6月16日，中国人民银行再度出手，宣布将银行的法定存款准备金率调高0.5%，并于7月5日生效。

　　6月20日，德意志银行大中华区首席经济学家及中国和香港地区宏观战略主管马骏指出，是次调整意味着我国货币政策结束“中性”，转向真正紧缩时代。

　　房地产自然是该政策影响的首当其冲者，但“控制房地产发展并非最终目的，而只是抑制经济过热的重要手段，旨在缓解人民币升值压力。”同日，法国巴黎百富勤证券董事副总经理及中国总经济师陈兴动表示。

　　借房地产调控抒缓人民币升值压力

　　今年来，国家多个部委联合出台的系列宏观调控政策可谓“针针见血”，令房地产市场气氛惶然。

　　“相比2004年和2005年的相关措施来说，今年的调控更加积极、细致并具有可行性，”陈兴动表示，房地产行业将面临全国性的行业整固，紧缩政策将会减缓相关需求，包括大型投机和投资需求，“其根本目的在于放缓房地产、城市再造和城市基础设施的投资，控制经济过快增长，挤压投机资金，抑制热钱流入，最终缓解或者消除人民币升值压力。”

　　限制国际资本进入国内房地产领域是关键之一。

　　尽管国内正在酝酿相关限制外资投资房地产，将从取消外资所得税优惠、限制外资在房地产企业的持股比例和外债规模以及外资进出的外汇管制等方面对外资投资房地产进行限制。

　　但陈兴动表示，目前外资在房地产投资方面仍有较大优惠，一般内地企业所得税为33%，而外资所得税是24%，在部分特区或经济开发区，外资所得税可优惠至15%，这是吸引外资大举进军国内房地产市场的动力之一。

　　据其透露，目前中央正在考虑的限制政策中就包括取消外资所得税优惠，使其与内地企业所得税归于同一水平，从而抑制其投资冲动。

　　然而，“这有可能使更多的开发项目延缓，从而使得房地产商所面对的政策不确定性增加，”马骏表示。

　　陈兴动指出，在未来一两个月内，调控效果将会逐步显现，交易量、房价等一系列指标将会发生变化。

　　此外，房地产行业的边际利润也将会收窄，房地产投资增速将由目前的20%-22%放缓至15%-20%。

　　他表示，目前房地产价格指数已呈下降趋势。尽管全国房地产价格指数在2006年第一季度上涨5.6%，远超过CPI1.2%的增长，但仍然是大幅低于名义GDP14%的增长以及城市可支配收入12.1%增长。此外，根据百富勤数据，建成物业面积在第一季度增长35.9%，远高于售出物业面积10.2%的增长，这表明房地产存量在增加，住宅结构的整合将不可避免地继续进行。

　　货币政策收紧

　　6月16日，央行关于提高银行法定存款准备金率的规定出台，按照马骏的说法，这“意味着最高决策层对采取更强硬的货币紧缩政策的支持度在加大”。

　　原因在于，这是近10年来人行首度在两个月内两次使用重要的货币紧缩工具（即4 月 27 日调升利率，和在6 月16 日调高法定存款准备金率）。过去几年，施行两次重大的货币紧缩举措相隔的最短时间约为 7 个月（2004 年 3 月法定存款准备金率调升和同年 10 月的利息调升）。

　　陈兴动指出，虽然0.5%存款准备金率的提升幅度并不大，对减少市场流动性的作用也不是很明显（冻结资金1500亿人民币），但如果一系列政策配合起来的话，则就相当严厉了。

　　例如，中央银行目前不断加大银行券的发行，5月17日那个星期就发行了1000亿，上个星期又发行了1300亿。

　　但在陈兴动看来，现阶段我国主要的问题是流动性过强，解决的关键在于数量控制，而不是价格控制（利率政策是价格控制），所以利率手段在其看来比较难有效果。“除非有一个很大幅度的调整，例如调整2-3%，一定有用，但是如果仅仅提高25或27个基点的话，就很难发挥作用。”

　　举例来看，4月27日我国提升了0.27%的利率水平，但这两个月来贷款并未减少，反而有所加快，因此利率作为一个政策来用，效果还不是很大。

(责任编辑：田瑛)