新政初期期房交易量锐减

    对于北京楼市来说，6月1日是一道坎，更是一个关口。以这一天为分水岭，市场走势表现出强烈反差。

    5月31日，九部委15条调控措施实施前的最后一天．，许多购房者为规避新政策中关于90平方米以上房屋"首付款比例不低于30％"的规定，纷纷出手抢购大户型项目，当天一批单价在7000元以上的中高档住宅均出现了不同程度的签约高潮。

统计显示，这一天的期房住宅签约量达到630套，而全市的住宅签约总数量更是达到了令人咋舌的807套，大大超过政策出台前的600套左右的日均签约量。

    6月1日是调控措施开始实施的第一天．北京房地产市场的交易量让人大跌眼镜。期房住宅签约套数锐减至325。套，其后的3日内签约量虽然有小幅回升．但均在400套上下徘徊。与以往相比，交易量下跌了40％。可见，调控措施对市场的影响是非常显著的。市场分析人士指出，6月初期北京楼市期房交易量的变化与5月17日"国15条"出台后的市场波动明显不同。从"国15条"出台后一周的统计数据看．北京期房销售量不降反升，观望情绪并不明显，而9部委相关细则出台后。交易量大幅度下降，原因与细化的调控政策有直接关系。

    成交回升"吐房"

    还是集中签约?

    值得关注的是，市场交易清淡的状态并没有持续太长时间。从上周起，北京每天的期房签约数量开始迅速回升，如6月5日的成交量为644套，6月9目的成交量更是高达820套，明显超过调控政策出台前的平均日交易量。对此．市场人士普遍认为，这是由于北京市建委出台的"取得预售许可证之日起三天内必须开盘"的新政策，令原本"捂盘"的开发商不得不"吐房"，导致市场供应量大增所致。

    北京市建委5月30日颁发的455号文件规定："商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售……已领取预售许可证的项目未开盘、拟售均价有变动或有房屋未进行网上认购的，开发企业应在6月5日前通过交易网进行完善。"正因为如此，6月4日成为开发商通过销控手段达到"捂盘"目的的最后期限，许多开发商被迫在5日开始"吐房"。

    根据建委6月8日发布的《关于开盘时间等问题的说明》，455号文件规定中的"所售楼栋"和"商品住宅项目"是指目前全市所有在售的预销售项目，包括2006年6月1日以前已取得预售许可的所有项目及楼栋。一个预售许可证内有多个楼栋的商品住宅项目在取得预售许可证之日起三天内，应确保至少有一栋楼开盘销售，已开盘楼栋售罄前，应确保有另一栋楼开盘销售。

    中原地产华北区总经理李文杰指出，近期"捂盘"开发商开始"吐房"，市场供应量有所增加，而且这些被"捂"的单元相对都是一些比较好的房子，因此成交量会在短期内大幅度上升。但如果北京市的新政细则不尽快出台，新楼盘不尽快完成90平方米小户型方案调整，未来楼市难免会出现可售项目减少的局面，由此有可能引发房价上升，应引起有关部门重视。

    开发商推迟开盘

    入市新盘减少

    对于交易量大幅度增加的现象，有一些开发商持不同看法。他们认为，这一短期变化不完全是因为市场供应量增加的缘故，很大一部分原因是由于开发商集中购房者进行网签所致。事实上．建委的新规定使许多项目被迫推迟了开盘时间，导致近期入市的新项目较少。供应量非但没有增加反而是减少了。

    来自北京市房地产交易管理网的数据似乎证实了上述看法。6月5日到15日的10天时间里，拿到预售许可证的住宅项目只有7个，如果除去园墅、天鹅堡、中海海洋花园3个别墅项目，普通住宅只有4个，分别是摩界二期的18号楼、清芷园小区3期的12号楼、CBD传奇的1号楼和3号楼，望京望兴园小区西区D组团的D5和D6号楼，准许销售的住宅建筑面积仅为9．8万平方米，大大少于4月和5月的同期数据。

    统计显示。4月5日至15日，取得预售许可证的普通住宅项目有9个，建筑面积38．6万平方米；5月的同期数据是，取得预售许可证的普通住宅有11个，建筑面积达到53．4万平方米。通过数据对比不难发现，开发商申请预售许可证的热情大减，甚至有些消极，其主要原因正是此前市建委出台的"取得预售许可证三天内必须开盘"的新政。

    市场人士指出，新政策下，"销控"等以往惯用的操盘方式都不可以再用了。很多开发商不得不要面对一个新问题：楼盘到底该怎么卖?对于业内资深人士而言，这未免显得有些滑稽，但实际情况确实如此，大家必须遵守新的游戏规则。因此，许多开发商推迟了项目的开盘时间，就是想看看其他项目是怎么做的，整楼销售对房价、销售时间有什么影响，然后制定自己的销售策略。

    有开发商表示，现阶段市场不明朗的情况下公司不会贸然开盘。该负责人透露，旗下原有项目定在6月之前开盘，但计划已经做出调整，开盘日期往后推迟了一段时间。北京市房地产信息网负责人雷华表示，虽然政府有规定，但如果开发商不申请预售许可证，就有理由不开盘销售，而有关部门对这种行为缺乏有效的监管措施。