源源不断流入的海外热钱让国内房价越涨越高。在这些“淘金者”中,除了美林集团、摩根士丹利等大机构外,众多海外华人和在华工作的外籍员工也汇聚成为一股强大的力量。

    海外华人“返乡置业”

    刚从美国回来探亲的吴辉忙得不行。这几天他在北京一共看了6个楼盘,最后选定了CBD附近名叫“东区国际”的一套房子。除了对这个项目的位置比较满意外,促使他下买房决心的另一个原因是他的一个朋友(也是旅美华人)在那里买了3套房。吴辉要买的房子面积170平米、精装修,总价近150万元。

    “我算是觉悟比较晚的人了,周围许多朋友早在两三年前就在中国大陆置业,现在他们的房产升值很多。”每每谈及此事,吴辉都流露出些许悔意。因为去年他回国时,北京的亲戚曾向他推荐一个酒店式公寓的楼盘,当时卖12800元/平方米。今年回来再一看,已涨到17300元/平方米。

    在美国,吴辉算是混得不错的。他和几个朋友在美国加州硅谷注册了一家小公司,经过几年的打拼现在总算能立足了。去年美国税务局给他寄来的税单注明,他们的家庭收入排在美国人收入25%的位置。但吴辉没有觉得自己多么富有,因为各种税加起来要占到他和太太两人总收入的40%,剩下的钱还得偿还房贷和支付孩子托儿费,所以平时过日子也得精打细算。但前年吴回国时,似乎找到了有钱人的感觉。当时,他请几个在北京的同学吃饭,才花了500多元,这让他多少有些诧异。因为按这样的标准,在美国至少要花300多美元,还不包括小费和消费税,而当时美元与人民币的比价是1∶8.27。回美国后,吴辉把他在中国的感受告诉了一个已在美国定居的北京朋友。这位朋友说,这是因为人民币的实际币值被低估了,所以最划算的事莫过于在美国挣钱回中国消费。

    从2004年起,吴辉发现在美国的华人圈子里越来越多的人在聊回国买房的话题。他认识的好几个人,这两年都在北京、上海买了两、三套房。一位在北京买房的朋友给他算了一笔账：国内大城市房子本身的升值每年至少5%(实际上这两年都超过了10%)；保守地估计,人民币对美元的年升值幅度能达到3%；买房后租金年收益大约在3%－5%之间。这样算下来,年投资回报率大约在10%以上。更重要的是,国内政局稳定,经济发展迅速,房产投资的安全性有保障。

    “其实,我感觉不仅是在美华人,定居在其他一些发达国家的华人同样看好中国房地产市场。”吴辉这样认为。

    投资方式多种多样

    除了多如过江之鲫“游”入内陆楼市的海外民间资本外,国外一些投资机构的动作也颇大。

    外资机构投资中国房地产主要有三种方式：第一种是直接设立房地产开发企业。比如,新加坡凯德置地2005年上半年在北京的投资就达到78亿元人民币,在华投资总额已超过200亿元人民币；第二种是收购境内著名房地产开发企业的股份,如美林集团入股北京银泰置业；第三种是直接收购国内房地产物业,通过长期持有或出售获取利润。其投资目标往往选择收益稳定、租金回报高的物业,以此抵押在海外借款。然后,将这些物业打包,通过房地产信托投资基金(REITS)等形式寻求在海外上市,资金回笼后再做下一单交易。

    据不完全统计,近一年来,仅北京一地,海外资本投资了近20个房地产项目,总建筑面积超过500万平方米,投资总额近30亿元人民币。商务部公布的数据显示,2005年我国房地产业与外资的合作项目2119项,合同利用外资金额达194亿美元,实际利用外资金额54.18亿美元。

    业内人士分析,这些投资机构之所以能够在中国房地产市场进行大手笔投资,主要是利用了中国外汇管理政策模糊、资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清之“便利”。由于海外资本投资的目标大多是国内各大城市的高档房地产项目,因此可以说,是外资进入拉升了中国房地产的平均价格。

    热钱来无影去无踪

    按照官方的统计,2005年我国新增外汇储备2000多亿美元,其中包括了1000亿美元的贸易顺差和600亿美元的外商直接投资(FDI)。除去贸易顺差和FDI,过去一年有近400亿美元属于非规范的国际游资即所谓“热钱”。再加上以往外汇储备之中累积的1000多亿美元国际游资,中国现有的8000多亿美元外汇储备中有近1500亿美元来得“不明不白”。

    大量海外热钱是怎么进出国门的呢？专家介绍,由于外汇管制,外资进入中国的正规渠道是有限的,主要有贸易、直接投资、间接投资、QFII、个人结汇等几种方式。此外,还可以巧妙利用合法途径,甚至运用非法渠道,使境外资金自由出入国门。

    比如,海外资金通过在华设立的公司投资房地产本应划归资本项目,但由于资本项目对投资、撤资和分红等都有严格规定,而经常项目的规定相对宽松,因此大量此类资金的流入流出是通过经常项目进行的。

    “其实很简单。”一位业内人士向记者透露,“首先在国内设立一个公司,与其海外关联公司虚构一笔贸易交易,钱就很容易进来了。出售地产后得到资金,再与海外关联公司重新虚构一笔交易,以购买产品或提供服务的方式,资金就很轻易地流到海外了。”

    清华大学经管学院张陶伟教授介绍,海外热钱还可以通过个人结汇、捐赠等方式自由进出。在外汇管制下,外资进中国渠道有限,只有个人项下进外汇基本上是敞开的,上千万美元都可以进来,捐赠就更简单了。“因为属于非资本项下的交易,国内公司可以顺利接受境外关联公司的大额捐赠,并可在短期内迅速结汇,转移现金。”他说,“这样一来,既绕过了大量外汇投资项目需经政府审批的规定,又避免了借用外债受项目总投资与注册资本差额的限制。而且,这类外汇的捐赠结汇之后的流向,我国外汇部门无法监控。”

    大量海外热钱还可以通过“地下钱庄”进出国门。在美国、加拿大等一些国家的地方报纸上,就能找到无数类似的“钱庄”,而且信用非常好。“通过地下钱庄,可以绕开银行系统和政府监督,使得大笔金额的流入流出非常方便和安全。”张教授说。

    有必要予以适当限制

    外资拉动高端房价,会导致周边房价上涨,普通百姓购房需求必受其害。“外资大举进入中国,缘于对人民币升值的预期。一旦认为升值已经见顶,他们就会集体撤离,那时候中国经济将面临艰难调整。”银河证券公司首席经济学家左小蕾认为。

    瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬指出,中国并不缺少钱,在可预见的将来也是如此。海外资金大举进入,无论从宏观调控还是从挤房地产泡沫的角度上看,都在起反向效果。另外,这些资金持有者以现代金融手法对中国物业进行全球性配售,他们与国内竞争对手之间进行的是一场“炮舰打舢板”的战争。

    北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,国内政策不断限制房地产的发展和投资,对外资却并无配套措施,加上外资具有税收优惠,如果外资企业在中国继续享受着优越于本土企业的政策优惠,将会更加纵容不公平竞争,必然加剧我国房地产行业洗牌。

    中金公司首席经济学家哈继铭对限制外资流入中国楼市开出了药方：一是进行流入限制。许多国家都对外资购买本国房地产在金额和年限上进行限制。澳大利亚、埃及等国的法律规定,持有房地产满1－5年以上才可以交易等；二是从税收的角度加以限制。如对外资购买高级房地产收税,针对冲着人民币升值而来的炒房行为征收“人民币汇率调节税”,即对因人民币升值而获利的那部分进行征税。

    日前,外汇局和国家统计局有关人士在公开场合表示,会适当考虑调整外商进入国内房地产领域的政策。随着相关政策陆续出台,海外热钱在中国房地产市场穿梭时就要付出更高的代价了。