90平方米以下占70%适用每个项目

    本报记者 毛瀚民 发自深圳

    一石激起千层浪。

    6月20日深圳市政府出台了关于落实“国十五条”的房地产调控细则,主要内容包括：90平方米要占项目的70%,达不到70%以上标准的,不得签订土地出让合同；购买90平方米以上住宅,首付不低于三成。

    “90平方米以下占70%,适用每个项目楼盘,没有达到这个比例的未开工项目要全部调整规划。这是要严格执行,毫无商量余地的。”深圳市规划局规划处副处长贺承军接受《第一财经日报》专访时这样表示。

    微妙的90平方米

    “仅这一条,深圳就将有近百个楼盘面临规改,政府这次不是闹着玩的。”一位业内人士这样说道。

    此前建设部关于90平方米70%的比例是地区总量还是单一项目在业界一直存在较大的争议。

    而更多专家认为,深圳出台这样一个规定,是“一个相当聪明的太极推手”。

    “国十五条”出台后,关于这个90平方米的争论成为焦点问题,建设部一司长提出了对套型面积的解释,并指出所谓70%并非针对每个楼盘,而是地区总量,此话一出,恶评如潮。

    事实上,建设部是希望将这一问题推给地方政府。但地方政府在如此强烈的关注下怎么会接如此烫手山芋呢？

    但从现实来看,深圳还是接过来了。90平方米70%这一问题已细化到单一楼盘,如有楼盘想改动,要直接报建设部批准。

    之前开发商集体失语,无非是寄希望地方政府出台细则。“这个政策一出台,很多开发商都炸开了锅。”有代理商如此表示。

    “开发商反应很强烈,说明深圳楼市的炒风投机是多么的旺盛,因为这个政策主要对豪宅高端项目影响大,而深圳的炒家主要集中在大户型豪宅,这是一个事实。”英联国际不动产郭建波董事长说。

    郭建波还表示,深圳的楼价起码有15%的降价空间,楼市拐点将在下半年来临,深圳可能会步上海楼市之后尘。

    开发商很郁闷

    而就在大部分开发商还在为改规划忙得焦头烂额的时候,一些地产巨头正在悄悄展开扩张行动。据万科公开资料统计,5月以来万科连连出手,在不到一个星期内斩获三幅土地,耗资11.1亿元,地块合计占地面积21.9万平方米,规划建筑面积43.3万平方米。

    万科一位内部人士表示,新政策出台,万科短期内也会受到冲击,但这也是万科快速扩张的一次机会,地产的整合将会得到极大的推动。

    而对于一些曾经高价拿地打算开发大户型的开发商来说,深圳细则的出台无疑给了一记闷棍。

    有开发商坦言,所有的政策中杀伤力最大的还是两个70%的硬规定,这一条也将是引起争议最大的一条。留给市场的余地非常小,很多项目都将直接受到冲击。据深圳市规划局统计,上周有14个项目到规划局报批,其中有11个没有通过,无法按期开工建设。

    招商地产一位策划师告诉《第一财经日报》,以深圳关外龙岗来说,招商依山郡、公元大地、振业城等很多项目的后期还没有拿到开工许可证。新政策一执行,深业地产和龙光地产可能会比较紧张。

    今年深业地产以7.7亿元拿下的龙岗中心城北地块,楼面地价3780元／平方米,并且地块70%的面积都是自然山体,容积率低于1.4,按照现在的政策该怎么建？龙光地产的地块地价也接近3000元／平方米,如果按现行的新政策,执行也比较麻烦。“这一个月,大家忙着商议对策。很多地块的容积率不得不调,地价又不能不降。”这位策划师表示。

    豪宅面临销售阻滞

    “真希望细则出台后,深圳房价能降下来,目前深圳市内的房价都10000元/平方米以上。但新政策这么严格,房价为什么没有应声而跌啊？”不少网上的购房者这样询问。

    短期内期望房价降下来并不现实,“政策有其滞后性。”有专家这样回答。

    据广东省统计局最新统计数据显示,1~5月商品房销售价格继续上涨,全省均价涨幅10.1%,其中深圳市均价突破9000元/平方米大关,同比增幅约三成。

    不过这一趋势在6月之后开始转变,具体到深圳楼市,新盘的价格涨幅和成交量最近下跌很大。

    据深圳市国土资源和房产管理局网站的数据显示,6月第一周新房日均成交量只有100套左右,这与5月底日均成交近1000套的数字形成了强烈反差；6月6日,深圳市新房成交量跌破了75套,跌幅也达到了50%之多。

    在这一轮风暴中,豪宅和投资型物业受打击最大。上周末,东西部各有2个楼盘开盘。东部的投资型物业,当日仅卖出28套；而西部南山某自住楼盘开售,却卖掉 200套。

    兰江地产副总经理杨大谷给出一组数据：“6月6日,福田区某高档楼盘选房,仅被订出50套,占推出总量16%。而在去年,红树湾二期、中旅国际公馆,这样的豪宅一开盘便动辄成交上亿元,销售均达80%以上。由此看出,新政后豪宅和投资型物业遭受重创,对自住型物业影响比较小。”

    “如果所有的政策都执行到位,那么至少90平方米以下的房子价格一定会跌。如果市场70%的房子都是90平方米以下,加上政府推出的大量廉租房,这就改变了市场的供需关系。”杨大谷这样表示。