作者：谢红玲

　　在中央九部委15条房地产市场调控措施正式实施前72小时，各地二手房交易激增。6月1日新政正式实施后三周来，交易总量锐减。更令业界担心的是传闻中的转让二手房个人所得税的强制征收问题。

　　有消息证实，北京亦庄地税局已从6月7日开始强征二手房个税。 这个税收政策如果全面出台，恐怕会对二手房市场形成致命性打击！一位专业人士评价。阴云笼罩二手房中介公司。

　　新政催变

　　尽管“国六条”中明确要进一步推动二手房租售市场的发展，但因为缺乏有保障性质的细则，加上为了打击投机行为而借税收手段抬高了二手房交易门槛，新政的短期负效应很快显现出来。

　　“新政实施后，以京沪为主的二手房交易市场开始转向，不同区域、不同档次的物业交易的变化各不相同，”21世纪不动产市场人士反映。中原地产华北区总裁李文杰则明确告诉记者：“6月份以来二手房交易量下降趋势明显。”

　　来自21世纪不动产各区域加盟商的调查反馈是，低端市场由于多为10年以上的房子，基本不受五年营业税的影响；中端市场主体为五年内的次新房，因此视不同区域供应量的不同而受到不同的影响；高端市场尤其那些位于成熟区域的公寓售价仍然持续稳步上扬，而别墅价格则有较明显的上升。

　　京沪有别

　　由于北京和上海两个城市二手房市场发育程度不同，市场对新政的反映也有差别。上海市场发育快，几年前二手房交易量已经和一手房交易量持平；北京二手房市场发育较慢。

　　21世纪不动产加盟商之一 ——业务集中在北京万柳区域的北京创先利经纪公司总经理陆妍桦告诉记者，因为该公司交易总量一直很高，所以变化尚不明显，手里的房源多是两年的次新房，需求客户购房多是为了自住，所以购买欲望强烈，目前5.5%的营业税基本转嫁给了买家，二手房售价都调高了。另一位门店在CBD区域的加盟商表示，根据6月份前半个月成交量来看，相比4月份的成交量下降约20%左右，房源量减少20%左右，但需求量并无明显变化，价格仍然稳中有升。望京地区的二手房多为中档次新房，供应量较充足，因此受新政影响较大，该区域加盟商称：新政后卖方总体下降40%，买方下降20%，一些房源由买卖市场转入租赁市场。

　　上海的情况与北京又有所不相同。21世纪不动产上海区总经理王皓反映：“在6月1日之后，挂牌房源的价格出现了20%以上的增幅，与此同时，求购二手房的需求比5月份同期下降10%到12%左右，一部分需求方采取了观望态度。”另据上海中原北区副总邱德章反映， 6月中旬这段时间里，上海北区市场买卖成交量大幅下降，下降幅度在40%左右，再一次回到了年初水平；细则出台虽未引起大量抛盘现象，但挂牌量与5月份相比上升了15%~25%。

　　个税恐慌

　　地产新政出台，对卖房缴纳营业税的政策进行了较大调整，但对于争议颇多的转让二手房个人所得税的征收问题却未提及，这一悬念使得个人所得税再次成为市场关注的热点。近日北京城八区将从7月1日起全面开征二手房个人所得税的传闻更在市场中引起极大恐慌，亦庄从本月中旬开始试点的消息让人们感觉到传闻并非空穴来风，可能很快变成事实。

　　中原地产华北区总裁李文杰解释个中缘由：从5月底、6月初营业税调整前后市场的反映可以看出，人们对税收政策十分敏感，税收政策的变化将直接影响到二手房市场的走势，所以市场会对营业税征收政策调整后的个税征收反响强烈。

　　据悉，去年6月，北京曾经在部分城区推出试点征收房屋转让个人所得税，导致二手房交易撤单率在半数以上，当月二手房交易量与上月相比下降四成多，而且直接造成二手房价格整体水平上涨。于是在实行近两周后由强制执行改为个人自主申报，基本上等于停收。此番亦庄再次试点，地税和房管部门的要求是“先税后证”，如果没有缴纳个税的完税证明，将不予以办理房屋产权过户。征收办法仍按照《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》(京财税[2003]732号)执行。其中规定，除个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房交易时免征个税外，其他房产交易均按规定征收，应纳税所得额为住宅销售款减去购买价款和合理费用后的余额，税率是20%，即(售房款-购房款-合理费用)×20%。

　　业界非议

　　中原地产认为，虽然在房地产转让环节征收个人所得税合乎法律规定，但从目前情况看，营业税的调整实施已经对二手房市场产生一定影响，税务机关在个人所得税核定和征管环节还存在一些问题需要完善，如果再用个人所得税作为调控房地产市场过热的工具，恐怕难以达到九部委联合发文抑制房价上涨过快、改变供应不合理情况的目的。如果征收实施不力甚至还有可能事与愿违(如卖方把税费转嫁给买方，推动二手房价格的进一步上涨，影响成交量)，不利于二手房市场的发展。另一方面，二手房供应的增加是对一手房市场的补充，可以解决大量中低收入家庭的住房问题，对平抑房价涨幅过大、改善供应结构、缓解供求矛盾都能起到积极有效的推动作用。所以应该给二手房市场创造较为宽松的政策和市场环境，加大对二手房市场的扶持力度，阶段性减轻二手房的税负，促进二手房的流通。

　　21世纪不动产中国区副董事长卢航也指出：最近几年北京二手房交易不再是公房一统市场，大量次新房开始交易，目前北京整体存量房交易中次新房的比例占到近60%，5年期限会挡住一大批次新房入市，这些次新房即便进行交易，税金也多半会转嫁给买方，无形中增加了买方的交易成本。他说：“新一轮政策调整对于规范经营的大房地产服务机构是有利的，它将加速二手房交易市场的重新洗牌，但是新政的具体细则却可能对二手房市场当前的发展产生副作用。一来由税收带来交易门槛抬高，二手房供应短期内必然减少，对于一个亟待培育和刺激的市场将会在某种程度上起到抑制作用；二来供应量减少，二手房价格可能走高，二手房对新房价格在一定程度上的平抑作用将弱化。”

　　但也有税收研究人士提出，个税是不易转嫁的税种，不会影响房价，并可以切实调节卖房者的收益，对投机行为的抑制作用好于营业税。

　　目前，二手房中介公司集体呼吁，如果全面开征个税，应该尽快出台执行细则明确几方面问题：5年的起始时间、“合理费用”包括的具体项目、“家庭唯一生活用房”的界定。

　　在政策尚未出尽的情况下，二手房市场更大的变数还在酝酿中。而根据以往的规律推测，全行业性的大洗牌在所难免，又一轮汰弱留强游戏将上演。同时，二手房市场的变化会反作用于新商品房市场，为其增添新变数。

(责任编辑：魏喆)