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作者：汪伟
前言：随着人们生活形态的改变，中低收入阶层住房解决方案呈现多元化趋势，我们的研究致力于解决该阶层住房租赁的网络化、模块化的经济、高效、多赢租赁模式。我们认为经济型租赁房较其他购房、传统租赁房形式，更能为低收入群体带来实际的现实性和可操作性。
我们提出的城市中低收入阶层住房租赁方案为“经济型DIY租赁”。本方案容纳了经济型酒店及网络模块化等管理思想。
目录：
1 经济型DIY租赁需求模式研究
1.1 经济型DIY租赁需求群体
1.2 经济型DIY租赁模式特色
1.3 经济型DIY租赁模式效益分析
2 租赁市场的房屋建筑模式
2.1 经济型DIY租赁建筑投资参与模式
2.2 租赁建筑地理分布模式
2.3 租赁建筑配套建筑设施及布局
2.4 租赁建筑配套DIY设施方案及管理
3 经济型DIY租赁市场的管理控制模式
3.1 管理思路
3.2 需求控制
3.3 物业管理
3.4 商业管理
3.5 社区管理
4 经济型DIY租赁住房需求响应模式
4.1 申请响应
4.2 退出响应
4.3 迁移响应
5 经济型DIY租赁住房风险分析及应对策略
5.1 消费习惯风险及应对策略
5.2 传统租赁市场抵触风险及应对策略
5.3 租赁建筑建设投资风险及应对策略
5.4 真实消费人群控制风险及应对策略
6 附件：
1 经济型DIY租赁需求模式研究
1.1 经济型DIY租赁需求群体
分析适合该类群体住房需求的特征是把握住房供给的首要任务。 以下，我们结合市场调查数据，对比这个群体关键的住房需求特征。
图表 1：不同群体对居住区的选择对比
数据来源于2004年6月零点集团前进策略咨询公司，针对北京市当时居住的10个群体的生活方式所做的定量调查。透过数据比较，我们可以发现以下不同人群的住房需求特征。
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居住户型，尤其是面积是区分不同群体差异的关键点、敏感因素。从数据比较来看，所有群体对面积大小的关注度超过其他所有因素，尤其是小型居住区备受所有群体的关注。但在其他需求方面，曲线走势不一致，表明不同群体存在较大的消费差异。
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不同群体对独立性要求存在阵营差异，我们认为对小型居住区热烈需求，且有高度独立性居住地群体是“经济型DIY租赁”的核心目标群体。仔细观察，我们可以将小型居住区的不同群体分成三个层次，分别对应高、中、低需求级别。分布在需求高层次的群体有弱势群体、老年群体；分布在需求中层次的群体有白领机关事业单位、私营小业主、白领其他、大学生群体；分布在需求低层次的群体有蓝领群体、新移民群体、新富群体、进城务工群体。将该类群体对比独立居民楼需求的分类来看，两者存在较大差异。在独立性较高群体中有进城务工群体、弱势群体、私营小业主、大学生群体、新移民群体。因为经济型DIY租赁房具有小户型、相对独立特征，所以这里我们可以看出“经济型DIY租赁”的核心目标群体是弱势群体，其次是大学生群体、私营小业主群体。从发展潜力看来，后面两类群体有较大的发展空间，所以真正的关注对象应该集中在弱势群体上面。
1.2 经济型DIY租赁模式特色
表格 1：购房、传统租房、经济租房模式比较
*指针相互比较而言。来源：灵动资讯分析
通过对比，我们不难发现，“经济型DIY租赁模式”区别于购房和传统租赁的差异在于“政府主导”、“消费支付”上的不同。
l 政府主导：决定了市场信用的“至高无上”，这为寻求居住人、投资人安全要求打下坚实基础，也是实现后续的网络化管理、社会性资助的前提条件。
l 消费支付：决定了居住人经济性利益，以及投资空间和投资回报根据。
以下，我们通过传统与经济型DIY租赁模式的比较，考察具体特点。这是我们后续经营设计的根据。
表格 2：传统租房与经济型DIY租赁模式比较
通过比较，我们发现从管理角度和设施配套角度考察，“经济型DIY租赁模式”更像是当前流行的经济性连锁酒店模式，同时，还兼具了房改以前的福利分房和筒子楼的经济、便利性特征。主要特征总结如下：
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政府主导，融入多元投资。政府的主导性质可以为确保该类租赁市场的社会福利基本性质，同时，融入多元投资可以缓减政府财政投入压力，还能为社会资金提供一些有益的投资项目。
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统一规划，经济配置。在建筑设计上将力求经济、高效，统一调度，这为某些具有公共性、共享性强（如厕所、盥洗、晾晒场所，包括厨房，甚至储物柜等配套）的建筑设施提高利用效率，从而降低消费者的支付成本。同时，还可以利用政府的统一网络化管理，为住房使用者的迁移（如工作调动、其他迁移），外部投资者（如楼宇广告商）创造便利和机会。
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经济适用，兼具社会福利。在尽可能的减少住房使用者的经济成本之外，还可以通过人群集聚创造一些家政、社区店、小区管理等服务岗位，吸收低收入家庭剩余劳动力投入，创造福利效益。
1.3 经济型DIY租赁模式效益分析
经济型DIY租赁模式除了直接便利以上的低收入弱势群体外，同时在政府、房地产商、其他投资商方面都可以创造多赢得结局。
政府方面
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减少经济适用房供给压力，同时，提供给低收入阶层国家补助的社会福利。经济型租赁房可以提供给更多地低收入阶层获得居住条件，让国家福利能更大范围的覆盖需要人群。从购买经济适用房角度看，尽管对于完全商品房而言已经非常经济、便宜，但仍然让低收入阶层无法承担动辄数万元的房款。经济型租赁房的存在可以为创造和谐社会、缓解社会贫富悬殊的矛盾起到一定的积极作用。（注：2005年是经济适用房建设的高峰年，共竣工260多万平方米，开工规模也达到了380多万平方米，投资50多亿元，但是供需矛盾还是比较尖锐。来源：北京晨报，2006-1-11）
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为城市旧城区改造提供机会。旧城改造容易形成拆迁纠纷，为避免纠纷，最好的方式是将居民进行“近地安置”，“近地安置”就需要政府部门先为开发商在改造片区“找”好一块闲置地进行“插建”——“插建”的建筑建好了，住在旧宅的居民才可能搬出，旧宅方可拆掉；为保证改造质量，需要在政府部门监管下进行公开的社会招标；旧城改造最怕形不成规模，因为孤零零的几幢楼难以形成规范化的物业管理，这也需要政府下大力气做好拆迁片区内各产权方的工作。经济型租赁房可以为旧城区生活的低收入群体提供经济、实用的临时住所。同时，为城市规划、城区改造，解决市容市貌等问题创造机会。
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缓解就业压力，方便特困阶层管理，同时引导低收入阶层创造就业。在经济型租赁社区中存在小区的社会服务、小区管理、小区服务、餐饮等生活服务需求，该类工作的性质正符合低收入阶层劳动技能水平，两者的结合即可创造相应的就业机会。同时，由于该群体生活相对集中，政府可以积极组织社会力量（如学校、义工组织），对该群体进行帮扶、培训、再教育等。
房地产开发商方面
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可以降低独立开发风险。有国家政府主导、监督整个工程实施，政府在确保一定的合理利润率情况下，房地产商可以集中资源投入到项目开发、设计中去，而不必担心资金、销售等其他问题。
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同时，政府为鼓励房地产开发商进行经济型租赁房开发，会向房地产商所提供的经济型租赁住房享受建设行政主管部门办理建设手续和办理房屋产权发证、交易等各方面的优惠政策，实物配租的廉租住房租金收入可享受税收优惠政策。由此，房地产商可以节约开发、运作成本。
其他投资商方面
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DIY家具投资商：如桌、椅、床、柜等家具开发商，可以在政府公开的招标中公平、公正地获得开发机会，尽管收益不是暴利，但收益稳定、长期，对于企业而言，也是一个上好的投资项目。
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DIY电器投资商：如卡式洗衣机，电视机、冰箱等其他家用电器租用投资商，同样可以在政府公开的招标中公平、公正地获得开发机会，项目收益稳定、长期，对于企业而言，或许还能因此创造一个新产业，如电器耐用品租赁市场。
l 其他如建材、通讯、广告等投资商，也可以通过该项目获得商业机会，从而为扩大企业生产规模、提升企业效益创造机会。
2 租赁市场的房屋建筑模式
2.1 经济型DIY租赁建筑投资参与模式
表格 3：网络化经济租赁建筑投资形式
通过上面的对比，我们可以发现，投资主体主导和多元化是本方案的突出的特点。
l 政府财政投资：政府投入的目的在于实现政府的主导地位和性质。
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多元化投资：其中包括了公共设施，如电视网络，可以在建筑期间免费接入，后续按相对低廉的价格收费；除此之外，还有一些耐用品，可以用分期收费的模式实现收费；甚至如电视机这样的设备，可由制造商和广告商公共投资免费提供给用户，用户在一定时段内用观看广告的方式加以回报。
l 模块化投资：可以把个人资金投入到某些建筑模块中，然后分期取得回报。
l 吸纳社会赞助、捐赠：联合工业区或者大中型企业进行困难职工福利租赁房共同投资。
2.2 租赁建筑地理分布模式
地理位置分布主要考虑的因素为居住人群工作和生活特征，建筑工程的经济成本和规模效益，还要考虑城市中低收入人群覆盖面的合理性。
表格 4：租赁建筑区域分布主要考虑因素分析
通过上面的分析，我们可以概要描述出该类租赁建筑地理分布特征。
网络拓扑结构：星形结构。网络结构如下所示：
星形结构的好处在于解决城市中低收入人群的覆盖面和灵活配置的问题，同时能较大程度的保障生活区域迁就工作区域的居住模式。
区域控制中心实现管理、控制、调度、监控的职能，通过信息共享、及时互动实现对租赁房屋、人群的合理调度、搭配，起到全面协调和优化作用。
如果居住人员发生迁移情况，那么居住人员首先需要向控制中心申请，控制中心根据数据信息资源共享，可以及时向迁移人员发送反馈信息。这样，人员迁移就可以灵活调度自己的居住场所。
2.3 租赁建筑配套建筑设施及布局
租赁建筑的配套设施主要需要考虑建筑功能完善性、生活需要完善性、经济协调搭配等要素。
表格 5：租赁建筑配套建筑设施要素分析
通过上面的分析，我们可以总结出配套设施建筑布局设计适宜参考以下要素：
l 建筑主体应考虑长时间居住能力，满足国家投资效益和效率。由于租赁房屋承载的居住人群较购房人群更为频繁的移动、变化属性，所以在设计上需要考虑坚固、耐用的特质。
l 公共建筑设施应根据人群规模大小，设计合理的配套数量，如每5户人共用一间公共卫生间、盥洗室，统一规划晾晒场所等。
l 为考虑老、弱、病、残照顾人群，在底层建筑设施中充分考虑行动方便、救护方便等便利措施。
2.4 租赁建筑配套DIY设施方案及管理
根据住房和生活要求，我们拟定的DIY分类如下：
图表 2：经济型diy租赁房屋配套设施分类
家电耐用品除了上述的租赁方案外，还可以采取以下比较灵活，充满创意的方案。
配套生活耐用品包括日常居家配置的电视、冰箱、洗衣机、家具、储物柜等，由于租赁用户移动性、经济支付能力等因素，我们设计如下耐用品租用方案。
方案思路：由产品提供方开发具有每次收费使用功能的产品，或安排专人负责收费服务，住房居民每次消费只需每次支付费用即可。这样可以缓解耐用品的投资，以及提高商品的使用效率。
具体设想如下：
l 洗衣机：厂商可以设计打IC卡付费的洗衣机，其实，近年来大学公寓里面的公用IC卡洗衣机已经相当普遍。届时，厂商只需协议进入即可。
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电视机：由于人员流动性以及当前的分众、聚众媒体的发展，电视机可以由该类企业提供并安装，企业安排适当的广告时段，以期提高其投资回报率。当然，也可采用按时付费的方式提供。
l 冰箱：厂商可开发模块化小型空调，类似于车用冰箱，使用时采用按模块租用消费的模式进行。
l 家具：租赁管理部门可以制作标准的座椅提供出租服务，按时间收费；同时，住户可以按自己需要自由安排，节省固定资产投资费用。
l 储物柜：可以由租赁管理部门统一管理。
以下，我们就租赁和购买比较，以体现租赁方式的便利、经济性。
表格 6：生活耐用品消费购买与租赁价值比较
3 经济型DIY租赁市场的管理控制模式
3.1 管理思路
对于中低收入人群而言，我们政府的态度应该是“关怀弱势，引导自立”，即政府不能深陷补贴、投入关怀不能自拔，而应鼓励、培养这部分人群积极努力，寻求自我拯救、自我发展、自我改善。
一方面，我们需要防止他人利用政府的社会福利之举，专营管理漏洞为自己谋利益；一方面我们需要控制“弱势人群”自我放弃，防止人们形成不良的依赖思想、回避思想。
所以在管理思路中，需要寻求一个平衡点。
3.2 需求控制
需求控制主要是解决租赁房屋的申请人甄选工作，目标是准确筛选那些确实符合申请条件，并需要政府关怀的特别人群。
在需求控制内容上，我们可以拟定一些程序，先由申请人自动筛选，然后进入租赁管理机构审核，最后再执行社会监督和投诉管理。实施过程如下所示：
前期：申请人根据居住条件，以及相关租赁管理办法自觉考察自身条件，并自行衡量和评估代价和风险。这在一定程度上可以抑制那些不合时宜的人群回避风险。
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住房条件筛选：通常而言，该租赁房屋面积采用标准化、模块化设计，以单身住房面积和非单身住房面积两类，前者面积最小，后者面积较前者略大，但面积不应超过一定的限制。这符合前面关于不同消费群体对住房需求敏感度的调查结论；同时，由于社会舆论影响（如身份、社会地位影响），这样可以限制那些利用低廉消费居住大面积住房的不合适人群。
表格 7：不同地区的廉租房申请筛选条件
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租赁管理办法筛选：在租赁管理办法中，不仅需要对支付家庭的收入有要求，而且需要对其家庭支出也有一定的限制和要求。比如，锁定该家庭的孩子教育，如家庭孩子到贵族学校就读，或自费出国留学等。当然，这一职能的执行还需仰赖后期的社会监督和投诉，只要认真执行有效性不容置疑。除此之外，更多的是心理威慑作用。
中期：租赁管理机构审核除了常规的家庭收入、人口、职业等内容外，还可以适当添加一些社会关系人、单位的证明。
后期：进驻租赁房屋后期，需要密切组织当地的居委会监督、不定期抽查、社会检举等多项信息反馈通道，尤其是网络化组织模式下，反馈途径多样、便捷，只要租赁管理机构大开纳谏之门，加之一定的鼓励措施，我们认为效果应该不错的。
3.3 物业管理
物业管理是日常管理中的重要组成部分，也是提供劳动岗位创造就业的场所，更是树立该类人群自立自强的培训课程。
由于物业管理的专业性要求，政府可以联合社会物业管理企业联合开展进行，但企业需要承担一定的就业岗位和培训工作。
同时，如果租赁房屋规模达到一定程度，还可以在楼宇广告，以及其它户外广告上创造一些商业收入，以补贴国家投资。
3.4 商业管理
由于租赁房屋的绝对控制主体是政府，而居住在此的人群又需要经济实惠的社会消费，如环境卫生、家政服务、社区超市、租用设备管理经营等多种服务，该类服务可以依赖一定的居住人群自己解决，这样可以鼓励居住人群用劳动改善生活水平。
同时，政府福利补贴也可以改变以往单一发放金额的模式，而采用鼓励自主劳动获取报酬的模式进行，将有利于促进人们思想和心态的改变。
3.5 社区管理
组织建设经济租赁社区居民委员会，发挥协调管理、监督职能。该委员会由政府管理机构委任专人或当地街道委员会负责协调管理、指导租赁社区居民委员会运作，适当的情况下可以采取一定的经费补助。目的在于一方面协调内部管理，建立一定上传下达的信息通道，一方面也是监督违规租赁户的不合规行为，塑造良好的社区氛围和环境。
4 经济型DIY租赁住房需求响应模式
4.1 申请响应
申请网络化经济租赁房屋可以通过几种途径实现。
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政府机构推荐：该类申请属于被动申请，由于民政机构属于政府机构，掌握相对全面的家庭资料。该类申请可以通过发放相关通知的形式征求该家庭人员的意见，并提供相应的便捷和审批通道。有以下几类：
n 民政部门确认的最低生活保障家庭；
n 工会部门确认的特困职工家庭；
n 双失业家庭（劳动部门发证）
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社会机构推荐：该类申请属于被动申请，该类社会机构应属于社会福利或慈善类机构，如中华慈善工会机构等。该类机构的推荐人群应该享有和民政机构推荐人相类似的审批服务。另外一类则属于媒体机构推荐人群，由于社会媒体的广泛关注弱势群体，该类机构的申请也应该有相应的措施响应。
l 自我申请：该类申请属于主动申请，需要申请人提供完全和准确的信息以供审核，管理机构只需按照正常程序逐一执行审核即可。
实际操作过程中，可以遵循一定的优先秩序进行排序进行。
4.2 退出响应
退出租赁房屋有以下几种类型。
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自我主动退出：该类退出属于主动退出，退出人只需办理相应的手续，如房屋、家具、设施的检查，各类款项支付检查等，确保无意外损害。管理机构将退出人信息全面记录，以供后续查询。
l 租赁管理机构审查退出：管理机构根据租赁人的经济条件变化考察，实施正常的退出程序。
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他人（包括社团机构）检举退出：这类退出属于被动退出，有强迫性质。除了办理相应的退出手续之外，根据情况还需要建立一定的通报和处罚条例。同时，给予检举人一定的精神和物质回报作为奖励。
需要注意的是，如果检举退出人属于民政机构或社会机构推荐的人，那么相应的推荐机构需要承担责任。
表格 8：廉租房退出条件
4.3 迁移响应
迁移地址主要是因为居住人根据自身工作、生活等多种因素变动需要迁移到其它地方，这时，如果居住人同样具备租赁管理条件，此时，便可非常便利的申请迁移。如果迁入地同样有类似的租赁方，迁移人还可以同样享受现有的福利待遇。
迁移响应：申请人向控制中心提交迁移申请，由控制中心查询迁入地是否有相应合适的房屋供申请人租赁。如果有，那么迁移响应随即答复申请人，并预定房屋。否则进入主动退出程序。
5 经济型DIY租赁住房风险分析及应对策略
5.1 消费习惯风险及应对策略
风险描述：由于国内大多普通居民对购房和租房存在消费习惯上的差异，消费者对租房的心态较购房而言，存在普遍的心理不满足、压力和恐慌。通常而言，消费者会认为租房不是“自己的”，购房才是“自己的”传统认知模式，有可能导致大量的经济型DIY租赁房“有房无客，无客可租”的尴尬境地。
应对策略：组织专门机构开展市场调研、专家论证，在局部城市和区域进行试点推行；同时，组织新闻媒体机构进行舆论引导。
5.2 传统租赁市场抵触风险及应对策略
风险描述：由于经济型DIY租赁住房的经济性、便利性、安全性，极有可能对传统租赁市场形成竞争影响。从而导致传统租赁市场经营者的怨愤和不满，引起社会秩序变化。
应对策略：在试点期间，政府组织专门机构进行引导，重新定位市场，使之在不同时期、不同人群形成和谐发展，而不是对他们进行“革命性”替代。
5.3 租赁建筑建设投资风险及应对策略
风险描述：由于本项目属于社会性极强的大项目，存在可能的建筑投资风险（如投资回报率不高影响投资者热情），导致工程无法按预期进度执行。
应对策略：制定相应的优惠政策，对参与企业进行税收等政策倾斜。同时，对于可以进行完全市场化运作的子项目可以进行合理的项目组合，以吸引社会各类企业参与建设。
5.4 真实消费人群控制风险及应对策略
风险描述：由于该类租赁房经济实惠可能导致非目标人群专营管理漏洞，形成畸形的市场格局，导致市场被非法获利者利用，或者权利人士腐败。
应对策略：制定相应的管理制度，组织当地居委会、街道办事处等机构，联合国家司法机关，充分发挥社会监督和举报力量，使之成为广泛的社会工程。除此之外，建立违规处罚条例，公布违规人员名单和处罚，以形成社会威慑。
6 附件：
图表目录：
图表 1：不同群体对居住区的选择对比 3
图表 2：经济型diy租赁房屋配套设施分类 4
表格目录：
表格 1：购房、传统租房、经济租房模式比较 4
表格 2：传统租房与经济型DIY租赁模式比较 4
表格 3：网络化经济租赁建筑投资形式 4
表格 4：租赁建筑区域分布主要考虑因素分析 4
表格 5：租赁建筑配套建筑设施要素分析 4
表格 6：生活耐用品消费购买与租赁价值比较 4
表格 7：不同地区的廉租房申请筛选条件 4
表格 8：廉租房退出条件 4
(责任编辑：单秀巧) | 
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