证券时报记者 蒋晔

    继收购陆家嘴中央公寓后,大摩日前在上海又以8亿元人民币买下了位于长宁区的一处高档住宅———华山夏都项目A栋,将来可能会作为酒店式公寓对外出租经营。

    自2004年以来,包括荷兰国际、麦格理集团在内的外资房地产基金在国内市场上已是屡出重手,大举收购上海、北京等地的写字楼和其他物业。

    此举已引起了国内有关方面的关注,特别是在房地产宏观调控趋紧之际,对外资介入国内房地产市场进行限制的呼声也日益高涨。对此,外资的反应如何,各界又有些什么样的看法？

    长线投资者？

    “外资基金的操作手法与炒房还是有很大区别的。”第一太平戴维斯董事李旭表示,“从这些机构的做法来看,他们往往是看准了一处物业,经过详细调研之后再整体买下,然后委托专业机构经营,通过出租获取长期收益,而炒房者都是快进快出,以赚取差价”,“客观上来看,房产基金的这种盈利模式反而有利于房价的稳定”。

    据记者了解,从物业的选择上来看,外资基金与一般炒房者也是不同的。被基金所相中的一般都是写字楼等商业楼宇,即使是住宅,也是用来作为酒店式公寓出租的高档住宅,而且是整幢吃下,以便于今后管理和运营,大摩收购的华山夏都项目A栋即属此种情形。而炒房者看中的多是普通住宅,由于实力所限,至多是在一个楼盘内购买多套房产,然后分别出售,相对而言,因为购买写字楼等商业地产变现困难,购者瘳瘳。

    以大摩去年收购上海广场商业部分为例,在收购完成后,大摩对其进行重新定位和包装,从而使该商场的租金提升了4~5倍。“显然,没有一个炒房者会像大摩那样去运作,因为他们既没有这样的经济实力,也不具备这种专业能力。”某外资地产基金人士表示。

    关注国内市场由来已久

    李旭告诉记者,外资房产基金大举收购成熟物业只不过是近两年的事,可实际上,他们关注中国房地产市场由来已久。据了解,从上个世纪90年代中期开始至2001年左右,海外基金对国内房地产业就表现出了浓厚的兴趣,但当时并没有大量进入,而只是观察和试探。

    “即使有基金进来,也是以介入项目开发的形式,而且着重于住宅”。例如,1997年,荷兰国际集团旗下的房地产基金与中信集团下属房地产公司及北京城建成立合资企业,在望京新城开发了5万平方米的普通商品住宅“信荷城”,在该项目2402万美元的总投资中,荷兰国际占了50%。

    当时,海外基金投资国内房地产的方式主要是：过桥贷款、合作开发项目、单独开发项目、战略联盟等,以和国内房地产开发商合作进行项目开发方式为主。据了解,海外房地产基金一般是和国内房地产开发商合资成立项目公司,海外房地产基金投资75%-95%的资金,国内开发商以各种方式出资5%-25%。

    此外,收购不良资产也是外资基金惯用的做法。2004年6月,摩根士丹利房地产基金与上海盛融投资有限公司成功投得中国建设银行不良资产拍卖中的2个资产包,帐面总值28.5亿元。据悉,摩根此次购买的资产大多为华中和华南地区的商业地产,其中部分为在建工程,需要后续资金投入。

    对外资应有所鉴别？

    某外资地产基金人士认为,由于外资房产基金注重的是长期收益,因而把他们与炒房者看成同类并不合适,但可以确定的是,在进入国内房产市场的外资中,房产基金只不过是其中的一种类型,还有许多其他类型的资金。他表示,在这些鱼龙混杂的资金中,肯定夹杂有一些短期热钱,而这部分资金才是需要调控的。

    据了解,海外资金大体可以分为官方资金和私募资金。官方资金主要包括援助和贷款两种形式,来源于资金输出国政府和世界银行、国际货币基金组织等国际性组织。私募资金可以按照投资方式分为外商直接投资、证券组合投资和其他投资等。

    该人士还称,就稳定性而言,官方资金和私募资金中的外商直接投资都是属于较为稳定一类的,而外资房产基金就可看作是外商直接投资,这一类资金对发展当地经济,可以说是利大于弊。相比较而言,一些个人资金的危害性更大,这类群体主要是一些海归人士,还有来自于港台和东南亚的个人投资者。

    据悉,在上海的购房者中,不乏上个世纪八十、九十年代出国定居后归国的人士,而其中有相当部分拥有多套房产,此外,也有一些港台的炒房者,将当地的炒作模式搬到内地来。由于这部分资金隐蔽性较强,调控的难度也相应较高。