房价上涨过快一直是社会各方关注的热点。笔者认为,推动房价走高的因素是极其复杂的,既有市场的因素(经济基本面、供需关系),也有非市场的因素(市场机制不健全和相关制度改革滞后),加之房地产业投资额大、生产周期长,使得政府频频出台的调控政策常常难以在短期内起到立竿见影的效果。

因此,积极从制度建设入手,可能是稳定房价,促进住宅市场长期健康发展的理性选择。

    市场结构、供给缺陷导致房价上涨

    从国外的经验来看,一个完善的市场供给体系和市场结构应是多元化的统一,既有新建住房,也有存量住房；既有出售房,也有租赁住房；既有商品住宅,也有社会保障住房。多元化的住房供给,才能满足居民多层次的住房需求,形成投资与消费的良性循环。但从我国的住宅市场来看,在结构上至少存在以下问题：

    为促进地方经济发展,各级政府都有对工业用地实施成本价,对房地产用地采取“价高者得”的政策。一方面是大量的土地廉价划拨、出让,另一方面,与百姓生活密切相关的居住用地却只有“挂拍”一条路。这种市场格局拍出天价的土地就成了常态

    一是城镇住房供给结构不合理,过分依赖新建住房的供给来解决居民住房问题,大量存量房没有进入市场。这既有历史欠账太多、房屋产权不清、可以上市的存量房少等原因,也有政府和企业的投资偏好、政策取向的问题。在住宅市场较成熟的美国,存量房的市场交易量是新建住房的5-6倍,而在我国各城市目前的住宅市场上,交易的主要是新建商品房,二手房市场发展最好的上海,新建住房与二手房的交易量在1.3:1左右。市场体系不健全、信息匮乏、中介服务不到位在一定程度上都抑制了存量房市场的发展及中低价位住房的供给。

    二是城镇住宅市场租售结构不合理,租赁市场欠发达。管理成本与交易成本过高,无法形成住宅租售互补、消费自由选择的市场规模。多年来,城镇新建住宅多实行“只售不租”的经营方式,这与政府的政策取向和开发商急于收回投资的心态不无关系。特别是城镇住宅产权私有化改革后,政府和产权单位为了节约管理成本也倾向于一售了之。2004年,我国城镇居民的住宅自有率已高达81%,甚至超过了许多西方经济发达国家的水平。而我国经济学和法学研究中都存在着重所有权、轻使用权的思路,把使用权出租简单地视为住宅所有者的事务,即使租赁市场出现了巨大的有效需求时,仍对市场不规范、服务不到位、欺诈行为泛滥、相关税费偏高等社会问题视而不见,导致我国住宅租赁市场长期处于“灰色交易”盛行、管理服务混乱的境地。租售比例不合理和交易成本过高不仅阻碍着我国租房市场的正常发育,而且使许多城镇出现了一种“售后空置”与“租房困难”并存的社会怪象,甚至使得许多刚刚步入工作岗位、金融资产积累不足的年轻人也被迫加入买房者的队伍,这就进一步加剧了目前城镇住房的供需矛盾。

    三是新建住房盲目追求高档化、大户型,造成住宅市场供需结构扭曲,价格上扬。从理论上讲,住房的高中低档次、大中小户型本来是可以由市场配置来解决的技术性问题,而不同时段的住房价格则取决于供需交易双方的选择,但是,中国住宅市场仍是一个不成熟的市场,土地与住宅市场汇入了太多的行政干预色彩,转型期高收入群体的形成,都导致近年来别墅、公寓、大户型住宅供给不断盘升。高档化、大户型在满足高收入群体和特殊群体的消费需求同时,也带来不可低估的负面效应：炫耀型消费加剧了非理性攀比,从而造成房价与消费需求的背离。

    既然住宅市场结构、供给渠道是一个多元化的统一,简单地调控新建商品房的供给结构,忽略新建房与其他供给渠道和二手房租赁市场的相联性,可能就会产生顾此失彼的效果。

    相关制度建设滞后对房价的影响

    一是我国城镇土地制度改革滞后。过去20年城镇土地虽经历所有权与使用权的分离,土地使用权从无偿、无期限、不可流通向有偿、有期限、可流通的转变的改革,但是,国有产权界定不清,导致“事实上的所有权”是各级地方政府所有和使用单位所有。在经济主体多元化、经济利益多元化情况下,就常常会演绎出上有决策,下有对策的结果。2002年以来推出的土地“招、拍、挂”政策,形式上的市场化,虽有土地出让公开、透明,利于避免灰色交易和腐败之功效,但在我国土地产权不清、新增建设用地供给非市场化大背景下,实际上是给了地方政府更多的土地垄断经营权。土地一级市场(征地)的政府垄断和二级市场(建设用地)“一口进一口出”政策,使得地方政府拥有了控制土地供给规模、节奏、地段、用途结构的至高无上的权力。那么,土地市场供给渠道单一、市场规模狭小,供给弹性小,就不可避免会造成人为的短缺和“土地饥渴症”,更制约了合理的土地价格机制的形成。

    住宅市场结构、供给渠道是一个多元化的统一,简单地调控新建商品房的供给结构,忽略新建房与其他供给渠道和二手房租赁市场的相联性,可能就会产生顾此失彼的效果

    除了土地供给量、用地结构外,土地出让中的“二元”价格也值得关注。为促进地方经济发展,各级政府都有对工业用地实施成本价,对房地产用地采取“价高者得”的政策,也正是由于基础设施用地、工业用地、行政办公用地的非市场化,使得许多工业园的用地利用效率低下,地毯式的厂房占用了大量耕地和有限的土地资源。一方面是大量的土地廉价划拨、出让,另一方面,与百姓生活密切相关的居住用地却只有“挂拍”一条路。这种市场格局拍出卖天价的土地就成了常态。

    二是收入分配制度变革滞后。特别是我国经济转型期,收入差距的扩大造就了一个高收入群体,尽管他们人数有限,但却占有不可低估的收入和消费份额。按世界银行的统计数据,我国10%最高收入群组占总收入或消费的份额高达30.4%,而10%最低收入者所占份额仅为5.9%,两者相差近15倍。如果假定高收入者仅占城镇总人口的10%,其所形成的住宅市场消费规模就相当于加拿大住宅市场的1.7倍。

    三是房地产税收制度改革滞后。随着房地产业的发展,房地产税已成为地方政府税收的主要来源。正是由于房地产税是地方政府主要的税收来源,利益的驱动使得各地方政府都热衷于上房地产项目,甚至一个城市各区县之间都在相互竞争,努力让房地产项目在自己的管辖区落地开花。

    从国外的经验来看,各国政府为刺激居民的住房消费需求,采取了多种优惠的税收政策。例如,在美国,居民以抵押贷款方式购买、建造和大修房屋,其抵押贷款的利率支出可减免个人所得税,其前提条件是总借债不超过100万美元。2003年仅购房抵押贷款利息减免一项就高达680亿美元,成为美国税式支出中最主要的内容。

    房价调控需从制度建设和需求入手

    一是加强信息体系建设,为政府科学决策服务。房地产市场是一个动态的市场,且住房的供给也并非新建房一个渠道,一手房与二手房市场、租与售市场都是相互关联的,在二手房、租赁房市场欠发达情况下,将新建房限定在90平方米似乎是可行的,可一旦二手房市场发展起来了呢？了解供给结构只是市场的一个方面,我们还需了解现阶段及动态的需求结构,潜在住房需求者的年龄结构、收入结构、家庭结构等。我国除1985年住房制度改革之初做过住房普查外,几乎没有做过什么普查。加强信息体系建设,让决策者心中有数,才能提高决策的科学性；让消费者明明白白,才能抑制盲目从众、非理性消费；让信息去引导市场,投资结构、市场结构才能趋于合理。

    二是深化土地制度改革,完善土地价格形成机制。土地是一切经济活动的载体,更是住宅市场健康发展的基础性要件。国家应通过新的立法规范土地产权主体,明确多元化土地产权分立的平等权益和市场地位。应允许农村集体所有的土地以有偿出让、作价出资(入股)、租赁、联营、抵押等方式出让；应允许以市场化方式取得建设用地使用权者以招标、拍卖、挂牌等方式直接进入市场,让更多的经济主体参与土地市场经营活动。随着城乡土地市场、城市建设用地市场的完善,政府应退出土地一级(征地)、二级市场(建设用地出让),致力于规范市场行为、提供信息服务,利用税收和货币政策监控市场交易,以保障土地市场交换的公开、公正、公平,保障土地利用的高效和优化配置。

    三是深化收入分配、税收、住房制度改革,用需求引导市场供给。消费是生产的最终目的,合理的消费需求则是促进房地产业和国民经济持续健康发展的动力。政府应积极从制度建设入手,鼓励理性消费,抑制特权、特殊群体的非正常的住房需求,这具体包括增强税收调节功能,开征遗产税和赠与税,对豪宅、私人拥有的第二套住宅开征不动产税,对收入中等偏下、退休职工、退伍军人等特殊人群从事房屋出租经营等,给予灵活的减、免税处理。深化收入分配、住房制度改革,规范公共人物的收入来源,建立官邸制,减少城镇住宅消费中的非市场化供给,从制度建设上抑制侈糜和腐败产生的变异性住房需求。

    四是优化政府财政支出结构,建立以低收入群体为主要扶持对象的住房保障体系。解决低收入者住房贫困的问题是政府的一项长期任务,切不可急功近利。更需要与就业、养老、医疗等基本社会保障制度相互结合。基本社会保障制度的完善才能防止居民陷入生活和住房贫困。住房保障也需完善甄别和退出机制,避免出现社会救助中出现的“跑站”现象,应以“就业+廉租房”方式,鼓励有劳动能力者自食其力,提高低收入户自救、自治的能力,同时可减少政府的政策成本,将纳税人的钱用在刀刃上。