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财经频道 > 产经新闻 > 2006中国房事变局 > 房事新政
二手房逆市出击 新政下买二手房仍有价可还
时间:2006年06月19日05:59 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代
来源:信息时报】 【作者:韩渊武 罗莎琳

  反其道而行之,也许恰恰能拣到便宜。最近,王小姐就以34万元的价格“淘”到海珠区某楼盘一套叫价42万元的二手房。

  从本月1日开始,购买住房不足5年转手交易的,销售时需按其取得的售房收入全额征收营业税,这使得不少买家和卖家望而却步。
不过,王小姐却说,因为买家大幅减少,一些急于出手的卖家也面临着卖房压力,加上受加息影响,不少投资者觉得“以租养房”不划算了,迫切抛售,而这时也许正是出手的好机会。

  究竟王小姐所言是否当真?

  行情

  五大区成交量虽降价反升

  近日,记者从中原、经纬和合富等几大地产中介获悉,5月二手房的成交量环比4月下降接近一成。6月至今,由于受到“国六条”的调控政策影响,二手房价仍然沿着量减价升的趋势变化。

  天河区:高等学府房改房吃香

  5月二手房的成交均价高达6800元/平方米,环比增幅5.1%。5000~7000元/平方米的单价段是天河区的成交主流,比例接近五成;单价在7000元/平方米以上的产品成交比例约三成。以天河北为例,帝景苑、芳草园、侨林苑、中怡城市花园等楼盘均价基本都在8000元/平方米以上。

  除了高端物业成交旺盛外,机关以及高校教工宿舍也比较吃香。据中介人士称,置业高校校园的优势在于可利用大学的教育资源,感受浓厚的教育氛围以提升个人素质与品位;另一方面校园与机关宿舍的环境多半清幽静谧,大院治安管理较好,适宜人居。这类物业多为房改房,价格不高,均价在4500~5000元/平方米之间。

  投资分析

  43岁的张先生成交广东工业大学五山校区一套81平方米10年楼龄的单位,总价38万元。该套房做了7成20年按揭,首期款11万元,月供1560元,除掉中介费、交易费和按揭等费用外,按照3000元租金,扣除月供、租赁税、中介费等,每月收入1100元,年投资回报8%。

  白云区:均价处于中端水平

  5月该区二手住宅买卖成交均价约4600元/平方米,与4月相比,成交量下降3.5%。成交面积9成在100平方米以下,而成交价格则呈现离散分布,3000~4000元以及5000~7000元/平方米单价段的成交比例都占据区域市场的三成份额。

  从成交个案来看,黄石板块最活跃。其中黄石花园、汇侨新城以及祥景花园都是买卖均价在4000元/平方米以下的楼盘;白云高尔夫价格相对较高,为4963元/平方米。依托新市商圈以及相关的生活配套,黄石路、白云大道、机场路三条干道交汇带来交通便利,板块的潜力暗涌。而成交比较旺盛的个别楼盘为又一居花园与金湖雅苑,其中,金湖雅苑8~10年左右楼龄的洋房价格仅在3200~3500元/平方米之间。

  投资分析

  黄石路处于专业市场集中的区域,由于附近汽车等专业市场增加人手,导致区内租赁成交增长一倍,而租金也被拉动上升了三成多,当地不少二手住宅的投资回报率高达10%,一房单位租金可达1000多元/月,而两房单位的租金则可达2000多元/月的水平,是近期一个相当不错的物业回报水平。

  海珠区:楼龄较新价格不菲

  海珠区5月二手住宅成交均价环比增长489元/平方米,约5500元/平方米。从投资个案上看,5000~7000元/平方米虽然是成交的主体单价段,但涌现了不少均价在7000元/平方米以上的楼盘,比例超过一成半;这些楼盘的楼龄都比较新,一般在4~6年,如保利花园、富力千禧花园、富景花园、海珠半岛花园、海琴湾等。

  投资分析

  海珠区的租赁市场在一直保持活跃,虽然售价较高,但租赁均价稳定在2526元/平方米左右。从数据上看,均价超7000元/平方米的楼盘租赁价也在3642元/平方米之间,代表海珠区较高的租赁水平。而最活跃的南洲板块买卖均价4300元/平方米左右,而租赁价格不断上涨,目前租赁均价已突破20元/平方米。

  老城区:商业旺地交易活跃

  越秀区近4成的成交在7000元/平方米以上。由于老城区土地资源有限,发展历史悠久,所以商品房与房改房的成交比例接近1∶1。由于5月适逢小学入学报名,名校附近楼盘就特别受关注;如可作为地段生入读东风东小学的锦城花园与东风广场,其中东风广场的成交均价近9000元/平方米。

  荔湾区5月均价在6100~6200元/平方米之间。原荔湾区与原芳村区的产品素质以及区位条件不同,所以价格差异较大,原芳村区成交量会对整个区域均价有直接影响。5月以原荔湾区的成交为主,5500元/平方米以上的成交比例接近6成,主要分布在宝华路、中山八路等商业旺盛地段,包括恒宝华庭、富力广场等。

  投资分析

  老城区由于一手住宅供应稀缺,二手市场成交(租售)相当活跃。特别是越秀南、北京路、一德路、惠福西路等多条商业路段二手房租售出现求大于供,一房单位月租高达1800元,投资升值潜力更是不言而喻。

  番禺区:大小户型最受青睐

  番禺区5月的成交量只为4月的六成左右,但买卖成交均价却只下降了50元/平方米,为4112元/平方米。番禺区二手楼市主要成交面积段有两个,一为60~80平方米的中小户型,占了区域总成交的三成;另外120平方米以上的产品成交比例也接近三成。

  从中原地产成交个案来看,3000~4000元/平方米单价段虽然是市场的主流价格段,但是成交活跃的祈福新邨、丽江花园、华南碧桂园、广州雅居乐、星河湾等都是超过4000元/平方米的楼盘,比以往都有所提升;如星河湾5月成交个案中有6成单价在6000元/平方米左右,以前多为5300元/平方米,并且全为120平方米以上的大面积单位。而在市桥板块,价格就相对便宜,如华侨城,西城花园的买卖均价只在1800元/平方米左右。

  投资分析

  在番禺二手房市场总成交量中,投资型买家占15%。投资人士看好二房房租赁市场高投资回报率,如购买小户型二手单位,靠租金获取收益比较稳定(年回报率约7%)。

  策略 新政下买二手房仍有价可还

  新出台实施的“国六条”规定:从今年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。二手房受时间限制房源减少影响,广州一些二手楼价格也出现了上升趋势。但有关专家指出,近日市场正处于政策的消化期,不少买卖双方正处于观望状态,如果能把握好一些还价技巧,仍能买到心仪的二手房。

  记者日前采访了一位王小姐,在目前市场上普遍认为二手房涨价的势头中,她“偏向虎山行”,上周在海珠区某楼盘买到了一套“优质”楼房,一套原本42万的房,最终以34万的价格让王小姐收入囊中。

  她以其购房经历告诉记者,购买二手房的几招必杀计。

  一招:多搜集市场信息

  目前房地产新政让不少市民不敢贸然买房,大家普遍认为,新政将使广州二手房价呈现走高趋势。然而,王小姐却认为,大家看到的仅是一方面,虽然新政会让一些不足5年的房由出售转为租赁,而一些在售的二手房价格却趁机提高,但必须看到另一点的是,这也导致了买二手房的人在这段时期减少了很多,一些急于出手的卖家也面临着卖房的压力,加上前段时间央行“加息”,让不少投资者觉得“以租养房”不划算,也希望赶紧抛售。

  同时,王小姐还考虑到一点,目前二手楼价已达到历史新高,而一些业主担心楼价下降,即便有了新政,如果有一定的利润可赚,也会将房出售。因此,王小姐就抱着试试看的心态,看能否在“危险”期拣到宝。

  二招:可在网上搜价格

  王小姐本身就住在海珠区某楼盘,买套二手房,想把远在老家的父母接到身边,也好有个照应。在锁定了楼盘后,王小姐先在网上大量搜索,了解目前该楼盘的二手价格。她告诉记者,由于该楼盘最长楼龄也不过3年,因此,价格几乎都处于6000元/平方米以上,有的甚至高达7000元/平方米,与一手价格不相上下。

  三招:多跑几家中介寻找

  了解了大体价格后,王小姐把目标锁定在60平方米的两房单位或是70~80平方米的三房单位。但她认为网上直接和卖方交易还是不妥,因此她开始把目光放在了地产中介。周边10多家中介公司成为王小姐选择的对象,她发现,很多同样的房源在好几家中介公司同时放盘,而各中介标出的价格也有一定差距。

  四招:态度不急于表明

  经过十几天的看房后,王小姐将目标锁定在三套房上,一套81平方米的小三房,总价58万;一套73平方米的小三房,总价51万,另外还有一套65平方米的两房单位,总价42万。

  看了两次房后,王小姐并不急于表明态度,尽管中介公司打了多次电话询问,王小姐仍然态度模糊,既不表示要买,也不说不买,“这时中介和卖家是最着急的,害怕到手的肥肉飞掉了。”王小姐得意地告诉记者,“千万别让他们看出你买房的急切心理,这样才能有讲价的机会。”

  五招:了解业主最低放盘价

  一星期后,王小姐最后选定了那套65平方米的两房单位,因为开价相对较低,加上楼龄长、顶楼、北向等房子本身的“劣势”,估计还价的空间比较大。但王小姐仍然“按兵不动”,两天后,再也等不下去的中介终于给王小姐打电话表示,价格还可以再商量;同时,王小姐也打听到那套两房单位当时业主的放盘价是40万。王小姐告诉记者,一般业主放盘都会给中介一个所谓的“最低价”,而中介往往会在这个基础上再提高2万~3万,如果买家在这个基础上还价就不划算了。所以选定一套房后,应该尽快了解业主的最低放盘价,如果不能直接找到业主,可以通过几家中介的比较,哪家中介的该套房挂牌价最低,也就意味着最接近业主的“最低价”,对那种狮子大开口的中介最好避而远之。

  此外,王小姐还告诫,必须同时弄清楚的还有该住宅上市多久,卖出去的原因,要尽量搞明白曾有多少人出过价,出价多少,要弄清卖主有什么附加条件,付款方式如何,最好能弄清卖主卖房的原因,必卖的期限、卖房款的用处,以及当年买进房屋时的真实价格等等。

  六招:鸡蛋里挑骨头狠砍价

  了解了以上信息后,就可以切入“还价”的主题了。同时,还必须抓住该套房的所有“弱点”,以作为压价的筹码。还价时,王小姐和卖主是在中介公司当面进行的,王小姐列出了该套房的各种不足之处,迫使卖主降价。卖主坚决要卖38万,由于该套房未满5年,还必须征收2万多的全额营业税,王小姐灵机一动表示,营业税可以由她出,但楼价必须34万,她心里算了一笔账,即便自己负担营业税,若总价能再低,那也划算。放盘了半年的卖主最终答应以34万元的价格将房售出。

  王小姐表示,尽管业主事先有个放盘“最低价”,但如果在还价时不停表示房主卖价太高,可以打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期,可使用一边讨价还价,一边拖延时间战术,等接近必卖日期时,利用卖主的急售心理,伺机杀价购买。

  另外,为了解除卖主的防备心理,杀价时最好坦率地告诉卖主,买房的目的是自用,而不是为他人代买,这样可防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。

  提示 二手房按揭费用知多少

  在经过一番讨价还价之后,房子终于成交了,这时必须了解二手房按揭所需要的种种费用,以防买到了便宜的房,又吃了按揭费用的亏。?

   项目 买家 卖家

  房屋查案费 每证100元(转按200元)

  房屋初评费 每证300元

  房屋评估费 评估价×0.5%(最低1000元)-300

  保险费 贷款额×1.2×0.1%×贷款年限×折扣

  (1年不打折,2~5年9折,6~10年8折,11~14年7折,15年以上6.5折)

  贷款合同公证费 每宗200元

  交易委托公证费 每宗200元 每宗200元

  贷款印花税 贷款额×0.005%

  转按协议公证费 每宗300元

  银行公积金代办费 每宗500元(建行750元)

  他项权利登记服务费 每证250元(建行450元)

  按揭代理费 贷款额×1.2%(最低2500元)

  理财小贴士 公积金房贷省钱三招

  购房的首付款提高,如何利用好公积金贷款和冲还贷政策,使借款成本最小化?银行专家告诉记者三招。

  第一招:合理确定贷款年限

  现在公积金贷款利率要比商业性贷款低1%,在组合贷款中,要合理设定较长的公积金贷款年限和较短的商业性贷款年限。

  第二招:适合自己冲还贷方式

  如公积金账户余额有几万元,且剩余贷款全部为商业性贷款,用“一次性还款法”有利,这可减少利息。如商业性贷款和公积金贷款余额都较大,建议通过“逐月还款法”+压缩“商业性贷款”的贷款期限,多享受公积金。在公积金账户资金用完后,应再向银行申请延长贷款期限,使月还款额控制在自己可承受范围内。

  第三招:公积金大(装)修

  贷款申请

  部分银行该贷款最高可贷30万元,并不得高于装修工程款的70%;每平方米建筑面积最高可贷1000元,贷款金额加住房贷款余额不得超过房价的七成。

  专家说,如购置期房,最好是选用公积金贷款,因为放款时间要慢,放款手续复杂,如果放款时间拉长,三五个月才放下贷款,那样购房者无形中减缓了还贷的压力。(据经济参考报)

(责任编辑:单秀巧)



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