200多万元购买的别墅隔成7个单间、以每间500元/月的价格出租给当地打工者———

　　地产新政追踪报道

　　地产新政实施已经一个多月，经历了最初的“震动”后，无论是开发商还是真正的消费者都在进行着相应的调试。而在地产新政下，另一个受影响巨大的“群落”———“炒房人”又如何呢？记者在对几位“典型炒房人”采访后发现，对于打击过去几年中盛行的不正常的“炒房”现象，地产新政的作用是明显的。新政之下，即便是一些“幸存”下来的“炒房人”，也在思考转变为以一种较为理性的方式进行合规的房地产投资。

　　政策篇

　　地产新政“封杀”炒房人？

　　“去年‘期房限转’的新政已经套住了很多人，今年的新政策则彻底封杀了房子的‘5年青春期’，北京的房子往后真的是没什么好‘炒’的了！”在万达广场4号楼内一套三居室改成的办公室内，半倚在沙发上的于先生抬高语气向记者强调。

　　于先生是在2003年、2004年这两年中，借着北京房价的快速上涨、外地有钱人大批进京购房的浪潮，几乎是一夜之间从炒房的“散户”变成了“炒房庄家”———在东部某楼盘购买了50多套住宅后，他的角色由一般买主变成了“一个优良产品的中间批发商”，开始替一批“跟进”他的“散户”代销房子。除了自有资金“炒房”的收入外，他还从替别人的炒房交易中每笔从中抽取2%的代理费。

　　这种如鱼得水的炒房生活在去年开始发生变化。于先生说，去年中央出台的新老“国八条”以及上海楼市的变化让他看到了北京炒房环境的变化。在他看来，北京炒房主要有两种盈利模式：一是靠市场整体价格的提升，二是通过差价获取收益。前者适用于城区的住房———因为土地是不可再生的，城里的新房子会越来越少；后者主要看包括政策在内的住宅市场整体氛围。而去年的新老“国八条”对“期房限转”的政策无疑对他的“炒房经”产生了关键的影响。

　　“在这两种炒房模式下，北京炒房和其他城市不同，是有‘青春期’的！最佳2年出手，利润最大；5年是最后的期限，搁手里5年，再好的房子也炒不热了。”

　　和北京“土生土长”的于先生看法不同的是，从2000年开始转战长三角各主要城市“炒房”，去年才北上进京的温州投资客陈先生依然看好北京的升值空间。

　　陈先生告诉记者：“北京的房产升值空间还很大，远不是北京的投资人所认为的只有‘5年青春期’。”按照陈先生的说法，“新出台的‘国六条’和九部委的15条，对温州人而言，是在北京的机会。”陈先生的分析是，调控政策对投资者而言，是双刃剑。首先，新政有关90平方米户型限制政策和别墅项目的停办手续等的规定，给了大户型和别墅等高档楼盘一个好的“远景”———物以稀为贵，这样的房子现在开始限制供应了，那么现有的大户型或者别墅以后升值的机会就来了。其次，和5月新政策出台前北京房价快速上涨不同的是，现在因为很多人在等着“新政细则”，而使北京整个房地产市场出现房价涨幅下降甚至停滞的局面，而这对现在进入的购买人而言，就是一个和开发商谈优惠的条件。“但和以前不同的是，今后北京炒房的机会肯定不是眼下的，肯定是需要‘养’的。”陈进一步解释，所谓的需要“养”，是指需要长期持有，要等5年甚至更长，要把房子当作一个投资产品来看。“新政策下，如果你有足够的实力，赶紧趁机‘进仓’。”

　　现状篇

　　200万的别墅拆成7个单间出租

　　“我怎么想的？投资本来就是有赔有赚的，否则怎么叫投资？”现居上海淞江的李先生对记者说。李把200多万元购买的别墅隔成7个单间、以每间500元/月的价格出租给当地打工人，说起这件事的时候，他一点都不尴尬。

　　和上述的陈先生不同，李先生不是温州炒房群体中的帮着一批人决策投资方向的“掌舵人”，而是“跟风”的“散户”。

　　在此前眼看着温州很多炒房人“翻着倍儿”把温州当地的房产炒得不亦乐乎的时候，2004年，身为小企业主、身家500万的李先生终于跟着亲戚一行6人加入了上海的炒房团。

　　“我进入上海不算早，也不算晚，2004年年底和2005年春节之前，我是挣钱的。”李先生回忆，“2005年春节以后，所有的都变了。之前，其实我们已经有所准备，但没有想到，形势变化得如此之快。”李先生说。而他在上海淞江这套如今被他拆割成单间出租的别墅就是“砸”在手里的。根据李先生的解释，他的这套没能加价出手的别墅，去年年中收房后，为了降低损失，经过一番考察后，他花了2万元装修，拆割成7个空间，以500元/月的价格出租给了当地打工者。“500元一间，价格便宜，不会出现空置，一个月就是3500元，几乎和我的月供持平。起码我不亏了。虽说资金搁在这儿了，但我不担心，我相信随着别墅停建，过几年，我的这套房子会升值。”

　　“我还不算惨的。”李先生说，最惨的是那些在2004年年底和2005年跟进的那些温州“炒房客”。“调控考验的是投资人的资金实力，只要我能扛过这几年，我这套别墅最终还是会挣钱的。而这批人不一样，他们是真正意义上的一些跟风者，是注定要吃亏的。”

　　李先生对他的话进行了解释：“那些糊里糊涂看楼市热闹撞进来的真正的散户‘炒家’———有很多是上海人，是高房价的接盘者，他们被套是真正意义上的被套，因为他们一般都是用银行按揭接的盘。目前的局势下，如果他们资金实力不能撑到有人接盘，他们就是真正的被套人。”李先生说，像他这样在变着法子，用尽可能小的代价———哪怕是把别墅拆散了出租以应对风险、等待下一轮上海房地产春天的温州人不少。

　　观察篇

　　温州炒房团面临“生存”课题

　　上文“政策篇”中的陈先生这几天正在和温州机构商谈，准备在8月以前，选6到10家有实力、有品牌的大户型高档住宅楼盘去温州开场投资推介会。这是他为他身后的那批跟着他的温州人筹备的。“我这次要组织北京楼盘南下温州，和2004年80多个北京楼盘主动‘杀’到温州不是一回事，我们已经变被动为主动，是有选择的投资，而不是当年的投机了。”

　　在陈先生的帮助下，记者还找到了和他一起筹备温州投资会的温州当地有名的炒房团组织人袁先生。“温州炒房团要调整思路，要转型，否则温州的炒房团要全军覆没的。”这是袁先生的第一句话。也正是如此，袁先生认为，眼下，温州炒房团面临一个不变，和两个转变。

　　不变的是对北京、上海等大城市房产的投资。“今年证券市场的变化再次证明，股市投资要谨慎；黄金、期货、炒汇等也都不太靠得住，尽管楼市的政策一变再变，但相对前几种投资渠道，对有很多资金在手的温州人而言，楼市却算得上是好的，最起码，投资不成你还可以持有，能看得见摸得着。关键的问题是，形势在变，政策在变，我们的投资方式方法也要变。”这是他们几个“掌舵人”的一致共识。

　　第一个要变的是战略上要由过去的投机到今后的投资。“如果还要在这个市场赚钱，必需改变战略，由过去的快进快出的投机模式调整为长线持有的投资模式。否则就是自取灭亡。”

　　“第二个要转变的是战术。”袁先生说，“具体有两点：一个是由过去热衷于住宅向商业转型，二是在住宅投资上，由过去单纯看区域变成选‘精品’住宅楼盘。”

　　　由住宅到商业，袁先生的分析是：“住宅市场变数太多，在中国，房价不仅是经济问题，也是社会问题，这几年中央的调控措施几乎全都集中在住宅市场，而相对而言，商业物业的政策很稳定；另外，随着中国经济的发展，以及上海、北京陆续出台政策，限制住宅楼内开公司等政策的出台，包括商铺、底商在内的商业物业升值空间也越来越大。最重要的是，商业物业一旦投资成功，会越‘老’越值钱，不像多数住宅，会有折旧、设备设施落后等之说。”

　　而对第二个转变，袁先生的分析是：小户型的调控政策说明，国家在重视解决中低收入家庭的住房困难的同时，也开始考虑到土地等的集约利用，而这将意味着今后舒适型的房子———有着较大户型空间、优良绿化环境等的楼盘会越来越少，而在投资层面上，供应的“少”则意味着未来升值空间的“多”。

　　而在后者上，他们更为看好的是北京。“北京的房价相对上海而言，这几年要涨得少；而北京作为首都，其吸引力对全国全世界的人而言都是魅力永存，不管是经商、子女教育还是其他！”不难看出，温州人在酝酿着对北京楼市新一轮的投资。

(责任编辑：单秀巧)