房产主笔 王舒

　　尽管外滩六号的围板还未完全拆去，但是，这个一举引入意大利奢侈大牌D&G旗舰店的外滩又一顶级场所，按计划，将于近日亮相。

　　在一系列以外滩门牌号码直接命名的顶级场所相继登场之际，外滩整体形象的升级版正日益清晰。在黄浦区的“十一五”宏大计划中，外滩的定位，是与南京路共同构筑上海的核心商务区。

　　黄浦区经济委员会主任朱登和日前向《每日经济新闻》表示，升级版的外滩将定位于提供高端商业、高端餐饮、高星级酒店和高档会所设施。

　　根据黄浦区“一带三区”功能建设的总体思路，外滩地区规划开发方案主要由外滩源开发、外滩老大楼调整、外滩延伸段改造及外滩空厢建设等四个项目组成。黄浦区将对老大楼实施保护性开发，完善商业服务功能，大力引进世界一流高档品牌，营造独具风情的消费环境，建设24小时中央商务区。

　　“腾笼换鸟”汇聚高端商务人气

　　而在外滩老大楼开发相继启动之际，外滩和南京东路区域新商务楼宇集聚效应也将从今年开始显现。

　　近期，南京东路最东端、和平饭店对面的外滩新界正在上市销售，7-13层的报价为2.6万元/平方米。

　　数日之前，宏伊国际广场亮相，宣布日租金0.8美元/平方米-1美元/平方米，定下了南京东路到外滩的高档办公楼租金起点。

　　今年起，南京东路至外滩沿线陆续还将有廖创兴金融中心、恒基地块等项目开发上市，为南京东路汇聚前所未有的高端商务人气。

　　“以往外滩是观光客必到之处，但缺乏高端消费群体的支撑。‘十一五’规划中，外滩首先要实现的是充分挖掘体现老大楼的内在价值，满足CBD大量的白领、中产阶层以及商务精英的消费需求，不断提高外滩CBD地区的区域竞争力。”一位国际知名咨询公司的分析师表示。

　　外滩新界的销售人员则告诉《每日经济新闻》，一些从事时尚、广告、会展等现代服务业的境外中小型企业，对于在外滩购置办公楼也有异常浓厚的兴趣。

　　知情人士透露，目前和平饭店和东方饭店都在考虑引进高星级宾馆项目，而外滩高级会所的引进项目目前也在洽谈中。

　　按照上海“十一五”期间的城市规划，外滩最终将形成一个CBD与TBD（商业中心地区）结合的区域。黄浦区已启动了一个“腾笼换鸟”的商务升级计划。按照规划设想，作为外滩CBD核心区域的四川路沿线上众多老大楼将成为置换和功能调整的重点区域。这一区域整体档次将迅速赶上外滩3号、外滩18号。

　　“黄浦区的传统商业增长潜力毕竟有限，作为上海中央商务区，黄浦区只有靠优化资源存量，提升产业结构来提高现代商贸业的增量。”朱登和表示。

　　外滩、苏州河“水生意”中小企业插足难

　　虽然黄浦区有关部门计划在“十一五”大力发展外滩的高档商业和苏州河的水岸休闲服务经济，但对多数中小企业而言，“插足”外滩和苏州河的“水生意”难度很大。

　　外滩商铺：入住门槛高、租金价格贵

　　外滩和苏州河沿岸，目前地段成熟、人流最旺的区域当属外滩。不过，中小企业想要入住外滩的大楼和商铺难度极大。不说外滩三号、十一号以及未来的第五大道百货等顶级商铺，就是目前外滩的各大银行大楼的租金，就让中小企业“吃不消”。

　　据信义地产商仲部佟平介绍，外滩银行大楼的租赁面积都很大，一般在1000平方米以上，且价格高昂。如招商银行外滩大楼一套五六千平方米的商铺，月租价高达1000万元。即使有足够的资金供租赁这些高价位的商铺，但如果没有符合入驻外滩的“门槛”，也很难进入———黄浦“十一五”商业规划明确指出，要大力引进高端品牌，高档餐饮、高级会所和高星级酒店。

　　除了这些大面积商铺，外滩地区小面积商铺非常稀少，几近“绝迹”。尽管愚园路近外滩地区目前有半岛酒店和外滩源项目在建，但这些项目显然不会面向中小企业。

　　苏州河商铺：数量稀少、面临改造

　　相比外滩，苏州河沿岸能带给中小企业主的商机将多一些，商铺租赁价格也相对便宜。以区域人气最旺的南苏州河路一套90平方米的餐饮商铺为例，租价只有6000元/月。而其他区域的商铺租金更低，有些只有2元/平方米/天。

　　虽然租价低廉，但是适宜租赁的商铺却不多。苏州河沿岸的房屋大多是解放前建造的矮平房，底楼商铺较为狭窄。少数的欧式旧建筑主要集中在四川中路到圆明园路一带。还有一两栋住宅如河畔明珠等，集中在临近浙江中路的南苏州路西侧，且大多没有底层商铺，直接的商业机会不多。

　　苏州河沿岸唯一几处质量较佳的商铺是临近四川中路的湖滨假日酒店，及西藏南路南苏州河路口的一个新建商厦。

　　对中小企业来说，少数的机会来自苏州河南岸黄浦区段的东西两侧，靠近外滩和西藏南路区域。这两侧聚集了目前南苏州路最好的建筑，有着比较好的绿化环境，是现阶段最有可能发展河岸休闲商业的区域。

　　相比之下，中段的商铺过于陈旧、残破，如要加以利用，必须改造。杨羚强

　　制造服务业选铺北京东路

　　在黄浦区“十一五”新商业规划中，最值得期待的是北京东路的“国际装备制造业服务贸易区”。

　　北京东路早已形成了相当大的生产资料专业市场规模，整整一街的商铺都在经营生产资料，大到钢板、建筑材料、数码机床等大部件，小到一个马达、一个电路板、一个实验用的针管，应有尽有。店铺日长夜大，已经开始向浙江路、江西路等支路延伸。

　　业态多样店铺选择多样

　　虽然经营的是生产资料，但北京东路的业态种类却并不单一。有以零售为主的专业市场、五金店，也有以批发为主要业务的销售公司、制造企业门市部，甚至出现了以正泰电器、世达工具为代表的，以展览、展示及接洽客户等为主要业务的形象店。

　　不同业态、不同的经营内容，对店铺的要求亦不相同，这就要求北京东路提供的店铺具有多样性。小的零售商需要的是商场里的柜台，由于需求量多，北京东路商场多达十几个；部分外观破旧的独立商铺比较抢手，钢材、铜丝等原材料销售商希望租用这样的独立商铺。

　　当北京东路这一类商铺供应不能满足商户需要时，其周边支马路浙江路、江西路，甚至苏州河路的门面房一带都可以成为商户的选择。

　　经营商品占地面积较大，如数控机床的厂商则更青睐于大商厦，或者是办公楼的底楼裙房作为展示、交易场所。产品类别多、展示面积需求大的设备厂商、原料供应商以及服务工业制造业的部分软件商，则通过入驻北京东路的写字楼，落户北京路。

　　租赁写字楼落户北京路

　　据上述规划，中小企业的商业机会，不仅在北京东路的商铺，还在北京东路的写字楼。

　　信义商用物业中介部门佟平先生表示，目前北京东路的商铺主要分为门前有隔离带和直接面向马路的。有隔离带的租价5-8元/平方米/天不等，没有隔离带的价格超过10元/平方米/天。

　　而写字楼的租赁价格要便宜得多，如科技京城等租金在0.5-0.6美元/平方米/天，而年代较久的独栋欧式办公建筑租金则在1-2元/平方米/天。相比之下，联体的欧式办公建筑更为便宜，300平方米通常每月只租五六千元。而一些装修较差、内部设施陈旧的房屋，300平方米办公面积月租金更低至两三千元。对于部分实力不强，又不想错过商机的小企业来说是不错的选择。杨羚强

　　新闻链接

　　百度一下（www.baidu.com）“外滩六号”，查找到相关网页14200篇。外滩六号，英文名“6Bund”———这座中山东一路6号楼改建的新地标，将成为继外滩三号、外滩十八号之后的又一个时尚中心，同属“外滩系列”。　　

　　中华路媲美淮海路 老西门商业重新布局

　　杨羚强 每日经济新闻

　　近日公布的黄浦“十一五”商业规划指出，将利用现有商业资源，重新将老西门地区定位为区域商业中心，并提出“一圈两片三带”的总体商业布局。“一圈”指中华路———黄家阙路———大兴街———陆家浜路———西藏南路———复兴中路所围成的商业圈，“两片”指该商业圈的北部（复兴中路片）和南部（陆家浜路片）两大商业片区，“三带”指西藏南路现代商业带、中华路传统特色商业带和文庙路周边文化休闲带。

　　在上世纪80、90年代，老西门曾经是淮海中路以南最繁华的商业中心，其商业规模甚至一度超过崛起前的徐家汇。但是90年代之后，由于道路拓宽、城区改造等多种原因，老西门商圈逐渐衰落。随着轨道交通9号线中华路站、8号线老西门站等多个轨道交通站点在老西门地区设站，加上黄浦区决心充分利用老西门地区现有的商业资源，一个总周长2公里多，覆盖中华路、黄家阙路、大兴街、陆家浜路、复兴中路等多条商业街的大型商业聚集区由此出现。

　　《每日经济新闻》调查发现，老西门商业中心涵盖了巨量的商业资源。规划区域内多数街区，都有大量的商铺和写字楼，特别是中华路、大兴街、文庙三条商业街属人气旺地，辐射范围甚至覆盖了整个黄浦南部。这样大范围的商业聚集区，自然衍生出诸多商业机会。

　　对中小企业来说，这些商业街中，哪里机会最多？哪里成本最低？哪里风险最小呢？日前，《每日经济新闻》一一考察了老西门地区的中华路、黄家阙路、大兴街、陆家浜路、西藏南路等商业街，以期给中小企业提供有效的商机信息。

　　中华路———租金接近淮海路

　　集聚了肯德基、中国移动、国丰火锅城、东方眼睛商店等商铺的中华路，可以说是老西门地区人气最旺盛的商业街。《每日经济新闻》发现，一到晚间，中华路人行道上就挤满了人流。即使是白天，商业街客流也不少，并不亚于附近淮海中路东段。特别是中华路西侧的大量住宅群落，为中华路源源不断地提供人流支持。规划中沃尔玛所处的老西门新苑就在中华路复兴中路附近，这也让很多人看好当地商业前景。

　　根据上海市商业网点办公室提供的数据，中华路自复兴东路到安澜路之间，30平方米商铺租金价位高达26-28元/平方米/天，40平方米商铺租价最高更达到40元/平方米/天，其价位甚至可以和淮海路、四川路等部分路段媲美。

　　不过，中华路最热闹、人流最多的区域，也就集中在复兴东路到安澜路路段。安澜路以北人流量逐渐减少，且商铺大多为砖木结构的矮平房，不仅旧，且面宽很窄，租赁其间的店铺所经营的多为档次极低的小商品。

　　虽然目前中华路人气很旺，但未来前景却并不确定。一是因为中华路有不少商铺房龄过旧，不能满足现代商业租赁的需要；二是中华路地区目前正在逐步改造中改建速度过快，会破坏中华路原已形成的人气；如果改建速度太慢，又会制约区域商业的发展。

　　西藏南路———黄浦区商铺租金洼地

　　虽然同属老西门地区，但与中华路相比，西藏南路的人气却差很多。除临近中华路及临近淮海中路的那段西藏南路外，多数商铺的租赁情况并不乐观。《每日经济新闻》在最临近老西门地铁站的盛力数码广场发现，商场内大面积商铺空关，一些原租赁者甚至表示愿意以不足3元/平方米/天的价格转租，偌大的商场内只有寥寥数个消费者，与中华路的旺盛人气不可同日而语。

　　业内人士表示，西藏南路人气不足一是由于马路太宽，又是多机动车通过的主干道，不利于人气的聚集；二是目前正在建设轨道交通车站，客观上影响了部分人气。

　　不过西藏南路沿线仍有不少让人看好的要素。

　　在建的轨道交通8号线最接近新天地和淮海中路的两个出口，就位于西藏南路西侧，明年6月试通车后，客观上会为西藏南路的商铺带来一定人流。同时，西藏南路上大量公交线路经过，也为该区域带来大量人流。另外，西藏南路的商铺大多是新建楼宇，有一定数量的停车位，商铺面积不仅大，而且有多个层面，其中一部分商铺可作为楼盘餐饮商铺。特别是西藏南路还聚集了大量新建高端住宅和商办项目，这些为未来西藏南路的商业发展打下良好的基础。

　　不少业内人士认为，西藏南路的商业并非没有机会，关键在于租赁该区域商铺商户的经营选择，及有关城市规划部门能否借修建地铁站的机会，为西藏南路建设一个能形成良好人流聚集效应的地下道路交通设施，将道路两边的人流集聚起来。

　　大兴街———小商小户的乐惠之选

　　如果说老西门北部商业目前的核心是中华路，那么其南部商业的核心就是大兴街，其辐射范围甚至可以达到南至丽园路、斜土路，北至安澜路，东至南浦大桥，西至肇周路的区域。

　　尽管入驻大兴街的品牌档次不高，但区域内仍然形成了相当数量的商业人流。目前该区域的商铺最高日租金已达18.5元/平方米，甚至比卢湾的区域商业中心打浦桥租价还要高些。

　　业内人士认定，大兴街之所以不能吸引档次稍高的商业品牌进入，并不在于高端消费在当地没有市场。大兴街周围有大量高档住宅群落、大量的商住项目，中高端消费需求旺盛。但是，《每日经济新闻》发现，这里商铺房龄都很老，外立面陈旧，且层高较低，中高档品牌难以通过装修彰显品牌形象。

　　与中华路有相似命运的是，大兴街地区也已开始改造，临近陆家浜路的区域目前正兴建新的商业和住宅项目。与中华路相比，大兴街的“幸运”在于附近的高档住宅区已经形成，小规模的城区改造，不但不会弱化商业街的人气，还可以提高整体经营档次。

　　除了上述商业街，陆家浜路、黄家阙路等也有相当多的商业机会，但这些区域或店铺规模太小，或商铺过于破旧，或附近有可能大规模城市改造，或现有商铺不连续，难以形成连续的商业街规模。

(责任编辑：单秀巧)