的一桩交易显示,上家在原挂牌价107万的基础上,成功地把6.9万元的营业税转嫁给了下家。

    浦东新区房地产交易中心工作人员肖鸣提供的信息是,6月1日至今,交易中心每天虽然只有20多套的成交量,但其中并未出现房价下降的信号。相反,上家把营业税全部或部分转嫁给下家倒是较常见。

    5月31日抛房不成的老彭,6月12日在电话中告知记者,房子最终以98万元售出,涨了5万元,他说,房子是几天前被一对急着买婚房的年轻人买走的。

    来自中介的一个信息表明,为数不少的炒房者正通过取消挂牌即减少二手房供给的方式,来对抗房价可能的下跌。

    在某中介,有20多套挂牌房源来自温州炒房客,6月1日后的数天内,其中三分之一取消挂牌,三分之一改为租赁。

    记者通过业内人士获知,上海地区原定6月上旬开盘的楼盘,纷纷推迟了开盘时间。

    在浦东张扬路,一家小区售楼处的工作人员称：“推迟开盘是公司内部的决定,与‘国六条’无关。”

    业内人士认为,目前“国六条”后续政策尚没有完全明朗化,新盘此时推出,显然不利于“利润的最大化”。

    中介再遇寒冬

    “现在是二手房交易的‘寒冬’,最近三四个月,不能指望二手房出售经纪业务了。”6月12日, 21世纪不动产上海怡忱加盟店店长郑震伟对记者苦笑着说。

    6月1日,二手房交易市场在上演“国六条”细则实施前最后的两日疯狂后,立刻变得冷冷清清。近日,郑震伟已多次召开全体员工会议,要求大家改变思路,“共渡难关”。

    多家房产中介的共同看法是,“国六条”及其细则的出台,瓦解了过去供需双方趋于一致的房价,一轮新的多空博弈正在展开。而多空过招的初期,最典型的表现就是一定数量供需双方退出市场,谨慎观望,从而造成交易量大降。

    这是一场架势刚刚拉开的多空之争,目前尚看不清后市。21世纪不动产上海怡忱加盟店的一位出资人清晰地向记者描述了去年“国八条”调控下上海楼市的惨淡情形。

    去年3月“国八条”颁发,该店出现的情形类似今日,供方认为国家征收的营业税(2年内)应由买方承担,进而意图加价挂牌,而需求方认为房价在调控中应大降。

    “以浦建路某高档楼盘为例,其二手房交易价调控前在每平方米1.3至1.7万元之间,主要被本地、外地甚至境外的投资客持有。刚开始1个月,投资客坚守原挂牌价,但根本没有购房者愿意接盘。

    1个月后就有人撑不住了,主动降低挂牌价,每平方米几百元地往下降。同一楼盘一旦有几个人降价,其他人只好跟着降。但仍然没有人接盘。

    这样的多空过招从4月持续到9月,才陆续有人接盘。而此时该小区的二手房价最低已跌至每平方米9000元。10月,楼市恢复正常,房价最终降幅达20%以上。”

    这位中介出资人认为,去年的调控中,有20%左右的投资客认为政府会出铁腕,于是恐慌性抛盘,进而带动房价下跌,今年这种态势还远未形成。

    而据介绍,房产中介是这种多空博弈最大的受害者。去年长达五六个月低迷期中,萎缩的交易量使上海1万多家房产中介中半数关闭歇业。去年10月至今上海楼市回暖后,上海的房产中介又恢复至1万家左右,在这轮调控中,显然仍会有为数不少的中介撑不下去。

    怡忱加盟店去年是靠转战商业地产而得以生存,经过数日商讨,店里最终出台五条“过冬锦囊”———抓重点客户；抓重点房源；抓大盘；抓租赁；关注商业地产。

    开发商的表态和动作

    6月6日上午9点半,2006年上海国际地产大会“10+10”圆桌会议在上海国际会议中心举行。

    神秘的闭门会议之后,冯仑、任志强、王石等几位国内地产巨头低调面对媒体,他们抛出的“上海共识” 第四条称：“会议特别关注到最新的房地产宏观调控政策,并进行了深入的讨论,与会者对此给予积极的理解和评价。”

    事后,万科地产董事长王石向媒体透露,“会议超过一半的时间都是在讨论与‘国六条’及其细则相关的内容”。

    记者从上海市房地部门了解到,5月30、31日两天,市内开发商出现抢办“施工许可证”现象。显然,在开发商低调表态的背后,动作却相当迅速。

    上海一家中型房地产公司的财务主管透露,5月29日“国六条”实施细则颁布当晚,他与公司高层立即进行了紧急沟通。

    令这家中型房地产公司最为紧张的政策条款是：“对项目资本金不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。”该公司今年在上海、苏州共有3个项目将进入施工阶段,相关银行贷款正在申请之中,而公司资本金恰在35%的“杠杠”上下。

    “董事长当时说,如果申请不到贷款,项目能否开工还是个未知数。”

    这位财务主管更担心的是,细则还规定,1年内不开发要“依法从高征收土地闲置费”,2年不开工则“无偿收回土地使用权”。“这意味着,没贷款就要把已到手的项目吐出来,出售给更有实力的公司,否则损失将更大。”

    5月30日上午9点,这家地产公司的中高层闭门开会。逐条分析细则后,又根据公司项目情况,分解任务到银行、规划、房地等处打探消息。“这一段时间天天要开会,资金不落实,公司急得像热窝上的蚂蚁。”

    上海一家财经媒体6月9日报道,朱家角投资开发有限公司正将800亩商业用地出让,以回笼资金,解决未来信贷收紧情况下可能出现的现金断流问题。

    此外,也有不少开发商正在谋划“国六条”的现实对策。

    南京一家大型房地产商公司的策划人士透露,公司近期已对今年新建的住宅项目的面积按“国六条”进行了调整,原定135平方米户型的房屋70%改为90平方米以下。“但我们会每户赠送20平方米露台,十几平方米阳台。”

    该人士将此称为“产品创新”,“我们会严格按90平方米售房,虽然单价会提高一些,但肯定没有原135平方米的房子贵。”据悉,规划部门是否最终通过此“创新”项目,还未有定论。

    在上海也有消息称,开发商正在请人做一种新式设计,即开发两间相连90平方米的户型,或同层相邻,或复式的上下层,中间用隔离墙,方便客户自行打掉,变成大房子。

    为了应对“一年不开工从高征收土地费”政策,业界的一种流传说法是,部分开发商在资金未到位的情况下,近日急调挖掘机开进工地,作出动工假象。

    更多的迹象还表明,在九部委的“国六条”细则尚未在各地政府的细则中落地之前,地产开发商正加紧游说地方政府,以期在地方细则中“趋利避害”。

    6月10日,《经济观察报》一则报道则显示,在6月7日一场关于“国六条”的部际联席会议上,建设部就将国内地产商的一方的意见向其他各部通报。该报援引未经证实的消息,开发商对“70%小户型”意见最为强烈。

    外资客、温州团暂停入市

    6月10日,上海新华路一家酒店会议室内,100余名境内外投资人士前来参加一个座谈会,探讨下半年上海楼市走向。

    演讲前,《上海楼市》境外人士专刊发行人蔡为民先做了个小调查：“今年下半年打算在上海投资买楼的人请举手”,举手者10人。

    “‘国六条’实施细则出台前,准备下半年在上海投资买楼的请举手”,举手者40多人。

    由于工作性质,蔡为民与投资上海楼市的部分境外人士关系颇近。去年上海房地部门的官方材料显示,每平方米1.5万元以上的上海高档楼盘中,约有3成被外资购买。

    据蔡为民了解,这些所谓外资主要是两类：一是外籍华人的热钱；二是国内出口企业的外汇,事实上是假外资。

    “外资购房多数是中长期持有,一般为8至10年。促使他们购成的动力有两个,一是他们认为中长期上海房价仍会上涨,二是人民币升值带来的汇差。”蔡为民最近曾接受新华社记者采访,呼吁国家警惕外资炒房。

    蔡认为,外资进入房市是纯粹的投资行为,制造的是非居住型假性需求,客观上助涨了楼市泡沫,使房价高企不下。

    他特别强调,目前 “国六条”并不能完全阻止外资入市套利,外资客现在只是暂时观察一下后市反应,寻找何时入市“抄底”的机会。

    6月11日晚9时,浦东新区东方路1883弄,东方城市花园二期的数十幢高层住宅,只有极少数的房屋露出亮光。“这个小区是温州炒房团在浦东新区炒房较密集的小区之一。”两公里外的一家房地产中介工作人员说。

    在中介挂牌待售的该小区20多套二手房的主人,绝大多数是温州投资客,“有的温州人一人就买了四五套。”

    6月9日记者致电温州购房团发起人之一张和平时,他悲观地表示：温州购房团在大城市投资购房的时代,极可能因为“国六条”的实施而终结。

    张和平认为, 温州人多数炒房行为是1到3年的短线,国家将免缴营业税门槛提高至5年,显然是想彻底打击炒房行为。

    但记者采访到的多位温州投资客坦言,目前的“国六条”及细则对投资客的影响多只是心理上的,因为5.55%的营业税,相对近年地产的丰厚回报来说,微不足道。他们更多是担心“国六条”的后续政策。

    (应当事人要求,文中李希芳、王斌、李娜均为化名。)