2006宏观调控与房地产走势

　　“国六条”出台和九部委“意见”正式执行后，居高不下的房价能否回落？宏观调控的深入究竟会让一贯以平稳著称的广州楼市何去何

　　从？周末,中国房地产及住宅研究会在中山大学召开的2006宏观调控与房地产走势报告会上，国内房地产知名专家、地产巨子共聚一堂、各抒己见。

　　值得注意的是，国土资源部、建设部、银监会等部门的官员，以及广州几家地产巨头的领军人物，原定是要来参加本次报告会的，但在报告会的前一天，突然通知主办单位缺席。在这样的敏感时期，来自房地产学界和业界专家的声音更加令人关注。　　

　　探讨广州楼市

　　学者代表

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：

　　广州楼市现在上涨是正常现象

　　我国房地产的供应还是比较充分的，在大城市中特别是广州，1997年以后到2004年房地产供应可以说是非常充分。有一次记者问广州市市长为什么不建经济适用房，市长回答“什么是经济适用房”，广州市市长之所以这么牛，是因为广州的房价和收入相比是比较低的。当上海、杭州楼市涨价的时候，广州楼盘打出的卖点是“本楼盘对折销售”。两个开发商，你先开盘卖2900元，我卖2800元，这就是广州的楼市。老百姓收入增加了，楼价不仅没有上涨，品质反而还要好。

　　不过，广州的土地供应今后三五年是不够的，因为前一段时间大量供应土地，这几年批出的土地消化得差不多了，接下来政府对土地出让的控制又会很严。例如深圳，据说三年内关内已经没有土地了，房价能不上涨吗？

　　我认为广州的楼市过去几年比较稳定，现在上涨是正常的现象。我认为中国的房价应该慢慢涨，消费者应该慢慢地买。在发达国家，房价上涨的趋势，包括美国的趋势都是缓慢地上涨。广州的房价平稳跟广州的供求关系是有关的，现在因为需求的旺盛，广州房价向上走的趋势是可以理解的，也是合理的态势。

　　开发商代表

　　广东帅新集团常务副总裁黄长乐：

　　广州的房地产市场是买方市场

　　广州的房地产市场从1993到现在，一直是买方市场，所以投机性的资本就绕过广州，到了上海、北京甚至杭州等地。广州的买方市场特别明显的表现就是超稳定的市场价格。

　　对此，有人持反对意见，认为：星河湾旁边的广地花园1997年只卖2800元/平方米，现在星河湾却卖到七八千元一平方米，怎么可以说广州的价格是稳定的？

　　但我认为这种看问题的方式是欠妥的，你在广地花园购买的房屋和在星河湾购买的房屋，内容、品质是不一样的。我们不能简单地用数字来说明价格的上升。这里有四点。

　　一、表面的价格上升是相对稳定的。因为最近几年广州推出的楼盘质量普遍比以前好，城市交通环境的改善，也使得大量郊区的房地产项目成为市区的房地产项目，甚至洛溪也成为市区项目了，丽江花园推出的高层跟十年前推出的楼盘的背景是不一样的，以前是郊区盘现在是市中心的盘，这种变更不能简单地说楼价上升。

　　二、房屋不是自来水，也不是股票，带电梯的房屋和不带电梯的房屋，带豪华装修的房屋和不装修的房屋也是不同的。

　　三、现在饥饿型需求已经不是广州楼市的主流需求了，而投机性需求比例将略有提升。因为一手楼少了，二手楼开始紧俏了，之后就会有大量淘金的机会，投机性机会被提升了。另外购房需求的主流是改善及调整，不再是为了要有一套房。

　　四、目前买家已经将一手房和二手房当做同等价值看待，因为一手房已经很少了，这种情况下，购房者的心理出现了微妙的变化。

　　地产中介代表

　　旺地发展顾问、总策划周颖舟：

　　中心区房价上涨趋势不会停止

　　去年十月到深圳，大家发现，有几个楼盘，特别是市中心的楼盘，之前的开盘价是1.2万元，但现场咨询的时候，他们说不能再开盘了，可能还会上涨20%，当时我们就预计广州的楼价半年内会暴涨。这并不是政府不作为，而是板块乱涨后出现的局面。除了地域板块外，还存在不同的城市和级别的衡量。

　　一、二、三线城市是不同的，甚至县级城市的板块也在发生变化，实际的情况是，二级市场，甚至地级城市的价格上涨空间是比较明显的，上涨幅度是很大的，但绝对上涨价格是很小的，上涨100元就上涨了10%，例如呼和浩特的商品房价格只是800元，上涨100元的空间就是很大了。

　　但相反，广州房地产价格虽然上涨的绝对值大，但幅度不大，虽然广州天河区的房价比较高一点，但白云区还有很多四千多元一平方米的房屋，房价也不是很高的。

　　下半年广州中心区的房价上涨趋势不会停止，除非是广州出台了具体措施，比如出台政策，限制开发90平方米以上的户型并且郊外的房地产大盘供应活跃，在这种情况下才可能抑制房价上涨的势头。

　　对话宏观政策

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华：

　　关键要抓小户型、低价位

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华坚持认为：宏观调控关键是要抓小户型、低价位的住房。他举例说，新加坡人均GDP已达到25000美元，现在还是抓小户型和低价格的房屋，而中国的人均GDP才1000多美元。这次“新十五条”就是要通过政府发布具有法律效力的文件，将调控权交给地方政府，地方政府调控要合法，调控的主要内容有三条：一是户型或者是套型，二是价格，三是供应对象。

　　日本是世界人均GDP最高的国家之一，达到了3.9万美元，去年全国的平均户型才是69平方米。中国为什么不应严格控制户型？现在规定70％比例发展小户型，就是为了中国经济的可持续发展，为了给广大老百姓、子孙后代多留土地。

　　而小户型并不等于是低质量。我去日本已经五次了，三次参观了他们的住宅，尤其是中等收入的住宅区，大部分是45平方米至90平方米，都是小户型，但是质量非常好。老百姓居住得非常舒适和安心，不认为户型小。

　　从去年起我一直呼吁，要将小户型低价位的住宅作为中国住宅发展的主导事项，否则价格永远调整不了。新加坡就不存在价格过高和上涨过快的问题。中国仅靠税收等手段解决不了房地产价格上涨的问题，要平抑房价，需要从根本上控制投资的速度和方式。我们大面积地建设小户型，总体的价位就会下降，而且会符合中低收入者购买住房的需求，这才是真正的以人为本。

　　国家发改委投资研究所所长张汉亚：

　　“一刀切”不是太合适

　　对于开发商的疑惑，国家发改委投资研究所所长张汉亚承认，房价的问题，政府是有责任的。对特别供不应求的产品，国外通常都是征收暴利税而不是控制需求。这一次，建设部等九部委出台的政策，有一定的针对性，但有一些问题确实很难执行，不应该采取“一刀切”的办法。

　　例如，90平方米以内的住房要占70%，到底是一个地区这样搞还是每个楼盘都这样搞？别墅是否也要搞90平方米的别墅？张汉亚认为，开发商会根据市场的需求，根据能力的强弱进行开发，不会随便开发。所以应该让开发商自由地开发，而不是限定开发90平方米以下的，或者是限制价格在三千元或者五千元，这就不是市场经济，而是政府行为，过多地行政干预不利于房地产市场的健康发展。

　　在调控的地域范围上，张汉亚认为也不该“一刀切”，不能一人感冒，所有人吃药。比如，广州的情况就和上海不同。这次调控的重点是上海，过去上海的房地产价格就是五六千元，比北京还低一点，突然说有外国人来投资了，后来又说温州的炒房团来了，结果造成了上海的房价节节攀升，很多省的房价没有上涨得太高，真正数来数去的就是上海、杭州。

　　时代发展集团总裁岑钊雄：

　　政府没和我们探讨过

　　我们现在在建的有六个项目，还有一部分正在规划，“国六条”对我们的项目有一定的影响，特别是对一、二期已经做了，但三期正在规划，还没有正式报批的项目，此外，还有一些高价购买的土地甚至还没规划。

　　现在我们比较困惑的是，为什么我们看起来很简单的问题，到了政策层面就变得这么复杂，对此我们也是很无奈的，例如户型的问题、价格的问题，本来都可以很简单地解决。

　　政策的调整，我认为不是非常理想。解决高房价和小户型供应本来应该是很简单的问题，但是政府有关部门没有跟我们谈过，也没有说过有好的方法解决。对于我们来说，操作小户型是比较简单的，我们也有这样的产品，但突然变成了70%的比例，比较仓促。

(责任编辑：单秀巧)