本报记者 谢隽 深圳报道

    上午还是艳阳高照,到了中午突然倾盆大雨,但过不了多久,只要太阳出来,空气中弥漫的闷热很快就会将地面烘干,雨水蒸发地无影无踪。

这就是南方惯有的天气,多变而敏感。

    在闷热已久的深圳地产市场,深圳市政府出台的房地产新政细化措施,就仿佛顷刻之间的暴雨,驱散了暂时的闷热,让市场越发敏感得就像这六月的天气。

    “70%的比例是指单个项目的”,深圳市国土房管局的官员向记者表示。在上海、北京等一线城市都没有明确定义“国十五条”中最敏感的“70%比例”条款时,深圳地方政府的这一声音就像一声惊雷,在房地产业炸响。

    此前的三周,整个深圳房地产市场几乎陷入“集体静默”。拍卖停止,按揭停办,房产成交大幅萎缩,未取得开工许可证的项目全被叫停。焦灼的观望,为的都是等待政府的房地产调控细则出台。

    翻阅深圳市《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》,赫然可见“在新的土地出让合同中,在核发的《建设工程用地许可证》中,应注明套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”之条文。

    该文件出台后第二日,深圳开发商都不约而同地闭门谢客,召开紧急会议。“对不起,我还没有仔细研究新的政策,实在对不起”,金地集团(行情,论坛)(600383)董秘郭国强在电话那头连连说了五六个“对不起”,对新政的反应不愿多谈。而招商地产(000024)董秘陈宇的办公电话一个下午都没有人听,打通其手机,正在会议中。虽然招商地产高层本月在股东会上一再强调,新政对招商地产的市场开发没有很大影响,但近日已经有报道指其在关外的两个地产项目也被列入“叫停”名单中。

    “70%定义在单个项目,这是深圳这次调控措施最敏感和关键的一点,据我们了解,深圳目前正处于项目调整的地产项目有30多个”,世华地产的研究经理肖小平告诉记者。而另外一位研究人士则表示,被“叫停”名单目前已经扩大到100多个。肖小平表示,深圳地产市场今后一个变化就是别墅和豪宅将成为一种稀少品,“因为开发商不可能在一个别墅区里面再规划出70%的高容积住宅”。肖小平认为,新政会使得豪宅供应减少,这样对于已经开发的别墅和豪宅来说不定是一个利好,因为市场上豪宅的需求仍然是合理存在的。

    而另外一条受到关注的是：深圳表示每年将全市土地出让净收益的10％用于公共租赁住房和含廉租住房的建设。业内人士分析说,如果按照深圳每年土地收益的最高记录100亿元来计算,这意味着乐观的话深圳每年将有8—10亿元的公房投资资金。由于无须地价,按照2500元/平米的建造成本,10亿元最多就可建设40万平米公房,与960万平米商品住宅的面积比例关系为1：24。而这一供应比例仍低于2003年前的安居房占商房的比例。公房的供给在商品房面前,依然是杯水车薪。

    业内人士表示,如果70%比例的限定严格实施,将会根本性改变目前深圳商品房供应结构,政府提高容积率也是在所难免的。据金地集团(行情,论坛)总裁张华纲的估计,目前深圳90平米以下的房子所占比例不到30%。

    “目前深圳市场130平方米的户型占比例最大,而小户型供应量失衡非常严重。”一位地产经理告诉记者。“如果这个比例要上升到70%,市场的结构转型较大,政策上也很难操作。”“如果真的要按照这种标准执行下去,估计对我们开发商会带来巨大的影响。”一位因为未能取得开工许可证而项目被叫停的开发商经理担忧地说。

    有业内人士担心,对于70%的限定,可能会引发又一场新的“猫捉老鼠”游戏。“我已经听说一些开发商准备将大户型设计成两套面积小于90平米的小户型,这样既能满足业主对大户型的需求,获取更高的利润,又能规避政策的限制”。

    “我们仍然可以看到很多没有细化的措施”,一位研究经理对记者表示。“例如,对于中低价房的定义,究竟什么价位是中低价,显然政府并没有作出价位的限定”。而有业内人士认为,在这样的政策下,深圳的地产市场将会加剧产品同质化竞争、破坏市场梯度消费。

    对于今后深圳地产市场价格的走向,业内人士纷纷表示,目前正是一个房价走势最敏感的时期。尽管“冰封”、“速冻”、“寒冷”之类的表述充满业间,但房地产研究人士半求表示,市场在2008年之前难以见到真正的供应放量。深圳如果没有进一步控制需求的措施,目前的市场形势还是很难出现逆转。