为了贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供给结构稳定住房价格意见》（简称“十五条”），深圳市政府向全市各部门发出通知，对国务院办公厅的意见进行逐条分解，落实到市政府各个部门。这是首个地方政府为落实国务院房产调控意见而实施的重要举措。

　　深圳市的做法，其实就是在政府的领导下，将税收、信贷、土地、规划、城管、建设、房管、统计、宣传等部门的权力动员起来，形成合力，全面落实中央政府的文件。

　　这种整体动员的房地产调控机制，说明深圳市在落实国务院有关部门的意见方面，准备真抓实干。房地产市场从根本上来说属于典型的地域性市场，因此，中央政府的宏观调控政策要想成功落地，必须依靠地方政府发挥作用。深圳市这项房地产新政从城市规划入手，在三到五年内适度增加住宅用地供应规模，保证中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的用地供应不低于年度居住用地供应总量的70%，停止别墅类房地产开发项目供地，抓住了城市房地产发展的“牛鼻子”。

　　城市房地产过热问题，根子在城市规划上。如能确保城市规划真正符合城市居民的意愿，而且规划能够得到切实执行，那么城市房地产开发建设就会步入正常轨道。但令人遗憾的是，在城市房地产发展过程中，房地产开发不是为了满足城市居民的住房需求，而是为了增加财政收入；政府在规划审批房地产开发项目时，不是听命于城市居民，而是屈服于房地产开发商的需要。在城市房地产建设中，居民迫切需要的中小型住房供应短缺，而能够给房地产开发商带来巨额利润的豪华房地产项目不断开工。扩大廉租住房的建设面积，明确城市公共租赁住房供应规模，控制别墅类房地产开发项目，可以有效地将城市房地产市场发展引入到正确的发展道路。

　　必须指出的是，这种带有行政命令色彩的房地产调控措施，可以在短期内发挥效用，但是从长远来看，还有必要另谋解决之道。政府的房地产宏观调控政策，旨在短期内抑制房地产市场价格。从房地产市场发展的规律来看，开发商获得审批项目后，有权根据市场的需要，自主确定房地产开发的规模和品种。为了减少商业风险和社会风险，政府在房地产宏观调控中，需要市场基础和公众的广泛支持，否则，有可能会产生逆向调节作用。

　　要想避免此类问题出现，方法非常简单，那就是市政府将城市规划调整方案提交人大讨论决定，在人民代表大会上，来自各个社区的人大代表可以根据本社区商品房发展的需要，提出自己的房地产规划方案。换句话说，市政府制定的城市规划方案，必须提交人大批准后方能生效。如果贸然采取行政调控措施，而没有充分听取深圳市民的意见，那么深圳市的房地产市场价格可能会出现大起大落。

　　解决房地产中出现的问题，必须充分发扬民主，认真听取社区居民的意见，在合理规划的基础上，稳步发展房地产市场。如果城市居民不接受市政府的城市房地产开发计划，那么政府必须修改城市规划，重新设计房地产开发项目。目前房地产市场之所以问题严重，就是因为某些政府的权力不受节制。

　　理想中的房地产发展模式是：城市规划民主化，房地产开发市场化，政府行为中立化，房屋拆迁合同化，信息披露常态化。深圳市通过完善城市规划，强化政府和开发商的房地产信息披露义务，将土地出让净收益的10%用于公共租赁住房建设，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，严格控制被动性住房需求，可以在一定程度上抑制房地产价格上涨势头。但这些措施都是在不得已的情况下采取的权宜之计，要想真正实现房地产市场的稳步发展，必须限制政府修改城市规划的权力，取消政府房地产项目审批权，由城市居民更多参与决定城市建设和房地产发展方向。

　　房地产市场的地域性特征，决定了在房地产市场调控方面不可能有放之四海而皆准的制度规范，各地必须根据当地的实际情况，采取灵活措施，控制房地产市场价格。

(责任编辑：单秀巧)