本报记者 叶国靖 发自上海

    “近一周,我们仅有两套房源成交,目前正在想尽办法开展业务。”美联物业的一家门店置业顾问李先生昨天在接受《第一财经日报》采访时表示。

目前该门店尚有300多套上海康城的投资型房源挂牌。

    二手交易“青黄不接”的中介行远不止美联物业。泛城租售网的统计数据显示,上周各分行的放售及放租房源同比上升了12%和34%,可挂牌量和成交量“背道而驰”。泛城内部人士告诉记者,上周高档住宅仅有两套成交。

    上述中介行仅是目前上海近10000家中介门店业务状况的缩影。6月1日之后,划入营业税征收范围的5年内次新房眼下备受市场冷落,成交寥寥,致使以此为业的中介行哀鸿遍野,与此同时,避税交易的“自救措施”开始活跃起来。

    上述的美联物业李先生在中介行浸淫多年,深谙其中的门道。他告诉记者：“二手房交易逃避全额征收营业税,目前主要有4种方法,以租金作定金就是一种。”

    所谓“以租金作定金”,就是在对房产证办证时间不超过五年的二手房进行交易时,买卖双方约定,先一次性付与卖方一笔租金,作为买房的定金；待卖方的房产证领证时间超过五年再办理手续,将产权过户给买方。

    类似于“以租金作定金”的做法还有“上家和下家私签合同之后延期过户”。李先生认为这种做法有一定风险,“风险主要来自于政策的不确定性。以前规定两年内卖房缴纳营业税,而今年又将年限延长至五年,这使得不少私签合同避税的人士又要再等三年。即使三年后再过户时,如果房价涨幅较大的话,房主宁愿赔偿违约金也不卖,买方只能重新选择房源。”

    一位沪上的律师告诉记者：“出售房屋的关键是过户,仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖,必须正式签订《房屋买卖合同》。”

    “评估做低交易物业的总价,也是变通办法之一。”李先生声称,“二手房过户以买一套100万元的普通住宅为例,买方要缴纳1.5%的契税即1.5万元。一些买主为了少交契税,会将房价交易的实际报价做得低一些。这样房产部门掌握的房价就比市场行价要低一些,而评估师是以这稍低的价格来评估该物业的。”当然,房产局给每个区域的房价都有一个均价,买方对房产局的报价也不能太低,因为即使买方报得过低,也要按照房产局的市场审核标准交税。

    “现在上海和重庆等地区一样,在一些中小型中介门店还出现了真买卖-假赠送。”

    所谓“真买卖-假赠送”,就是假如A欲买B先生持有的一套100万元的次新房,可是5.5万元的营业税让B先生觉得吃亏。于是B先生打算以赠与的方式卖房,由于没有发生房产交易行为,因此买方只需缴纳契税,营业税可以规避掉。

    中原地产分析师认为,如果私下交易被拆穿,双方都要负法律责任,补缴税款与罚款,这对双方来说都得不偿失。赠与卖房存在相当大的法律风险,出现问题时买房人往往要吃“哑巴亏”。根据《合同法》,“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任”,也就是说,买方拿到房产后如果发生了质量问题,在法律上不受保护,很难要求房主赔偿。

    “从业者都很清楚这几种做法,特别是出于客户的考虑。市场上对于规避营业税也有了一些变通的办法。”上海信义房产中介咨询有限公司代理部经理李振宇在接受《第一财经日报》采访时表示。

    泛城租售网浦东区域经理钱刚在接受采访时也认为：“一些小中介是有这样的做法,关键是上下家怎样达成谈判的条件。”