搜狐首页-新闻-体育-娱乐-财经-IT-汽车-房产-家居-女人-TV-ChinaRen-邮件-博客-BBS-搜狗 

财经频道 > 产经新闻
基于人文生态观点的中低收入人群住宅规划及建筑设计解决方案
时间:2006年06月26日16:42 我来说两句  

 
财经博客 张军“国有制”的喜宴 艾葳2007年中国股市是属于散户的年代

  基于人文生态观点的中低收入人群住宅规划及建筑设计解决方案

  ——以杭州市为例

  作者:姜传鉷、孙玮

  注:获奖研究方案的版权归主办单位所有,未经允许,不得复制转载,如需详细资料,请联系万科企业股份有限公司。

  提要:杭州是一个高房价城市,存在大量购房“相对贫困”、“绝对贫困”群体。建议政府建立限价商品房体系协助“相对贫困”群体购房,建立经济适用房、廉租房体系保障“绝对贫困”人群拥有适当居住条件。文章主要针对中低收入人群中“相对贫困”人群住区进行研究,从社会学和工程技术角度提出中低收入人群住区规划、建筑设计观点,试图达到使其住区具有人文生态价值并实现高强度开发,结合政府土地政策扶植,切实降低限价商品房的价格,使之与中低收入人群收入相适应。综合相关观点,作者提出中低收入人群住区规划设计,建筑设计概念方案。全文共分为五部份:一、政府角色定位及政策建议;二、中低收入人群住区之规划设计;三、中低收入人群住宅之建筑设计;四、政策扶植及高强度开发限价商品房的经济与社会意义;五、结语。

  关键词:中低收入人群住区 限价商品房 规划设计 建筑设计 人文生态

  引言

  近年来,杭州市的经济发展较快。GDP及人均GDP在全国大城市中连续名列前茅,2004年全市GDP达2515亿元,居第八位,人均GDP已达38858元,人均可支配收入14565元,列第七位;同时社会发展也取得显著成绩。治安状况良好、社会保障体系较完备、综合竞争力较强。曾获全国精神文明城市、卫生城市、国际花园城市、中国优秀旅游城市等荣誉称号,2001年还被授予联合国人居奖。得天独厚的西湖景区环境加之市政府“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”的强力推介,杭州的居住需求不仅来自杭州市本身,还来自经济发展强劲的浙江全省,甚至全国。然而杭州城市建设也有其自身的“软肋”:城区面积太小,居全国省会城市倒数第二;土地供应不足——西侧西湖,东边钱塘江,南北两翼被山丘屏障所制约。

  杭州市连续几年房价增速过快,目前房价居价不下,直逼上海,高于北京。目前在售商品房房价分布态势大致如下:中心城区核心区块均价1.5-2.0万元/m2,且供应量很少,中心城区边缘区块0.8-1.2万元/m2,近郊0.6-0.75万元/m2,远郊0.4-0.6万元/m2。据《个人理财》杂志调查,2005年2月杭州市平均房价为7210元/m2,居全国大城市第三位。在国家宏观调控大政方针之下,房价变化幅度不大。按一套住宅面积80m2计算,单套总价为57.68万元,是市区家庭人均可支配收入的13.2倍(2004年杭州市居民人均可支配收入为14565元,按一家三口人计算),远远超出房价收入比3-6倍的合理范围,因此造成了大量市民买房难的社会问题。

  2005年初,浙江省办公厅发布的一项调查报告--《调控杭州住房价格 打造良好企业环境》显示,大约40%的杭州人难以购房,30%人勉强购房,只有30%的人能够比较正常地安排购房支出[1]。

  一、政府角色定位及政策建议

  杭州特定的区域条件、历史文化、风景名胜、人居环境等情况决定了杭州的居住问题无法按照常规的方法—加大土地投放量来根本解决,必须与时俱进,实现政策和方法创新。

  杭州市政府目前的住房保障体系按照“居住、解困、救济”相结合的目标设计。对中等以上收入家庭鼓励其购买商品房;对约占5%的中低收入家庭(户均年收入1.5万元-3.5万元)(2003年收入指标—笔者注)提供经济居住房;对约占10%的低收入家庭与低保家庭之间的夹心层(户均年收入在1.5万元以下)提供经济解困房,在一般经济适用房价格的基础上,政府再补助200元/平方米,以提高其购买力;对约占1.5%的低保家庭则提供廉租房。鉴于保障量大,计划加大经济适用房供应量,近阶段内确保经济适用房建设的供地量不低于房地产供地总量的50%[2]。

  尽管政府对中低收入人群的住房保障给予了极大的重视,付出了巨大的努力,然而离预期的目标相差仍较大。下面是一组可供判断的数据:

  l 2005年经济适用房开工面积100万平方米,合计可解决12345户(据统计户均81平方米)

  l 2005年房地产住宅供地(计划)1773亩,可建住宅面积约300万平方米(推算),经济适用房面积100万平方米,需供地约593亩(推算),约占房地产宅地33.4%。

  l 目前仍有5万户符合申购条件的家庭持币待购。

  l 2004年来,杭州市六城区人口(不含萧山、余杭)为204.28万,自然增长人数7503人,迁移增长人数63981人,合计71484人。按杭州市66.5%需社会保障目标推算则每年增加潜在需保障户数13981户(按3.4人/户计算)。(1)

  l 廉租房从2001年11月份实施至2005年11月份,共400多户受益,从2005年12月份起调低门槛,约将又增3000多户受益,合计约占全市总户数0.5%。(2)

  以上数据表明以目前的经济适用房建设规模根本无法解决保障对象的居住问题,廉租房的落实也仍有很大的差距。特别是经济适用房的供地不足问题突显,并不是杭州市到了无地可供的地步(据统计2005年商品房供地成交量只占计划60%),而是充分说明了财政支出上的困难。同时以目前的政策执行情况来看,经济适用房是否真正使中低收入人群受惠值得怀疑。2005年度的一项调查表明,在购置经济适用房的家庭中,年收入在10万元以上的比例总计为72%。[3]因此,为解决实际问题,要对现行经济适用房政策进行修正。

  1、调整保障结构,合理压缩保障受众比例,保障“绝对贫困”阶层有合适的居住条件。保障范围可采用国内学者陈淮(建设部政策研究中心)的建议:在房价收入比大于6倍的城市完善经济适用房的政策,严格控制供应对象,这部分比例以不超过20%左右为宜。对于收入水平低于平均线,无力购买经济适用房又进入不了廉租住房范围的中低收入家庭,提供可支付租赁房,这部分占15%左右。属于完全保障性质的廉租房供应对象是最低收入阶层中的住房困难家庭。这部分控制在5%左右。通过构建这样三个可相互衔接的住房保障层次,覆盖需要保障的全部群体,形成完整的保障体系。[4]

  这个保障结构与比例较为符合杭州市目前的实际居住状况。据最新公布的一项样本量为1.47余万份由杭州市房管局、浙江工大房地产研究所实施的调查:杭州市无房户占30.9%,家庭收入低于3万元居住在一室一厅住宅的比例为7.48%。[5]

  从香港的经验来看,至1994年,也只有299万人(占当时总人口的50.8%)住在永久公屋和政府提供的临时公屋。[6]杭州市目前社会与经济发展水平与九十年代的香港差距仍远,因此40%的社会保障面是较为切实的选择。政府可以将有限资源用在最需要保障的社会“绝对贫困”阶级,政府需要保障的绝对贫困的人群,以保证他们有合适的住房基本需要。

  2、增加政府主导的限价商品房体系,协助“相对贫困”阶层购房。

  对于其余的60%人群,其中的35%正如杭州市政府原来的政策设计,应鼓励其购买普通商品房,对于剩余的25%人群应有特殊的政策,这个群体是“相对贫困”阶层。该群体购买完全商品化住宅困难重重,而又无缘购买经济适用房或认为其居住条件较差,是一个有一定经济实力而又需要恰当协助的特殊群体。对购房而言,“中低收入人群”的概念因其所在城市总体房价水平而有所区别,仅引用人均收入指标来判断是不够的,须作适当调整。本文研究的内容主要针对这个“相对贫困”阶层(以下文中所称中低收入人群均为此阶层)。

  中低收入人群的收入是个很难以确定的问题,应从绝对收入与相对收入来确定。杭州市经济适用房管理办法的界定是按统计局上年度人均可支配收入乘以家庭人口数量计算。如2004年杭州市人均可支配收入为14565元,则三口之家的收入等于43695元即为中低收入。众所周知,官方的统计数据很难以体现灰色收入,据估计总体上居民的灰色收入不会低于20%。国内学者刘国光对中国城镇贫富差距的见解是:“如果居民拥有较多的‘非正常收入’,则可对其可负担能力之提高有所帮助。但是无论如何,较低收入群体欲藉有‘非正常收入’以舒缓其购房压力的能力,依然不如较高收入群体”。因此对收入按五等份分组计算时,假定中等收入人均可支配收入扩大1.2倍;则低、中低、中高、高收入分别可按扩大1.1、1.15、1.25、1.3倍来计算。故杭州市中低收入界线宜以三口之家不超过50300元确定,这是一个绝对收入的数据。考虑到杭州市由于社会经济的发达、土地资源的稀缺而造成的房价偏高因素,应对作为衡量购房水平的绝对收入作一调整。杭州的房价比之南京、广州等同类型城市价格至少高出30%,而人均可支配收入较为接近。因此乘以1.25的系数较为合理。如此作为购房标志的中低收入标准,三口之家收入按不超过63000元较为合适。这一数据与社会上认可的“相对贫困”标准较为接近。如上文所提及的房管局与浙工大的调查报告,在分析时就将家庭年收入按6万元以下、6万-15万元、大于15万元分为中低收入、中等收入、高收入。

  对“相对贫困”阶层的住房政策应有别于经济适用房。政府应充分发挥市场在资源配置中的基础性作用,建立以政府主导的限价商品供应体系。这一体系的核心是:政府不提供直接优惠,但提供政策支持;以市场化运作,但限制利润率;坚持住宅品质,但强调高强度开发。

  (1)政策层面:

  改变土地出让方式。目前政府对商品房一次性收取土地出让金,对经济适用房则为划拨土地(只收取土地开发费)。建议对中低收入人群住宅供地方式为:以商品房宅地价为基准,一次性收取土地出让金70%,另外30%土地出让金改为每年收税制,使房价得到有效下降。(3) 购房者每年的税款额度水平可以通过政策设计与现行的住房公积金相适应以降低购房者使用成本。

  (2)运作层面:

  采用类似经济适用房的市场运作方式,限制利润(一般为3%),招标委托建设。杭州市目前的房地产市场大多为中高档住宅,其利润到底有多高,众说纷纭。有学者认为:“中高档房地产平均利润率更高,一般达到30%-40%,远远高于其他行业的平均利润率水平”。[7]因此限制利润率可以大幅度降低房价,对中低收入人群购房具有积极的意义。

  (3)技术标准体系层面:

  l 建立杭州限价商品房居住标准。指导中低收入人群住宅建设,达到与整个社会、经济发展水平相适应的目标。

  l 建立中低收入人群住宅技术体系。促进以节能、节地为主要目标的低资源消耗型住宅研究,达到高强度开发进而降低居住成本的目标。

  l 促进住宅产业化发展,保证中低收入人群的住宅具有可靠的居住质量品质。

  本文的研究重点在于充分利用现代社会学和工程技术成果,有效运用规划和建筑设计手段,较大幅度提高政府运用社会公共资源效率,实现城市高强度开发,提供品质、价格适当且具有人文生态价值的住区,惠及广大中低收入人群。

  二、中低收入人群住区之规划设计

  1、中低收入人群住区不应越建越远,宜控制在中心城区边缘区或近郊区。

  目前经济适用房选址一般以交通便捷、必要配套齐全、地价低廉等作为主要考量因素,建设地址越来越远。近年来,杭州市已建或在建面向社会公众的几大经济适用房住区分别为三里亭、嘉绿苑、北景园、半山田园河畔居、三墩都市水乡、西兴镇北经济房、丁桥居住区、九堡居住区和下沙东居住区。前三处为前几年动工兴建,为近郊区;后者均为近两年开始动工兴建,均为远郊区。如九堡居住区离市中心已有20公里,下沙东居住区则更远。对于这些经济适用房,2004年底杭州市就出现了一次值得深思的一幕。纵有五万多户申购经济适用房的人群,却在年底预登记销售当年最后一批2400多套只要3000元/平方米(约为市场价的2/3)的经济适用房时,有近千套房子首次无人申购登记。[8]这一现象暴露了目前经济适用房的通病,即“经济房”并不经济。主要有两方面的原因:一是经济适用房离市区太远,居住者虽然购房成本较低,但是入住后的综合生活成本却大幅度增加。有资格购买经济适用房的都是低收入人群,一般不可能购置汽车,多数人又都在市区工作,杭州市的公共交通设施也不完善,多花时间多花钱还不方便。二是由于距离城区过远,城市公共设施不可能覆盖,而自身各种配套设施往往不全,如大型医疗、商业设施、优质教育设施、体育设施缺乏,更助长了综合生活成本的大幅增加。

  经济适用房的选址所暴露的问题足以启示中低收入人群住区的规划选址不能走“远效路线”,中低收入人群居住问题的解决不能仅仅落实在“低房价”的着眼点上,还要结合当前社会总体生活需求水平,从困难群体角度考虑,尽可能在需求愿望、经济承受能力和整体生活成本诸因素之间找出一个最佳结合点。从杭州市的具体情况分析,其解决有较为有利的一面。杭州市城区面积较小,城市形态至今仍为单一中心性质。而生产性产业基地均在城市外围。如规模最大、最远的下沙开发区离市中心也只有25公里。交通状况为城区拥堵、城市外围及路网发达、通畅。仅从合理交通考虑,今后的中低收入人群住区也宜选址在城市中心

  区边缘与近郊区(图1)。

  图1 杭州市中低收入人群住区选址

  这也与天津大学聂兰生教授根据世界银行机构在全球城市指标项目研究成果而推算出我国大城市居民工作出行的时间为39分钟相符(表2-1)。[9]

  表2-1 中国大城市居民的就业出行距离

  杭州市属于禁止摩托车、燃油助动车和未建地铁的城市,主要辅助交通工具除自行车外为电动自行车,一般速度约在15km/h,据此推算,其出行距离也在9.75km。居中位置的选址可缩减居住者到城区距离。如控制在离城市中心10公里左右,大部份人群可以摆脱过于依赖城市公共交通,采用杭州市主要的交通方式—自行车和电动自行车解决。如到远郊的开发区工作,则尽可以选择通畅的外围公交线路。较近的距离可使中低收入人群以低代价享受到较多的到城市公共资源,可保证其具有一定的生活品质和便利性。

  2、中低收入人群住区单一项目建设规模不应过大,宜采用混合式社区模式。

  目前杭州市经济适用房布点数量偏少,约为9个,过于集中且规模过大。以丁桥居住区为例,占地5500亩,建筑面积347万平方米,规划容纳人口规模为10万人。该居住区主要为经济适用房、拆迁安置房,只有少量为普通商品房。从国外的经验看,集中建设中低收入人群住区会带来一系列的问题。如美国在上个世纪70年代以前,主要目标是消灭棚户区而代之以公共住宅。但其后果是城市贫穷人口在公共住宅区高度集中,出现城市社会明显的贫富割裂,引发社会问题甚至社会不安定。上个世纪70年代以后,国家的政策目标则改为将城市贫穷人口分散到城市各处,提倡贫富混合居住区(mixed income community)。虽然该政策遇到很大的阻力,但是至少在政策层面表明了政府政策的取向是通过住房建设来促进社区发展,推动城市社会的改革。英国也有类似的经历,二战结束之后到上个世纪70年代,大量快速建造的政府住宅成为低收入住宅区的主要形式,而且90%分布在大城市内城区,贫穷人口高度集中。到70年代后期,随着英国经济萧条期的到来,以低收入人群居住为主的城市内城区出现了严重的社会问题(如盗窃、贩毒、暴力等),最终导致政府在1980年终止政府住宅建设,并且在随后的80、90年代花巨资对一些社会问题严重的政府住宅区进行整治(如伦敦的布利斯顿和格拉斯东区低收入住宅区),期间一些高层住宅因问题严重难以解决,最后只好被炸毁了事。

  时隔多年之后的今年秋天,法国巴黎大规模平民暴乱又频繁出现在媒体头版上,究其实也是大量贫穷的移民社区对现实不满而出现的一种发泄。这些事件的出现再一次地给我们敲响警钟,大规模的低收入住区集中建设会带来严重的社会问题。

  国内的一些学者也较早地意识到上述问题,清华大学学者邓卫认为,城市的某些地方划出特定区域集中建设经济适用房形成小区,从表面上看便于操作实施、可以较快地见成效和树立政府为民办实事的良好形象。但从城市规划的角度来说,它容易导致社会阶层在空间上的分化与隔离,不利于社会和谐共处。作为低收入者,本已是社会的弱势阶层,将他们集中到号称“低收入者聚落”的住宅小区内,更容易造成社会歧视[10]。东南大学学者吴晓认为住宅区内的配套设施虽已满足了居民的部分需要,但由于受到地段偏远、居民收入、文化层次的制约,一些商业设施不愿进驻,教育和文化娱乐这类投资较高,回报较少或消费水平较高的设施门类不全,给人们的日常生活带来了极大的不便[11]。

  参照国内外的理论研究和实践经验,中低收入人群住区宜按单一项目小规模化建设,并与普通商品房混合建设。混合建设包含两种方式:一种是在同一个开发项目中安排一定数量的中低收入人群住宅;另一种是在多组团结构较大社区内,安排部分中低收入人群住宅组团。形成多元化社区,人们可以平等和谐相处,有利于健康社会心理的维持。

  3、中低收入人群住区规划结构不应采取大规模封闭小区形式,宜采用较小规模的半开放式规划结构。

  目前杭州不论是经济适用房住区规划,还是商品房的规划模式都没有自身的特点,这也是全国性的问题。我国在上个世纪80年代以后随着国家试点小区的推行和成熟,居住空间逐步形成了“小区—组团—院落”的三级组织结构以及通过对三级组织结构的改良形成的“小区—院落”的二级组织结构。目前此种居住小区模式正借大规模住宅建设的东风在全国各城市普遍使用。同时受到日益严峻治安形势的影响,各地的居住小区正日益被越来越多样的围墙所封闭起来。封闭式小区成了国人习以为常的居住区形态。据统计,从1991年到2000年,上海的83%、广东的70%居住小区均以某种方式被封闭起来。这种现象与国外的资料所见及笔者在欧洲、北美考察所见居住区模式结构存在着很大的区别。这种规划模式存在诸多的弊端,正受到越来越多的批判,有人称之为“城市生活的癌症”。[12]

  对于封闭式小区是否能达到安全的目的,各方面的回答是不一致的。一方面,一些社区的管理者认为治安事件下降了,存在的隐患容易控制。但另一方面,有些居民则抱怨围墙只是制造了一个安全环境的幻象。即使不考虑封闭式住宅区实际上能否防范犯罪,美国的一些城市学者同时指出了针对美国封闭社区产生的更危险的问题—封闭对城市社交生活的副作用。从社会学意义上讲,作为西方文明重要支柱的自由主义传统一贯强调不同阶层的居民共享同一个公共空间来增进互相了解,从而提供一个“社会安全阀”。而物质的墙只会加强因经济、文化等业已形成的“墙”,导致社会的分离倾向。

  在我国,封闭式小区对城市生活造成的破坏更大,特别是中低收入人群住区危害更烈。首先,由于中国城市的高人口密度限制了居民家中的私有空间,居民必须依赖城市公共场所来进行社交活动。这在一定程度上解释了中国居民使用街道、公园远比西方频繁的原因。其次较低的私车拥有率意味日常的交往、生活必须通过步行、自行车或公交来实现。由于封闭管理与这两个独特的行为形式有着结构上的冲突,它至少产生以下三方面的问题。

  首先,城市街道生活的缺失。街道是中国城市公共空间的主要形式,要鼓励封闭式小区内的居民到这些街道上来就必须增加步行入口,而封闭式小区出于其本质要求不允许小区边缘的住户直接向公共街道开门。同时由于我国的小区一般占地面积较大,为了节约门卫成本又必须减少开口。现实生活中沿小区的商业街道通常每150-200m才会有一个口子。而作为城市交通管理者,为确保街道拥有较高的车速,又往往限制居住区对街道出入口的数量。过快的车速流动,增加了行人对外部的恐惧,而过少的口子又阻碍了居民外出的愿望,多种因素的叠加,阻碍了居民使用城市街道,形成了一种恶性循环。人行道上的人越少,社交活动也就越少在那里发生,各种商业的设施等也越难以生存。城市的街道生活更无从谈起,街道最终蜕化为仅起交通作用的“马路”。

  其次是被分割的公共设施。出于封闭本质上的要求和现实上的无奈,每个小区均须配置自用的绿地,儿童游戏场、老人活动场所等设施,有些甚至还设有商业设施,企图建成一个完全自给自足的小社会。然而被圈在围墙内的这些设施由于单个小区内使用人数有限,往往使用频率不高,难以充分发挥作用。同时各自为政的想法造成每个小区重复建设相同的低水平设施,造成较大的社会资源浪费。它们完全可以通过合适的手段将资源集中起来从而为居民提供更多样化的公共场所。

  再者是对日常生活功能的障碍。封闭小区在我国由于占地规模均较大,通常在10公顷(320m×320m)以上,使得多数居民离大门的距离较远。居民通常靠步行来解决大多数日常功能,去一次小区外的商店或诊所对老弱病残或带幼儿的父母来说就变得非常困难。

  基于封闭式小区存在的明显缺陷,作为中低收入人群住区规划结构宜重新建构。须合理控制小区的规模。我国住区的用地规模往往是根据城市路网结构划定范围,路网的间距限定了住区的用地边界。现代城市路网间距一般为400米左右,规模偏大。这种以交通道路划定住区规模的直接后果是忽视了人作为城市街道空间主要体验者的感知特点。以人的生理学分析,视力能力在超出130m-140m就无法分辨其他人的轮廓、衣服、年龄、性别等,因此在传统街区中通常将130m-140m作为街与街之间的距离。美国学者F﹒吉伯德指出文雅的城市空间范围不应大于137m,亚历山大也指出人的认知邻里范围直径不超过274m(即面积在5hm2左右)。因此可以判定以人的尺度确立的理想的居住小区规模是应该小于5hm2。同济大学周俭等学者通过对居住空间的研究提出我国居住小区规模应该是不超过150m的空间范围或4hm2的用地规模,其结论与国外学者的研究成果相近。较小规模中低收入人群住区的优点大致可表述为如下三种。第一:小规模住区可以增进居民的交往,加强居住空间的邻里感;第二:有利于避免大规模开发中一次投入过大的财务压力,降低建造门槛,鼓励更多建设企业参与中低收入人群住区建设,充分竞争,降低建设成本;第三:也是最主要的,较小的中低收入人群住区,可以在城市多种地段中较易选址建设,扩大布点面,为广大购买者提供更多的选择余地。同时在缩小中低收入人群住区规模后,通过在同一地块内并置不同社会阶层的居住小区,有可能通过规划模式的变化为改善不同阶层居住分异所造成的社会隔离做出尝试。如将各个小规模住区(含中低收入人群住区)的各项配套服务设施从封闭式内院中分离出来,置于几个小规模居住区的交界线形成的道路上,将这种道路建设成步行街或符合人的尺度的人车混杂的支路,改变其单纯的交通功能,使其复合交通、生活设施、商业设施等功能,在街道上形成交往、购物、休息、饮食、观赏、儿童游戏等活动。由于服务设施都布置在各小规模住区间的街道上,公共服务设施将从目前小区模式中对外封闭的内向型转变为对外包容的外向型,因而有可能通过多个社会阶层共用某些服务设施,如小学、商店、绿地等促使各社会阶层建立交往的机会,降低居住分异所造成的社会影响。

  至于封闭小区所赖以生存的“安全”因素,完全可以另行考虑。杭州市城区、近郊区的住宅除非由于西湖景观的限制,基本上都为超过18层的建筑,而中低收入人群住区由于户型较小,一个单元大约会在4户以上,因此一栋高层住宅的住户已超过72户,完全可以有条件将防御线设在一栋住宅内或两栋住宅组成的建筑群之间。此模式为最基本的自卫细胞,可以较为有效地支撑上述规划结构的开放性,建筑外部空间的安全性已不是大家应该关注的问题。

  4、中低收入人群住区规划应实施高强度开发,较大幅度降低建设成本。

  杭州市的住宅价格之所以居高不下,除了投机炒作因素外,高企的地价是一个很重要的因素。一方面是由于杭州特定的西湖景区及钱塘江限制而造成土地供应不足而造成地价攀升,另一方面则是土地开发强度不够所致。市中心区由于建筑高度受到西湖景区限制,历年出让住宅地块容积率在2-2.5之间,唯一容积率达到4的拍卖地块,由于开发商经验所限,不敢轻易接手而导致流标。目前出让地块平均容积率较高者为滨江区块,一般容积率为3,少量楼盘容积率为3.5。[13]即使按3.5容积率计算,则人口密度为1469人/公顷(按经济适用房户均81m2,户均人口3.4计算),较之于香港公屋平均人口密度2500人/公顷[14]尚有较大差距。因此通过规划手段实现中低收入人群住区实现高强度开发是有可能的。

  第一:采用高层建筑以提高容积率

  近几年杭州市由于房价连续高涨,地价因素的原因造成住宅基本上都是高层建筑,相当多的住宅已建至100m高度,甚至已有数栋超高层住宅正在建设。这种现象一方面说明了老百姓对高层住宅的接受度已有较大的提高,另一方面也给我们一种启示,可以用高层住宅作为高强度开发中低收入人群住区的一种模式。结合杭州市的具体规划技术条件,充分利用消防规范的限制要求,建筑高度建至75m-100m是较为理想的选择。如此,容积率会有较大幅度的提升。

  第二:充分利用规划型态手段,挖掘提升容积率的可能性。英国学者早在上世纪中叶研究指出,合院式的住宅布局可以充分利用土地。然而杭州作为夏热冬冷地区的城市,合院建筑导致的纯东、西向建筑并不合适。作为一种探索,沿基地周边布置短板式建筑可以取得对土地利用的最大化。从杭州市建设实践和理论分析来看,短板式的建筑可以在通风和日照的两方面取得较佳的平衡点。这实际上是对“合院式”观点的细化。但对短板建筑及布置有一定的要求。经验数据是:建筑面宽不超过32m,建筑东、西向间距不小于20m,则建筑的南北间距只须建筑高度的一半,符合此要求,基本上能满足底层住宅在大寒日二小时日照的要求。而高度一半的建筑间距,也可以对住户提供较好的视野及通风条件。

  第三:加大建筑单体进深,提高规划容积率。多层住宅区规划中常采用小面宽大进深建筑单体来提高容积率,在高层住宅中,小面宽大进深的设计由于交通核心筒较大却较难实现,特别是中低收入人群小户型高层住宅则更难。南方及北京地区常用的塔式住宅是对土地利用较充分的型式,但由于多数住户仅有两个面临空而导致通风效果很差,杭州市民很难以接受,在进入2000年代后,杭州已鲜有塔式住宅兴建。然而其充分利用东、西两个朝向以有效缩小面宽的手法也可以给我们很好的启示。部分房间夏天东、西晒问题,在大面积采用外墙外保温的杭州市,热工性能可以得到很大的改善。如以最不利的钢筋混凝土外墙(200mm)为例,加贴30mm厚挤塑聚苯板后,K(传热系数)为0.82,D(热惰性指标)为2.83。浙江省居住建筑节能设计标准为K≤1.0,D≥2.5或K≤1.5,D≥3.0。东、西向窗太阳直接辐射进入室内是夏天房间过热的主要原因,设计合理的遮阳可有效降低太阳辐射热进入室内,外遮阳效果要优于内遮阳,室外卷帘百叶遮阳系数达到30% [15]。实践中可以结合阳台上外挂金属百叶遮阳帘调节太阳辐射量以解决夏季室内过热问题。

  笔者结合规划型态的探讨,研制短板式大进深单体住宅(详见下文建筑设计之“风塔”住宅)可较好解决有效提高容积率而又确保居住品质的要求。

  5、供探讨的中低收入人群住区之规划方案。

  按照上述观点,试做小规模居住区规划方案(图2.单体按“风塔”住宅,层高按2.8m)。

  用地面积2.48万平方米基地,如果建筑按35层(100m高)计算,可建建筑面积为12.61万平方米,容积率5.09;如果建筑按28层(81m高)计算,可建筑面积为10.19万平方米,容积率4.11,建筑密度34.4%。如果建筑高度为75m(26层)时,楼间距可减少(按40m计算),容积率4.31,建筑密度36.1%。两方案经计算日照标准均可达到国家标准(大寒日二小时)。考虑到实际用地的不规则性,一般而言容积率做到4.0-4.2还是较为容易。因此按照上述的规划建议是可以做到高容积率、中密度,从而为达到中低收入人群住区既有较好环境质量又能实现高强度开发的目的打下基础。

  若按容积率4.2计算,上述方案建筑层数为29层(84m高),居住户数1120户,则人口毛密度1536人/公顷(户均3.4人计算),容积率5.0时,人口毛密度1864人/公顷。这一人口密度比目前国内居住小区规划中最高密度(约每公顷1200人)略高,但比香港上个世纪90年代后期建设的“居屋”密度(2500人/公顷)要低很多 [16]。

  图2.中低收入人群住区规划总平面图

  从工程技术角度而言,高人口密度并非一定意味着居住品质的恶化,只是户外空间的有效利用是设计中要考虑的十分重要问题。通过适当的方式,可以取得令住户感到自豪的空间感。如香港1970年代设计(采用老一代的一些标准楼房)的屋屯—Mei Lam屋和上个世纪80年代设计(采用和谐式Y型和新十字型楼)的屋屯—Heng On屋,室外空间设计均取得了较大的成功。它们的最主要特点:一是将室外空间尽可能连成一片,形成大的景观空间并在其中设置喷泉、水池、坐椅、特色园林等。二是将居住区内各功能部分如体育运动设施、商业中心、停车场(库)、公共汽车站用有铺砌的步行道进行有机相连。两项工程分别获得香港建筑师学会1982年荣誉证书(方案设计阶段)和1989银质奖牌。

  从社会学角度来思考,高人口密度也不能与拥挤不堪的恶劣居住条件和贫民窟划等号。美国学者J.Jacobs在《美国大城市的生与死》一书以确凿的调查资料说明美国许多大城市中最受欢迎的大众化居住区密度很高,而贫民窟的人口密度却很低(见表2-2)。

  表2-2:美国一些大城市不同居住密度居住区比较

  同时,另外一些研究表明(如威斯康星大学教授Amos Rapaport):不同文化背景对居住密度要求的标准区别很大,期望与感受程度也相差很大。美国、欧洲人认为的高密度在东亚地区至多被认为是中等密度,甚至还算是低密度。如纽约曼哈顿中心区是典型的高密度区,密度达1500人/公顷。而香港的统计数字是2500-3000人/公顷,虽然人口密度很高,但香港的居住区由于有较好的活动空间及各种服务设施,因此整个居住环境仍比较舒适,居民并不一定有拥挤感。

  进一步的研究显示(如美国学者Robert Schmitt):内部空间密度及是否拥挤对居民有更为直接的联系。如果居住区外部密度很高,而每个家庭内部有其所需要的足够居住空间,且有较好的私密性,那么居民对综合居住环境仍会满意和感觉舒适,日本、新加坡、香港等地的许多居住区都证明了这一点。[17]

  因此在杭州市针对中低收入人群住区实施高强度的开发(如采用平均容积率4.0-4.2)是完全可行的。这就意味着在同样的土地成本和面积条件下,可以大幅度下降楼面地价成本并且较大幅度地增加住宅供应量。这对杭州这样一个典型的开发规模受制于土地供应量和土地价格占商品房价格主要因素的高房价城市具有重要的意义。

  三:中低收入人群住宅之建筑设计

  作为住宅建设在理念、标准领先于国内省会城市的杭州市,虽然在住宅总体数量上供应充足,而真正能供中低收入人群消费的住宅则少之又少,市场反应最强烈的是中小套型住宅供应量过少。商品房市场上所谓的小户型住宅一般也是指面积在90平方米以上的二室二厅房型,这与广大中低收入人群的购买支付能力相差过大。中低收入人群住宅的建筑设计不能想当然地照搬商品房模式,应有相应的深入研究,形成体系化的建设标准。如香港的“居屋”系列、新加坡的“组屋”系列、日本的公共住宅“新设计体系”(NPS)、“百年住宅体系”(CHS)。本文提出以下四点设计建议,主要针对中低收入人群住宅建筑设计,其总体供房标准介于商品房与经济适用房之间。

  1、中低收入人群住宅的面积标准

  中低收入人群是一个特殊的社会群体,数量巨大,购买力一般偏低,居住基本上以市场化为主,却又享受政府的一定的优惠政策。其面积标准的确立须考虑整个社会经济发展的水平,同时又要兼顾购买者的意见。

  从社会经济发展方面考虑,我国已经步入全面建设小康社会阶段。作为国家发展战略目标之一,到2020年全国城镇人均建筑面积将达到30平方米。这一目标的达成是基于2020年相关的经济发展水平指标而测算出来的,其预测值如下表(表3-1):

  表3-1 《全面建设小康社会指标体系研究》预测

  资料来源:中国社科院《全面建设小康社会指标体系研究》

  国内学者陈淮认为2020年人均30平方米指标偏低,并认为数值达到一定程度后会保持稳定,其测算的结果是2010年、2020年分别是28-30平方米,33-35平方米[18]。两者相差约为5平方米,据此级差推算,如果2020年的指标为30平方米,2010年的全国人均居住面积约为25平方米。

  居住面积标准与经济发展水平密切相关。杭州市2004年的人均GDP为4242美元,人均可支配收入14565元,恩格尔系数39.4%。按照目前的发展速度,2010年三大指标会全面超过2020年全国平均值。然而企图在2010年达到人均30平方米的目标也是不现实的,杭州市居住水平的发展将仍会受人口密度高、土地稀缺这两大因素制约。目前的统计数字也证实这一状况。全国2003年城镇人口人均住房面积为23.67平方米,而杭州市2004年人均住房面积才达到16.6平方米,排名居全省末位(浙江省平均为23.9平方米)。这种状况并非个案,居住水平的提高不仅受制于经济的发展水平,也与资源的拥有量关联至深。如日本在1970年前后已是世界第二经济强国,但城市住宅的面积标准仅为74平方米/户,同期的联邦德国则为99平方米/户。结合杭州市的实际情况,若能在2010年达到人均25平方米的指标已属不易,人均25平方米是一个较为恰当的指标。

  关于住房的面积标准,到目前为止并没有人从满足人类健康需要出发制定出最小的居住面积标准。联合国曾提出了保持适宜居住环境的最低居住要求、住房及房间最小面积的建议(表3-2)。

  表3-2 联合国提出的3-5人家庭住宅的最小居住面积标准

  资料来源:《住房政策:国际经验借鉴和中国现实选择》,田东海,清华大学出版社,1998

  对上述数据,按居住面积系数70%计算并加入6平方米卫生间面积推算,二居室面积为79.6平方米,三居室面积为91平方米。

  杭州市经济适用房的面积标准在前几年的建设中较大,大约以81-90平方米占50%,70-80平方米和91-100平方米各占25%,这个标准销售较好。从去年起开始执行60、80平方米的标准,考虑高层建筑原因,可上浮10平方米。但是从最近的申购来看,小户型不受欢迎,申购人群认为居住水平没能较大幅度提高。

  综合考虑上述2010年“达标”、居住的适宜性、购买者的意愿以及相比较经济适用房具有较好地段而导致房价上升等经济因素,笔者认为中低收入人群的住宅面积标准以小户型(供核心家庭)75-85m2,中户型(供4-5人家庭)85-95m2为宜。

  2、中低收入人群住宅生活模型的适应性

  住宅的适应性相当程度上基于特定人群生活模型的建立是否准确。而生活模型的建构基础来自于两个方面:一是生活实态分析,二是对未来的预测 [19]。针对中低收入人群住宅,特提出以下生活模型元素。

  卧室区—大空间模式:作为中低收入人群,由于受经济条件的限制,其购房、换房的机会频率较低,所购住宅面积不大,在固定的住所内相对生活时间会较长。而家庭结构,其本身具有一定的生活周期。“家”的人数并不是一个常数,一定时间内会随着子女的出生、成长或父辈一起生活、离去,具有多样的变化,种种情况均有不同的需求。因此住宅作为居住的容器,应相应地具有一定可改造的余地。卧室区采用大空间结构是一种比较合理的形式,住户可以根据自己的生活实情,通过家具或轻质墙体进行灵活分割,以达到居住的灵活性。

  起居区—双厅模式:“客厅生活”已广为群众所接受。杭州商品房小户型住宅中对客厅的设置有两种倾向:一是盲目追求“厅”的气派,尽量扩大厅的开间尺寸,将就餐功能附设在其中的一角。由于面积毕竟有限,两者的关系较难理顺,不易取得理想效果;二是干脆将厅作为纯粹的起居厅,而将就餐功能移入厨房。这种方式厅的空间尺度容易把握,但是就餐环境不理想。从深圳90年代的住宅套型演变趋势来看,双厅结构能更好地适合住户的需求,功能分区清楚,空间上又有联系,有“大厅”的感觉,净面积一般在20m2以上。[20]在中低收入人群住宅中,只要合理把握客厅、餐厅尺度及两者之间的关系,完全可以实现。双厅结构使起居区与就餐区做到功能分区明确、空间简洁,更好地符合现代人生活。

  卫浴区—小型双卫模式:商品房中小户型较多采用“二室一(二)厅一卫模式。目前三室户也有采用一卫的模式。从住宅的演变历史而言,生理分室标准—文明标准—舒适标准—生态文化标准是一个渐进的过程,其中“卫浴”设施起到较大作用,每户一卫的标准只能属于第二阶段生理分室标准。作为追求舒适标准的商品房,对卫浴设施的不够重视不能不说是整个社会对住宅品质方面追求的一大缺憾。这次万科推出的中低收入人群居住问题解决方案活动中,网上就有参与者提到只有一个卫生间给夫妻生活带来不便。从香港90年代“和谐式”居屋建设中,也可以发现使用面积在60平方米的户型中就设计有“双卫”。中低收入人群的住宅使用面积标准已基本超过60平方米,完全可以采用“双卫”模式,以提高住宅使用的舒适性。其卫生间可以采用工业化的整体式“盒子”卫生间,也可以采用小尺度的标准化部品进行常规设计。

  3、中低收入人群住宅的健康性

  健康住宅至今没有明确的定义,一般的理解应包含物质性和非物质性两方面的要求。杭州作为四季分明、夏热冬冷地区,自然通风具有多重功能,显得尤其重要。杭州住宅由于是以高层住宅作为主要居住模式,交通面积公摊的制约使得小户型住宅一般只能在一梯三户或四户的中间套实现。这种户型存在着两个明显的缺陷:一是通风不好;二是受面宽的限制,卫生间、厨房只能向深凹槽开窗,使得废气在凹槽积聚,不易排放,且住户交叉影响过大。这两大缺陷始终是个困扰居住舒适性的难题,直接影响到住户的居住品质和生理健康,其不利的后果或许与2003年“非典”时期香港“淘大”花园事件一样严重。作者试做“风塔”住宅(见下文),力图解决这一难题。方案将所有的凹槽前后贯通,并在每层用隔板将厨房、卫生间的排气上、下隔开,形成“巷”道。采用“巷”道的方式在于加强住户的自然通风,最大限度降低交叉影响问题。自然通风除此功能外,尚可以在炎热季节给人带来舒适感,尽可能缩短人工空气调节天数,达到减低能源消耗的目的。

  4、中低收入人群住宅考虑产业化的设计与内容。

  住宅产业化的核心内容是住宅生产的工业化与体系化。

  从国外的经验来看,特别是英国、日本等均是以社会公共住宅的大发展作为推动的契机。杭州市作为一个社会经济发达的城市,以中低收入人群的住宅发展作为平台,由政府协调推进,相比其它城市,具备较好的条件,具有一定的可能性。同时对于提出以“住在杭州”作为社会发展目标的杭州市来说,也是必要的。衡量一个城市的居住水平高低并不是看高中收入阶层的居住条件,而是主要着眼于占城市大多数的中低收入阶层的居住水平。因此中低收入人群的住宅要发展、要出精品、要降低成本、要提高生产率,如果偏离工业化、体系化的发展道路,按国际住宅发展的规律和已取得的历史经验看,是不可能的。香港公共住宅发展之路就是很好的例证,政府采用了干预的政策。廉租房、康和式、和谐式住宅服务于不同对象,但每一类住宅均有自己设计演变的发展阶段,逐步向高一层次的完善型过渡。住宅标准在逐步提高,住宅的设备和设施在进步,设计表现的精心程度和合理程度更加成熟,由此带动了部品生产、供应、施工安装、整体配套水平。新加坡组屋HDB住宅也同样遵循这样的规律发展,特别强调模数发展的作用,促进部品的更新换代的发展。[21]

  对于中低收入人群住宅产业化设计的具体内容应包含以下几点内容:

  1)更全面地提高住宅性能:物理性能(保温、隔热、隔声、防水);装饰性能(内装饰面);安全性能(设备安全、人员活动安全、居住安全)。

  2)更大幅度地改善住宅装备:厨房装备、卫生间装备、空调装备、智能化技术装备。

  3)更有效地延长住宅寿命:承重结构、填充可变结构、装饰结构、配套材料寿命等。

  4)更加明显地改变住宅环境:环境绿化系统、环保部品系统、防止污染系统、生态型新能源利用系统。

  5)更合理地增加住宅功能:功能配置合理且面积分配有效,功能空间使用率提高,功能易于转换,特殊功能(老人、残疾人等住宅)。

  产业化的目标是高质量、低成本、高效率,它的特点决定了它更适用于普通性的大众化市场,而不是非常高端的个性化服务[22]。而作为产业化的关键一环是住宅设计的进步,一般产业化住宅设计更倾向于采用标准设计。但标准设计并不意味着一成不变。正如香港公屋建设实践一样,它是动态的。每一阶段的标准设计的发展不是割裂的、无联系的,而是在前阶段基础上的发展和改进。设计表现的精心程度和合理程度容易成熟,由此与部品设备支撑体系、施工体系相结合,就可达成住宅产业化的进步。

  5、针对中低收入人群住宅特性之“风塔”住宅概念方案

  基于中低收入人群居住问题的综合考虑,本方案(图3.)试图达到以下目的:

  (1)探讨小户型住宅多户组合,充分提高电梯效率。每层5户;35层(100m)采用3台电梯,每梯58户;28层(80m)以下采用2台电梯,每梯70户。基本处于每台电梯合理负荷(80户/梯)上限。

  (2)有效提高建筑使用系数。多户组合使用系数达到81%以上。

  (3)充分利用南向,合理使用东、西向资源,以达到小面宽大进深而节约土地的目的。部分房间夏天东、西晒问题,在大面积采用外墙外保温的杭州市,热工性能可以得到很大的改善,而东、西向窗夏季太阳辐射则可以利用阳台上外挂金属百叶遮阳帘,很容易得到控制。

  (4)利用巷道式通风。凹口每层用隔板上下隔开,形成“巷道”,使每户均有三个以上通风面,有良好的自然通风,并大幅度减少上、下住户废气交叉干扰。

  (5)强调立体绿化。变消极的凹槽空间为充满生机的绿化空间 (观赏型,非走入式)。

  图3 “风塔”住宅平面图

  (6)卧室区大空间结构,确保使用上的灵活性(图4.)。

  图4 “风塔”住宅卧室区灵活布置图

  (7)双厅模式,更好适合现代生活。

  (8)小型双卫设置,体现使用上的方便性。

  (9)体现以“户”为元素的模块化设计理念,可以有较多种的组合方式。“户”模块的尺度有一定的弹性(图5.)。

  四.政策扶植及高强度开发限价商品房的经济与社会意义

  政策扶植及高强度开发的最终目的,是要使房价切实能适合中低收入人群的实际购买力。结合作者的规划观点,选择钱

  图5 “风塔”住宅模块化组合图 江新城、滨江区作为样本进行比较分析。前者位于城市中心区边缘,在钱塘江北岸,为未来杭州市的CBD(中央商务区);后者位于钱塘江南岸,与钱江新城隔江相望,未来杭州市三大副城之一,目前尚未形成居住人气。

  为使比较更有意义,样本的选择及数据采集有以下三点考虑:

  1、两区块均为杭州市目前开发强度最大的区块。

  2、两区块的建筑物建设高度基本上不受西湖风景区景观限制。

  3、数据采集年份为2003年。原因在于:钱江新城、滨江区供地宗数均以2003年为最多,分别为7宗、11宗,滨江区2003年平均地价高于2004年。钱江新城2004年只有一宗宅地出让,且为江景地块,因此意义不大。同时目前在售楼盘基本上也是2003年拍卖的地块。

  钱江新城2003年宅地平均容积率2.8,楼面地价3782元/m2,滨江区2003年宅地平均容积率2.72,楼面地价2596元/m2。[23]

  2005年10月份非江景住宅,钱江新城商品房平均售价约10500元/ m2,滨江区商品房平均售价约6800元/ m2。

  经测算,钱江新城、滨江区商品房利润率分别为42.4%、15.2%。

  假定同区域建设中低收入人群限价商品房,通过限制利润高强度开发及30%土地出让金转收税制,价格可大幅度下降(见表4-1)。

  表4-1限价商品房价格(4)

  注:价格一,相同地价,不同开发强度(容积率4.0),3%利润。

     价格二,相同地价,不同开发强度(容积率4.0),地价30%转收税制,3%利润。

  可见在杭州市特定的地价占主导因素的环境里,通过高强度开发和土地政策的创新,以及限制利润,对降低房价具有积极的意义。房价越高的区域,下降的幅度越大。以一套79.3 m2的“风塔”住宅二房二厅二卫住宅计算,在钱江新城、滨江区价位分别为37.3万、31.35万,对年收入为6.3万的家庭而言,房价收入比约为5.92、4.98,较为切合中低收入人群的购买水平。

  上述政府支持中低收入人群住宅建设的核心之一是土地出让金的30%转为收税制是否可行。以2004年杭州市土地市场为例。全年出让住宅用地27宗,合计面积约为1612.37亩,成交金额约68.55亿元,容积率2.53[24]。如按上文所述,35%的中上收入家庭购买商品房,25%的中低收入家庭购买限价商品房,同此例推算2004年中低收入人群需宅地375.5亩[测算按商品房户均125 m2,容积率2.53,限价商品房小户80m2 (占3/5),大户90m2 (占2/5),户均84m2],合计出让金15.96亿。按30%出让金改收税制,则当年政府财政减收额为4.79亿。短期来看,是一笔不小的负担,但是对于一个全年GDP总量1207.51亿元,财政总收入269.22亿元,其中地方财政收入129.97亿元的杭州市(六城区)而言 (5),占GDP总量0.4%,占地方财政收入3.7%。而香港1988年后,房委会运用资金占政府公共开支的10%左右,占本地生产总值的2%[25]。因此从人民政府基于社会发展和社会公平的立场,对中低收入人群住宅“减收”30%出让金是必要的,而且对杭州市政府也是可承受的负担。长远来看,政府在头几年先行垫付一定量的“首付款”后,若干年后每年即可拥有一笔稳定的土地使用税,对财政收入构成而言,未必不是一件好事。

  切实降低的房价可以使中低收入人群在城市较大范围内选择限价商品房。同时结合小规模住区概念,政府容易结合城市总体规划进行针对性供地,最终促进中低收入人群有条件全面融入社会之中,达到和谐生活的社会目的。

  经济适用房申请条件很难控制,比如中低收入证明一项,就很难界定,容易造成“富人买了经济适用房”的现象。限价商品房则很容易绕开着一环节,解决住房困难主要看住房现状;相对来讲,住房条件差的家庭经济收入总是不太好;真正富有的家庭又不一定会钻营来购买限价商品房。因为限价商品房有面积、标准的限制,不可能提供与商品房一样的品质。

  五:结语

  中低收入人群居住问题的解决须依靠市场力量和非市场力量的双重支持。这种非市场力量的支持不仅来自政府,也来自住房需求者自身。双方在非营利原则下在更高层次上实现政府(出让金支持)和个人合理负担住房投资(不依赖政府划拨土地)是摆脱当前住房发展困境的有效途径。

  中低收入人群居住问题的解决不能仅从“住房”上着眼,应避免像经济适用房建设一样越建越远,将贫困人口简单集聚,造成社会人文生态的割裂。尊重现有社会人文生态环境,实现各阶层人群和谐共处,应成为今后解决中低收入人群居住问题的原则。

  注释:

  (1)杭州市现有8个城区,其中萧山、余杭两区为2001年并入,至今其经济、社保等均独立运作且地理位置距城市中心区较远。因此本文研究内容均仅针对杭州市六城区。

  (2)以上数据作者摘自《都市快报》、《钱江晚报》、《青年时报》、杭州市统计局网站

  (3)30%土地出让金改收税制的思考来源于以下二点:(1)杭州是一个正在发展的城市,各种社会保障、城建都需要大量资金,而土地出让金的收入是政府财政收入重要的组成部分。因此象经济适用房一样划拨土地不太现实。(2)据《楼市》2005[6]《解剖杭州土地,判断房价走向》一文统计,2005年杭州市宅地溢价率散点分布主要集中在60%。因此30%出让金改税后,一次性收取70%土地出让金,仍远高于土地基准地价。30%的幅度可以较好地兼顾到城市建设需要与中低收入人群的购房困难,真正使房价与居民的购房能力相适应。这种方式对地方政府而言,总体上没有特别的损失,只是将一次性收取的出让金改为每年收取的税款,地方政府将因此获得一笔稳定的税源。唯一的不足是政府在若干年内会减少部分地价收入。每年的税款额度水平可以通过政策设计与现行的住房公积金相适应。这种供地方式符合国际上的惯例,应该是我国今后土地改革的方向。

  (4)价格测算按以下条件:1、商品房建设周期按四年,中低收入人群住宅考虑到对象为特定群体,销售较容易,建设周期按三年,两者土地价款贷款周期分别按3年、2年。地下室建设贷款均按一年计算(杭州市商品房销售政策为:工程建设至±0.000即可领销售证)。中长期贷款利率按现行利率5.76%,房地产营业税按5%,城建税、教育费附加0.55%。2、商品房(容积率<3)建设造价(含地下室、区域管线、景观)每平方米2250元。前期、营销、管理费、建设期流动资金贷款利息,350元/ m2;中低收入人群住宅(容积率为4)分别为1925元/ m2、300元/ m2。商品房地下车位价格钱江新城、滨江区分别按每车位15万元、12万元价格,按50%销售率计算,其建设造价可分别冲销300元/ m2、240元/ m2。中低收入人群住宅考虑到购买力问题,地下车库只租不卖,成本在建设成本中全摊销。

  (5)此为推算数据,推算依据:杭州市2004年国民经济和社会发展统计公报及六城区外之区、县、市当年经济统计数据。

  参考文献:

  [1]转引自:杭州炒楼比例占三成以上.网易http://biz.163.com

  [2]杭州市市长茅临生.满足低收入家庭的住房需求—在中国住宅产业与城市发展高层论坛上的演讲.2003,10,3

  [3]浙江大学房地产研究中心.2005年与2003年对比—杭州市居民住宅现状与消费、投资行为分析(上).杭州日报,2005,12,1

  [4]陈淮,赵路兴.房价谁说了算?.江西人民出版社,2005,1

  [5]许静凯.杭州市民购房意愿较强—我市居民住房现状调查全面解读.杭州日报.2005,11,16

  [6]佚名. 国外及香港地区公共住房政策分析与借鉴(上). 北京房产安全交易网http://www.2shf.com

  [7]邹晓云,田彦军.2004年中国城市地价状况分析.中国房地产发展报告NO.2 .社会科学文献出版社,2005,5

  [8]佚名.杭州经济适用房缘何不经济.裕兴在线 http://www.chinayx.cn 2005,1,7

  [9]聂兰生,邹颖,舒平.21世纪中国大城市居住形态解析 .天津大学出版社,2004,4

  [10]邓卫.关于经济适用房建设的反思与对策.建筑学报,2001(8)

  [11]吴晓.南京经济适用房的调查.建筑学报,2005(4)

  [12]缪朴.城市生活的癌症—封闭式小区的问题及对策.时代建筑,2004(5)

  [13]数据来源:阳光顾问信息研究部.杭城历年“招拍挂”出让土地定量分析.楼市,2005(6)

  [14]潘承梓.香港住房开发中的空间效益.建筑学报,1992(1)

  [15]居住建筑节能设计标准.浙江省标准,J10310-2003

  [16] 薛求理. 香港建筑的失望与希望.建筑师,76期,1997(6)

  [17]转引自:聂兰生,邹颖,舒平.21世纪中国大城市居住形态解析.天津大学出版社,2004,4

  [18]同[4]

  [19] 姜传鉷.探讨居住模式,促进住宅套型设计.新建筑,2000(2)

  [20]罗戈.从“大厅小卧”到“双厅小卧” .见赵冠谦,林建平.居住模式与跨世纪住宅设计.中国建工出版社,1995,8

  [21开彦.未来住宅设计发展的探索.建筑学报,1999,6

  [22]曲立志.产业化住宅设计的几点探讨.建筑学报,2004,10

  [23]阳光顾问信息部.解剖杭州土地.楼市. 2005,6

  [24]数据来源:浙江大学房地产中心.2004年杭州市区土地市场分析报告.中国地产投资网 http://www.cnestate.com

  [25]贾倍思. 稳步前进的10年.建筑师,76期,1997(6)

(责任编辑:单秀巧)



共找到 20383 个相关新闻.

我来说两句 全部跟贴 精华区 辩论区

用户:  匿名发表:  隐藏地址:
*用搜狗拼音输入法发帖子,体验更流畅的中文输入>>

设为辩论话题      


热门财经特别推荐

相关链接





搜狐短信 小灵通 性感丽人 言语传情
三星图铃专区
[周杰伦] 千里之外
[誓 言] 求佛
[王力宏] 大城小爱
[王心凌] 花的嫁纱
精品专题推荐
短信企业通秀百变功能
浪漫情怀一起漫步音乐
同城约会今夜告别寂寞
敢来挑战你的球技吗?
 精彩生活 

星座运势 每日财运
花边新闻 魔鬼辞典
情感测试 生活笑话


今日运程如何?财运、事业运、桃花运,给你详细道来!!!





月亮之上
秋天不回来
求佛
千里之外
香水有毒
吉祥三宝
天竺少女

上证 沪B 中300 深成 深B

股票查询


频道精彩推荐

·青藏铁路7.1全线通车
·温家宝出访非洲七国
·扎卡维被炸死 06高考
·2008奥运会 NBA 科比 F1
·2006世界杯 姚明 王治郅
·2006年德国世界杯
·世界杯赛程/电视转播表
·世界杯视频 积分榜
·世界杯精彩图片
·日产轩逸 奇瑞V5 国六条






约定
爱如空气
离歌
江湖笑
城里的月光
太委屈
迷糊娃娃可爱粉红卡通
四季美眉给你最想要的

搜狐分类 ·搜狐商机

财富八卦

·商品渐丰 走进真实朝鲜
·领导人获赠的外国珍宝
·啥是登峰造极的豪华房车
·叫价2.5亿中国第一别墅
·北京最早出现的美女广告
·领导车队出行的特殊待遇
·教师是怎么买得起别墅的
·最不要命的十种工作(图)
·中国公路奇观令人看傻了
·06最新版央视美女排行榜
·作呕的烧鸡加工全过程
财经专题推荐

·新农村建设 权证 油价
·深圳高峰会 人民币升值
·海外上市 股权分置改革
·重启IPO 医改方向之辩 

24小时点击排行



设置首页 - 搜狗输入法 - 支付中心 - 搜狐招聘 - 广告服务 - 客服中心 - 联系方式 - 保护隐私权 - About SOHU - 公司介绍 - 全部新闻 - 全部博文
Copyright © 2018 Sohu.com Inc. All Rights Reserved. 搜狐公司 版权所有
搜狐不良信息举报邮箱:jubao@contact.sohu.com