深圳市政府率先出台了落实“国十五条”的房地产调控细则，细则的“坚硬程度”足以让房地产业界和其他地方政府大吃一惊。因为，引发房地产商集体性不满的“90平方米以下住宅要占单个楼盘项目的70%”在“深圳细则”里被要求严格执行。

　　深圳的做法是否会在其他城市（例如上海和北京）得到延续？这很难讲，因为不同地区的不同的本位考量和利益算盘。不过，我们可以看到，在一些问题上，地区间同中央互动的路线图是：首先是地方政府顺应中央调控精神，造作一系列过度严苛的政策措施，引发市场利益主体的呼喊和游说（例如“跑部运动”和地产界主导的”舆论抢救运动”），然后上呈民间“呼声”，表达对于“一刀切”的不满和地方政府应该有“应地制宜”的变通之道。促使上层能够体恤民情和地域差异化，让调控的手腕力度能够“淡而化之”，最终变相达到“调控打折”的目的。这是地方政府吸取“铁本经验”的教训，成为“后铁本时代”地方政府面对中央调控的一种新策略路线图。

　　深圳市政府的确用一种市民型政府的责任感来对房地产过热进行调控，这令人激赏，同时其条款的严酷性也令人瞩目。调控，在于探索市场可以接受和共享的力度区间，而不是走激进路线。否则，过度的严酷或许会带来强烈的反弹，过度强烈的反弹甚至可能会吞噬必须的调控空间，造成“激进的改革带来实际的退步”。

　　其实，我们不需要用一种细致入微的方式进行调控和管制，细致入微往往带来诟病，要命的是这些诟病很有可能具有很强的合理性。我们应该抓住关键环节来进行调整。

　　调控中的最大挑战是时间。一些体制性的因素（比如地权类）是重要的，是造成目前地方政府驱动房地产过热的根本性原因。我们都会说，“农地应该入市，地方政府不应该垄断土地”。但是体制性问题解决需要很长的时间，需要用一种耐性和恢弘的眼光把握它和巧妙地改进它。就具体的面对当下紧迫情况的调控而言，它只能被作为调控的前提和既定背景来看待。一种可怕的易被利益集团利用的“诛心之论”认为，调控“治标不治本”，故而没有任何意义。很多地产方面的既得利益者相当喜欢这种学院派幼稚的学者腔，因为他们可以堂而皇之地更长时间地享受这种不合理的局面，最终从容“套现离场”。

　　伟大的经济学家托宾说，“政府出台的经济政策必须是刚性的、全局性和简易性的，否则就会有各种利益集团的干扰和套利”。也就是说，中央的地产调控必须是“一刀切，防止套利的”，而不是让过多的自主权和方案修改权下落到地方政府一级。

　　我们可以将“两个70％”的要求同金融政策结合起来，组合成简易的“一刀切”方案。比如，对于达到“两个70％”的地产商，比如银行可以降低他们自有资本占总的开发贷款的比例（这是一种资金使用上的奖励）。或者，对于购买90平米以下房屋的按揭者，可以将他们的首付保持在3成或者4成水平，而对90平米以上的新盘，可以将首付比例提高到5成，目前的首付比例依然偏低。拉动消费的代价不能是制造永远是包袱的资产泡沫和银行隐而不显的坏账，日本已经给我们提供了范例。

　　其实，首付比例有着它独特的要求，它同消费者一生的收入和储蓄率变化水平相关。太低的首付会让很多的“要求”变成“需求”（人人都要住房子，这是真实的要求，但不是真实的需求），而这毫无疑问必然将提高房价（这也是很多房地产的吹鼓手们为何总是说房价永远会上升）。会让刚工作不久的年轻人迅速在家庭的帮助下买房，并随后改变了本年龄段应该享受的消费模式（变成了一个注重稳定现金流收入的“房奴”），于是，使得强制性过度储蓄变成了惯性行为（这又反过来打击未来的消费拉动经济的能力）。

　　同时，太低的首付会导致城市化太过猛烈，以至近乎“变态化”——就像一句印度的谚语，“好胃口不带来好消化”。

　　实际上，首付比例是可以通过弗里德曼开创的国民消费函数模型进行推算的，它在目前中国城市化浪潮中是有一个固定的值，而这个值肯定大于3。

(责任编辑：崔宇)