沪财瑞评报（2006）3-128号

    上海财瑞资产评估有限公司接受上海大众房地产开发经营公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对昆山新大众房地产发展有限公司以股权转让为目的而涉及的股东全部权益价值进行了评估。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

    一、评估目的

    本次评估目的为满足上海企业管理有限公司将其持有的昆山新大众房地产发展有限公司80%股权转让给原股东上海大众房地产开发经营公司的需要，对昆山新大众房地产发展有限公司的企业价值进行估算，并发表专业意见。

    二、评估基准日

    本次资产评估的基准日为2005年12月31日。

    三、评估方法

    根据国家资产评估有关规定，本次评估充分考虑了评估目的、评估对象和范围的相关要求，采用单项资产加和法进行评估。

    四、评估结论

    经评估，昆山新大众房地产发展有限公司在评估基准日2005年12月31日资产总额帐面价值为339,737,686.16元，调整后帐面价值为339,737,686.16元，评估价值为389,990,359.96元，增值率为14.79%，负债总额帐面价值为289,217,905.80元，调整后帐面价值为289,217,905.80元，评估价值为289,323,438.72元，增值率为0.04%，股东全部权益帐面价值50,519,780.36元，调整后帐面价值为50,519,780.36元，评估价值为100,666,921.24元，增值率为99.26%。

    2006年5月22日