□本报记者 袁小可

    “没有意外的惊喜,‘国六条’深圳细则基本粉碎了市场期望地方细则会有所松动的期望”。

联合证券研究员鱼晋华发出了“一声叹息”。

    分析人士认为,深圳出台的细则使得深圳的房地产上市公司的风险加大,同时由于深圳的示范效应,对于房地产板块而言,短期内政策风险仍然较高,因此投资者在选择房地产上市公司时需要更高的安全边际以及勇气。

    开发商遭受冲击不一

    此次调控冲击波并未对所有地产商造成重创。长江证券田世欣表示,严肃土地执法则不仅牵涉大中小型各类地产商,连商业地产和园区类公司也难以独善其身,但是,普通住宅比例高、成本控制能力强,土地储备结构合理、运作规范的地产商,如万科将从中受益。

    细则明确已审批、未取得施工许可得项目凡不符合规定的均需按项目进行套型调整。对此,平安证券姜培正认为,深圳出台的细则使得深圳房地产行业风险加大,由于将来90平米中小户型供应较多,中小户型价格将会下降,而深圳目前的住宅需求更多的是改善型需求,因此大户型的住宅将会供不应求,价格将上涨。同时原来重金购买的别墅和高档住宅用地,都将成为90平米中小户型占70%的住宅项目,对这些开发商而言损失是显而易见的。

    田世欣也表示,细则将严格考验开发商产品设计和销售能力,如果华侨城地区和蛇口地区都成为90平米中小户型占70%的的住宅区,其原来的高尚住宅区地位将大大折扣,G华侨城(行情,论坛)和G招商局(行情,论坛)的利润空间将大打折扣,G万科和金地集团(行情,论坛)拥有的高档住宅和别墅项目也将会受到极大的影响。

    考验品牌与营销能力

    据媒体报道,在过去一周时间里,深圳国土规划局共接受14宗商品住宅审批,但有11宗因没满足70%/90的规定而未获通过,地方政府从严执行政策的力度可见一斑。

    鱼晋华告诉记者,深圳细则有利于在一定程度上抑制对住房的投机炒做需求,甚至暂时影响到真实住房需求的释放,但不会对真实需求造成实质性影响。但是,由于6月1日以后凡不符合70%/90的未开工项目都要重新审批,势必将造成下半年开工量的下降以及随后接近半年的供应量的下降,从而在供求上重新平衡。她预计房价未来更大的可能是企稳,相对于房价,更容易观察到的将是交易量的萎缩和下降。交易量的萎缩,不仅将给新房销售带来压力,而且将对房地产企业品牌和营销能力构成考验。

    谁会是下一个风暴中心

    深圳率先出台的实施细则对房地产商提出了严格考验,下一个风暴中心将会是哪里？

    田世欣表示,目前尚不清楚同类规定是在作为风暴中心的深圳严格执行,还是在全国范围均依例推行,但预计后者的可能性比较大,严格执行套型比例限制对高端地产开发商,且未开发项目多的如华侨城、招商地产等公司影响较大。从区域市场看,北京、深圳仍是风暴中心,上海市场相对规范,2005年以来调控成效显著,反而可能成为新的避风港。

    相关上市公司情况一览

    证券代码   证券简称   2005年度每股收益(元)   2005年度净资产收益率(%)   截至2006年6月22日市盈率   截至2006年6月22日市净率
    000069      G华侨城(行情,论坛)                  0.432                     18.23                   27.4216                    4.9997
    000002       G万科A(行情,论坛)                  0.363                     16.25                   15.5813                    2.5321
    000024      G招商局(行情,论坛)                  0.681                     11.17                   15.0162                    1.6766
    600383     金地集团(行情,论坛)                  0.481                     11.66                   17.8345                    2.0804

    数据来源：Wind资讯