注：获奖研究方案的版权归主办单位所有，未经允许，不得复制转载，如需详细资料，请联系万科企业股份有限公司。
作者：李卓
目录
一、中低收入者与住房问题的提出
（一）、谁是中低收入者
1、绝对收入的差距不是判断中低收入者的标准
2、不能简单以买不起房作为判断中低收入者的标准
3、城镇化过程造就“中低收入者”概念
4、模糊的概念，严肃的命题
5、从住房实现的角度上研判中低收入者，时间是依据
（二）、解决住房问题不应再实行双轨制
（三）、由房改看安居：从整体论到系统论
1、经济一体化：配套改革的支持
2、观念一体化：居住决定观念
二、未来人居规划问题浮出水面
三、影响未来人居规划的几大因素
（一）、城镇化进程的稳步推进
（二）、二十一世纪的老龄社会
（三）、养老保障匮乏，困扰经济
（四）、供求总量平衡在2020年出现，房地产业看淡
四、适合中国国情的人居规划方案
（一）、社保基金入市投资养老公寓
（二）、养老公寓的高额回报
（三）、先试点后推广，组合住宅一级市场
（四）、孵化二级市场
（五）、孵化多级供求平台
（六）、人居规划就是老龄规划
五、立足现实的物质基础与社会经济的可持续发展
（一）、理论基础与原则
（二）、保证住房供给与需求的大体平衡
（三）、居住问题终将成为未来的社会福利
附：关于当前房价问题的思考
――兼对房价必跌论调的一种反驳
老龄社会视角下的人居规划问题
按：人居规划，是人与居住环境的系统工程。 面向二十一世纪的人居规划，应力求实现“因宅而居，人宅相携”的普适文明，应反映出人与社会、自然和谐统一、共同发展的生态理念。
本文所关于“适合中国国情”的针对性在于：空间上要面向最广泛的人群，时间上要面向老龄社会，构成上要面向收入差别的梯级需求。因此，第一，这种人居规划要在品质结构上合理；第二，这种人居规划要在供求总量上合理。
本方案的是实质内容是：设计孵化器模型，借此调整品质结构和供求总量的平衡问题。孵化器在组合一级市场的同时，孵化出二级市场，再孵化出多级市场的供求平台。
具体操作是：建立规模化的商业养老公寓，并与现存住宅建设的一级市场形成组合；让老人进入老龄公寓缓解家庭居住的矛盾；孵化二级市场，盘活存量旧房的流通和使用效率；最终孵化多极平台，保证供求的总量平衡及结构平衡。
问题的解决与问题提出的方式有关，也与视角有关，这也使再次争议、深化研究成为可能。本文并不是答案的终结者，只是进行试探性的思考。为了说明与其他研究者的不同之处，在这里我引用爱因斯坦的两个论断来表明思维视野：问题不可能在提出层面上获得解决；但宇宙最不可理解的是，它居然是可以理解的。
一、中低收入者与住房问题的提出
近来，在房改过程中反映“中低收入者如何解决住房问题”
的讨论比较激烈。建立文明的小康社会，建立“大庇天下寒士俱欢颜”的普适文明是一种社会理想。但是，该问题的提法本身就是不大合理的，――企图旨在现有条件下消除一切差别的不平等，消除社会结构的层次性，在现实上只能成为乌托邦。
住房问题的紧张、供求关系的失衡，是历史诸多因素造成的结果，本质上是过去认识和实践的失误。因此，“中低收入者的住房问题”也是历史的沉积，并不是房改的必然结果，否则我们仍将茅屋土坯中终老，而不知所谓房屋商品化为何物。近十年来住房改革的成绩有目共睹，但住房问题并不能完全杜绝发展过程中带来的所有阶断性的不平等。那种平均主义的诉求，那种因历史问题、因计划体制遗留下来的住房结构不合理的问题，只能交由发展来解决。
“一个伟大的民族要使自己成熟起来，最好的办法就是从自己的错误中学习（恩格斯）。”在舆论交错、思想纷繁的情况下，应该有人站出表明立场，讲述改革的缘由、目的和方向，坚持继续改革的决心。知耻而后勇，勇于承认过去的失误，才能面对今天群众的报怨，才能团结起群体中大多数的人。正是在这方面，政府略有欠缺，也才因此造成认识的混乱与理论的真空。关于对未来人居规划的设想若以“中低收入者如何解决住房问题”来提出，起点本身就很低；但这并不防碍我们藉以深化和系统研究的展开。
（一）、谁是中低收入者
在我看来，住房问题上，中低收入者是有着特定含意和人群对象的。但他们有可能并不是真正的“中低收入者”，因为象中西部老少边穷地区，那里的居民毋庸置疑地是中低收入者，但奇怪地是并没有人为那些地方的住房状况而呼喊。显然，以住房问题划分“中低收入者”的讨论本身带有歧视性，并不符合那种共同富裕、共同发展的主张。
回过头再看，谁是中低收入者？
1、绝对收入的差距不是判断中低收入者的标准
依据不同，判定结果就不同。
以行业来分，工业与金融业相比，前者属于中低收入者的行列。以平均工资来分，2004年城镇在岗职工年均工资16024元，那么少于此数额的为中低收入者；但北京2004年在职职工平均工资为28348元，那难道北京职工相对全国来说，就都是中高收入者了吗？标准的不确定性，在城里打工的村妹与其穷困家乡的姐妹相比是高收入者了，虽然与城里人相比却属于中低收入者。如此种种，不一而足，但绝对收入的差距显然不是判断中低收入者的标准。
2、不能简单以买不起房作为判断中低收入者的标准
以住房问题为出发点，似乎应以房价而论、以当地工资而言才对。2004全国商品房平均销售价格为每平方米2714元，是全国平均职工月工资的2.03倍；北京2004年商品房平均销售价格为每平米5053元，是当地职工平均月工资的2.14倍。从数字上看，房价较高的地区，平均收入也相对较高；但较高的人均收入水平并不能与房价形成购买优势，“买不起房子”的可能性同样存在于不同收入的地区。所以简单地以买不起房而判定中低收入者，显然与理无据。
3、城镇化过程造就“中低收入者”概念
住房问题的紧张，除去历史原因，这与中国的城镇化、与流动人口的定居过程有关。
工业化、商业化城镇的发展，使得大批农村人口转为城镇人口。由此带动内需的增加、经济的发展是二十多年来明显的变化。1990年中国城镇化水平为26.4%，2004年已超过40%。新增的城镇人口每年超过1000万，在住房问题上，这是需求持续增长的重要动力。
同时，中国流动人口2004年超过1.4亿，在每年的流动人口中，长期在异地城镇定居的占有相当的比例，是住房供求矛盾日益紧张的一个重要原因。虽然有可能被划定为中低收入者，但若房价下跌（或收入增长），则其拉动住房边界需求的增长异乎寻常。
正是城镇化过程中住房供求的巨大矛盾，才有了买不起房的抱怨，才有了“中低收入者”的概念，但应当看到，“中低收入者”并不是一个确定和明确的划分。
4、模糊的概念，严肃的命题
由于“中低收入者”概念的模糊性，不加区分地讨论“解决住房问题”是一种伪善。
在大中城市，往往一步到位的想法成为多数人的主观意识。人们心理上普遍对住房预期较高，希望不切实际地提前消费，动辄三室两卫、高档装修，攀比倾很是严重。这些“买不起房”的人，并不是必然的中低收入者。而面对理想与现实的差距，媒体却惊呼：这多么多年的改革，“究竟发展了谁？为了谁发展？是谁在发展？”――这样非理性的论调。
是社会在发展。要知道，住房商品化改革，并不是以绝对的中低收入者为基础。从商品房平均价格与平均月工资的关系上看，对于那些有着持续收入的人群、家庭来说，他们在未来是有能力实现住房商品化的，虽然暂时“买不起房”，但他们并不能算是住房问题上的中低收入者。还有一些买不起房的“中低收入者”，
他们一方面在收入上已经是城镇化进程的受益者；另一方面，他们寄希望于再分配政策享受城镇化发展的“居住红利”。后者质疑住宅商品化改革的合理性，正是要求满足那种不现实的愿望。
房改总的原则是：从持续、稳步增长居民收入的过程中，推进住房商品化的进程。它面向的是一个收入可持续增长的群体。当然，很多居民的收入微薄，在过去并没有量的积累时，我们并不主张鼓励提前消费和信贷消费。因此，一方面，我们承认“中低收入者”概念的模糊性，另一方面也并不否定众多、潜在的中低收入人群真实地存在这一事实。非确定性与确定性同时出现刚刚反映了辩证法，使我们思考的“中低收入者”与“住房问题”成为严肃的命题。
5、从住房实现的角度上研判中低收入者，时间是依据
正是“中低收入者”与“住房问题”命题的严肃性，使我们注意到，现在已将其反映为对民生的态度，反映为一个执政党的执政水平问题上了，这不能不说是一种进步：世俗社会才是权力社会的基础。
从住房实现的角度上研判中低收入者，时间是依据。只有在当前状况下没有解决住房的可能，在未来一段时间内也不能实现自主购房的人群，才可能被判定为中低收入者。
由于时间是依据，随着时间的流逝，中低收入者在人群上是动态的、梯级递进的。经济的发展、房价的变动、收入的积蓄和增长，其中一部份人可以实现住宅需求；但也会总有一部份人确实需要政策与再分配上的支持。可以预计，当目前供需状况下，中低收入者住房问题将在相当一段时间内伴随着房改。
虽然时间是判定依据，却不能主张把问题推向未来，不能以时间验证推理的真实性。中低收入者的真实性正在于此，文明与正义正在于此，――人类在自然与现实面前应保持应有的谦卑，有些东西永远是超验的，但有责任感的人们，感受着它的存在。
以时间为判定标准，将是最广泛和真实的标准，它既是判定中低收入者的依据、也是判定人们对居住环境要求合理性的依据，也同时是判定社会经济发展水平、文明程度的依据。因此，它不需要特别强调对人群所进行内涵的概括，而首先要求国家、政府、社会、良知承担外延的责任。
（二）、解决住房问题不应再实行双轨制
绝对的中低收入者，以那些下岗职工、下层劳动者为主体。因资源殆尽、生产力低下，存在大量下岗工人、过剩劳动力人口的地区，首先表现为地区性的贫困，而不是单纯的住房缺乏，否则因住房问题将加剧他们的贫困。这些人群的特殊性在于：他们当前需要解决的是温饱而不是住房。
因住房问题而被归入（相对的）中低入者的有两类人群：
1、 下岗、失业职工；离退体工人；失去劳动能力者；底层劳动者等等。他们享受着一些特定的福利与救济，但在住房问题上仍需要再分配政策的支持。
2、
刚参加工作的年轻人、城镇化进程中进入城镇的（农转非）人口，他们是相对的中低收入者。在当前他们没有时间来积蓄财富，而住房需求对安居乐业来说是最紧迫的，他们需要多渠道解决住房问题。
由于中国住房问题是以家庭为单位的，因此，再分配政策支持的对象应针对于“中低收入家庭”而不是“中低收入者”，这样的话，我们关注对象的范围应再次缩小。排除了以再分配政策针对的人群，多渠道解决的途径仍然是全方位的市场化策略。
我所主张的全方位市场化策略，重在创造宏观经济环境而不是改善微观经济，是通过政策引导，实现差别、梯级消费为目标。当前因居住环境的不足，而又无力通过购房自行解决的，只是潜在的、相对的中低收入者。他们在一段时间内买不起房是事实，但住宅商品化的实施不可逆转，我们只须做到：保证这“一段时间”尽快地缩短、减少，且从总量减少这一人群的比例。
如何在当前以有限的再分配政策保障底层人民的生活？如何保持城镇化进程的稳定与繁荣？如何坚定不移地推进住房商品化进程？
这是我们共同的责任，更是一个大国面向二十一世纪的信心基础。但是，由于这“一段时间”的存在，是根本不可能超越的，企图用一种平均主义的方式解决住房“贫困”问题，将造成事实的“不均”，这种以发展换时间的方式，反面加剧了这“一段时间”的延续。所以，当前除保留必要的再分配政策用以解决“中低收入家庭”的住房问题，应尽快取消因经济适用房带来的“双轨制。”
象徐滇庆教授认为经济适用房有八宗罪，很能说明问题。这八宗罪：一是扰乱价格体系,降低社会福利；二是破坏社会信用,鼓励弄虚作假；三是扩大贫富差距,没有真正帮助低收入群体；四是经济适用房缺乏合理的分配原则；五是滋生寻租腐败；六是不利于建立有效的社会救助系统；七是增加房地产市场的交易成本；八是鼓励提前消费,增加了银行潜在风险。而我认为，经济适用房带来的双轨制最不合理之处是：对市场化供求关系中出现的不平等，采取的是“堵”而不是“疏”；利用摇号抽签决定最终认购对象，其后果造成另一种现实的不公。经济适用房的建设正违背初衷，蜕变成为投机和腐败的滋生地，要证明这一点，去看看小区里停放的汽车就知道了。
推行稳步的健康策略，面对广阔的群体，应取消双轨制。这正是本文设计具体方案的第一前提。
（三）、由房改看安居：从整体论到系统论
房改的由来，源于住房福利分配的破产，它以中高收入家庭购买商品化住房而启动，并非以生活保障性质、或仅仅满足生存条件的住房安置为出发点的。安居工程以实现居民小康生活的住房需求为核心，把房改作为一个影响社会安定的焦点问题来抓，是一个全局考虑和系统目标。
有人这样举例，“北京2004年人均可支配收入为1.5万元，而同期北京商品房平均售价超过每平方米5000元。这意味着，一套60平方米的房子，其价值相当于一个普通北京市民20年的全部可支配收入。”以此证明“中低收入者”“买不起房”或“供求失衡”的事实。这本身就有问题。
我们要分析一下有关平衡问题。
住宅商品化改革所能达到的供求平衡常是指统计学、整体论意义上的。比如说，这样的平衡表现为：2004年商品住宅竣工面积与销售面积之比为1.03比1，供求之间的差距微小，处于整体平衡的局面，因而泡沫风险较小。前面说过，房改目的是住宅商品化，它不把“买得起房”作为出发点，上面举例的那种“需求”不可能在市场中等到“供给”。
当然，安居工程最终要保障安居乐业的梦想，“买得起房”是目标，这时的供求平衡是系统论的观点。从这个意义上说，供求应在可能实现的总量上保持大体平衡（本文考虑人居规划时，所谈供求平衡皆为此意义）。建设部统计，至2004年底，我国城镇人均住宅建筑面积为24.97平方，人均年增加面积约0.4平米。若假设小康生活居住理想，按人均家庭中住宅面积30平米来计，中国显然处于供求总量失衡的状态中。前述认为买不起房的呼声，在这个意义上，也并不是完全错误的。
房改并不等于买房，需求本身随着承受能力变化而变化的，买不起新房，可以购买二手房、租房解决。当然，总量不足的短缺经济，必然出现所谓“中低收入者的住房问题”；――从一个突出的矛盾折射出事物整体矛盾时，存在着循环引证的过程，――无法破题。对于安居工程系统的目标，“房改”、“中低收入者住房问题”并不能涵盖全部，――系统问题需要应用系统论。
1、经济一体化：配套改革的支持
网上一个广为流传的一个贴子说明了这个问题，题目是“那个美国老太忽悠了十三亿中国人”。说的是国人原本平静的生活被一个美国的老太太改变了，国外保障制度比较完备，因而可以今天去花明天的钱。但当美国社会反思消费主义的泛滥的时候，国人却傻乎乎地跟着那个老太太去当负翁。文中惊呼：我们明天怎么办？
单从房改出发，显然头痛医头脚痛医脚不是办法。经济一体化，当房改出现问题时，同时医改、教改、企改、金改（金融改革）都出现了这样或那样的问题。事实上，关乎民生的配套改革，远远没有跟上房改的步伐，表现为民间资本根本无法在这些依靠行政力量垄断的门类里插足。特权强化的垄断，成了最可能隐藏黑幕的地方，成了最难以靠市场力量攻克的“行业”壁垒和发展瓶颈。因此，由实物化福利断奶而推行商品化过程中，集中出现了不平等的现象，供求关系及满足方式被极大地扭曲。比如，定位于事业单位的医疗机构，其运作机理是彻头彻尾的企业模式；而教育系统，它不以社会需求为目的，根本不在乎就业问题，造成极大的资源浪费。
一切配套工程都与市场与关，从这个意义上说，改革的重点就是市场化。没有发育成熟的市场，资源便无法优化配置、无法实现节约。市场当然不是万能的，但没有市场更是万万不能。推行全面的市场化，就是将为有限的生产与交换搭建多种组合平台，在扩大的投资与消费链条中实现差别需求。我因此奉劝那些企图用乌托邦的幻想来构建福利体系的人们：在有限的物质保障情况下，一切福利救济都近乎剜肉补疮；一切压抑自由与竞争的连环计划都是灾难。压抑经济自由便无法进行效率上的优先，用一种低效率的平均主义代替市场发展模式，只会造成另一种新的不公。
2、观念一体化：居住决定观念
中国用了十多年的时间实现了人才的流动，发展了私营经济，从根本上，已经动摇了依靠社会福利满足需要的保守思想。这是一个不小的进步，它首先否定意识形态里“财富等于原罪”的观念。过去住房的实物化分配，就是惧怕商品流通带来人们精神上的“堕落”。
改革在种种争论中摸着石头过河，但事实最具雄辩。现在居民生活肯定比过去好许多，但这并不代表抱怨比过去少。从农村走向城镇，跨过一个门槛容易，但土地观念毕竟难以改变，正是“不患寡，患不均”。但抱怨不能说明改革的方向是错的。我们需要坚信这样一个观点：房改直接面对的已不是贫困的“散户”，住宅商品化并不会造成流离失所。建设部有数据统计，当前人均居住面积（24.97平米）虽然低于西方发达国家，但却超过了中等收入国家的水平。
居住观念变革是渐进过程，那些从艰苦岁月走出来的人们，心理承受能力却是脆弱的。但居住最终决定观念：
1、 确定住宅是商品，就需承认品质的差别，因而要根据不同的承受能力进行选择。市场将建立起梯级消费的层次和结构。
2、 承认商品的流通属性，便可以把住宅作对未来的投资。人们可以在经济向好的预期中去主动地享有社会发展的“红利”。
3、
商品价格的地域性差别，使家庭定居具有异地安置的可能性和流动性。由于定居限制的取消，城镇化建设开始提速；而优势的价格，也为经济后进地区的发展起到拉动作用。人们将终于可以离开土地与“户口”的束缚，获得打破城乡差别的人身自由与平等。
体现未来生活水准的，不应只看到居住面积、居住环境的数量指标，家庭的财富不依附于单纯的住宅，满意度的组合也是多元化的，因此人们不应在住宅上做无谓的攀比。否则，如果未来的社会，仅使我们的家庭着眼于对住宅的拥有，那么中国就会为此失去持续、均衡发展的机遇。
由房改看安居，是居住与观念的一体化过程。一方面要体现对人的终极关怀，一方面也要让人们慢慢认识到长远的发展利益。我对此充满信心，但也不乏忧虑。
二、未来人居规划问题浮出水面
对中国持续、均衡发展的担心不是杞人忧天。
由于“守土”意识很强，城市里，人们也习惯于象拥有自家土地一样享有对住宅的拥有；即使租房使用，人们也希望能将承租权继承下来。为什么？因为“养儿防老”是老人最后的依托，即使用毕生的积累，父辈也愿意获得稳定的住所，实现家庭和睦、子媳孝悌。试想，一个没有“形象资产”，不能“父业子传”的家庭，它的生活能保持“安定团结”吗？
但是，现代年轻人“分居分户”的思想与三世同堂的传统观念发生碰撞；家庭养老同4－2－1（四个老人、一对夫妻、一个孩子）的家庭结构发生碰撞，――家庭养老在二十一世纪不大可能广泛实现。
为同时解决两个矛盾，我设想让老人从家庭中走出，实现社会的安居养老，以此把珍贵的住房资源留给下一代，或使其进入二级市场流通。如果这是可行的，那么既可以最大化的增加房屋的使用效率，又可以减少分户结婚带来的供求矛盾。存量上，增加二级市场的旧房流通，可以降低租金价格，满足中低收入者的住房要求；增量上，建设适合社会养老的公寓社区，能够有针对性地调控投资方向，进而压缩过量的建设规模和基础投资。
目前我国老年教育和老年研究发展滞后，中国没有经验来应对未来，特别是对未来老龄社会的整体预期。老龄社会将对社会产生哪些影响及造成怎样的国际关系、经济关系，――都没有切实的考虑。但是，一个只着眼当前利益，不顾及子孙及长者生存的政府，就不是一个有责任的政府。未来的中国，如果不未雨绸缪，和平崛起和韬光养诲就是一句空话。如果房改、医疗、教育、就业、科技不能对老龄社会有效应对，中国在国际环境中将难以保持安定、团结和统一。一旦国际关系转向，国内人居环境何安？人居规划焉附？
三、影响未来人居规划的几大因素
住房问题离不开宏观经济的影响。从有限的视角中拓展出来，站在更高层次上看安居工程，我们会发现，经济的可持续增长决定着人们的生活水平。住房仅是一方面，否则即使最下层的低收入者实现住宅需求，其它问题也会出现，比如如何解决医疗、教育问题，如何解决稳定就业与下岗再就业问题等等，我们不能用拆东墙补西墙的作法，经济的发展与社会大环境决定未来的人居规划。
面对二十一世纪，将有以下因素对此造成影响：
（一）、城镇化进程的稳步推进
由于积极推进人口城镇化和产业结构调整，实施城市带动农村、工业反哺农业的发展战略，人口城镇化率以每年超过1个百分点的速度增长，到2020年还将从农村转移出3亿人口进入城镇。2004年末全国城镇人口达到54283万人，占总人口的41.76％，乡村人口为75705万人，占58.24％。
随着城市户籍管理制度的放开和农村剩余劳动力向城市的大跨度转移，今后的二、三十年中城镇化进程将出现势不可挡的加速进程。城市建设的巨大需求，也使流动人口数量逐年增加。但在大中城市及经济发达省份，也同时造成人口拥挤、住房紧张的局面。
如目前上海市总人口１６７３.７７万，流动人口高达387万，外来流动人口以家庭户形式在沪居住的占总量６１.８％。
这就可以理解，为什么上海会出现天价房价了。如果不对城市人口进行总量规划，价格就将远离价值而达到微观的“供求平衡”，买不起房已不是价格问题了。对此我们要问，再分配政策的渴求一定要违反价值规律吗？
（二）、二十一世纪的老龄社会
2005年1月6日，中国人口总数达到13亿 当前和今后十几年，中国人口仍将以年均800-1000万的速度增长。
经专家预测，2010年和2020年，中国人口总量将分别达到13.7亿和14.6亿；人口总量高峰将出现在2033年前后，接近16亿左右。
从2000年到2020年，60岁以上的老年人口将增加到2.4亿，占总人口比重将上升到16.6%；从2020年到2050年，60岁以上的老年人口将上升到4亿多，达到高峰，占总人口比重将上升到26%左右，约占世界老年人口总数的22.3%。
老龄化是21世纪不可逆转的世界性趋势，但中国老龄化的增长速度和比重都超过其它国家。到2030年，我国人口结构将从现在的15个劳动力供养1个老人变为3个劳动力供养1个老人，用于生活保障基金的比例提高后将放缓社会经济发展的迅速与规模；中西部地区会因年轻人口外流而呈现高危老龄化，将再次加剧贫困。
中国老龄化呈现出"未富先老"的态势，物质实力薄弱，将使得社会发展受到广泛的负面影响。全民生活质量的下降也将影响人居环境的建设，从而大大降低人们对住宅的心理需求。
（三）、养老保障匮乏，困扰经济
截至今年７月底，全国社保基金总额１８１８亿元人民币，养老金缺口达2.5万亿元，这个资金缺口相当于我国近一年的国民经济总收入。2001年到2075年间，我国基本养老保险的收支缺口将高达9．15万亿元。对此尚没有可用以弥补的的方案。
养老金缺口的确是客观存在的，这一风险，将比住宅需求更可怕。因为住宅的紧张的，仅仅反映了家庭生活质量的困窘，但养老金不能足额发放，将广泛地影响适龄人口的生活，造成社会动荡。
即使按现有的养老金发放公式测算实际所得，以月薪4000元计，假定缴费10年，则退休后只能领取770元的养老金，――退休金将是杯水车薪，仅仅维持基本生活而已，但若没有这份保障，则根本无法在城市生存。
我们知道，国民收入最终形成积累基金和消费基金两部分，积累基金和消费基金是此消彼长的关系。有人预测，到2030年，全国离退休人员社会保险福利费用总额将达到73219.5亿元，2050年将达到182195.2亿元。这个庞大的数字会对国家财政造成严重困扰，对经济发展长期制约。
（四）、供求总量平衡在2020年出现，房地产业看淡
从目前至2030年，每年人口净增超过1000万，直至高峰，这一段时间理论上住房需求逐年上升。
但2030年人口高峰过后，超高老龄化的大中城市死亡率较高，补充进入的人口对住房需求可能不会超过存量规模；2030年以后的城镇化，预计人口趋于本土化，按此时经济的预期，流动人口也不会很多。所以在人口高峰过后，住房需求将不断减弱。
至2020年，若按房地产业现有的开发速度及发展规模、竣工面积的增长率来看，假设2005竣工面积及增长率同去年相同（2004年竣工面积4.25亿平米商品住宅，竣工增长率2.3%），则15年内将增加76.84亿平米商品住宅。此数值符合建设部对城市住房需求的系统预测（建设部对城市住房需求的预测，如果2020年要实现每户家庭拥有一套人均35平方米的住房，今后15年时间还要建设住房72亿平方米）。
但2020年以后的人居环境将发生微妙的变化：由于多年供求总量失调，需求一直是龟免赛跑中领先的兔子。随着建设能力的增长，角色开始互换，到2020年达到总量平衡后，建设能力终于变成了兔子。市场反映是最灵验的，“一只南美洲亚马孙河流域热带雨林中的蝴蝶,偶尔扇动几下翅膀,可能在两周后引起美国得克萨斯的一场龙卷风”。相对过剩局面出现后，没有对手的兔子，只好偷懒。一旦出现房地产业的萧条，民营资本对固定资产的投资热情将普遍下降。
表现为建设能力相对过剩的情况是：可用于待开发的土地几乎没有；而随着人口老龄化，房屋的老龄化也很严重，旧城的改造是很迫切的问题。建于八、九十年代第一批房改的住宅，功能、格局不合理，技术水平低下，很多已是濒危建筑。进入这一阶段，开发商品住宅不会作为重点的经济推动，修缮、改造、装修等这些房地产边缘化的产业将成为关注对象。国家经济由于失去了对房地产业的依赖和兴趣，进而对房地产业实行真正的两缩（缩地、缩银）政策。
特别需要提醒注意，2020年以后可能不再会新的建设资金进入住宅市场。就象炒股一样，如果大家都知道要涨到1000点，则在800点时，大资金就已经选择离场了。在项部出现前会打提前量是一种惯例，新增资金不会选择最后的晚餐。
四、适合中国国情的人居规划方案
方案的基本思想是，设计孵化器模型，借此调整品质结构和供求总量的平衡问题。孵化器在组合一级市场的同时，孵化出二级市场，再孵化出多级市场的供求平台，实现梯级消费。
具体操作是：建立规模化的商业养老公寓，并与现存住宅建设的一级市场形成组合；让老人进入老龄公寓缓解家庭居住的矛盾；孵化二级市场，盘活存量旧房的流通和使用效率；最终孵化多极平台，保证供求的总量平衡及结构平衡。
这里的难点是，老人如何从家庭中走出来？
（一）、社保基金入市投资养老公寓
从世界情况看，各类公共养老金计划大约覆盖了全球三分之一的劳动力人口，而相比之下，中国基本养老保险的覆盖面还不到劳动力人口的15％。即使动员现在未参保的人员建立养老帐户，其增加的资金也不够用于已退休人员退休金的发放。
2001年后
参保人数平均增速为4．04％，低于离退休职工人数的平均增速6．64％。如2005年缴费职工12242万名，而领取养老金的人数就已达4100万。
新近出台的社保基金个人帐户的改革，更让人心里打鼓，因为企业划转不再进入个人帐户，所以个人帐户实际数额将比改革前略有减少，这势必影响日后退休金发放额度。新政策的负面影响防碍了青年人参加养老保险的积极性，因为没有切实可行的方案，寅吃卯粮，即使自己参加了养老保险，以后也可能拿不足退休金。
近来有说法用国有资产或外汇补充养老金的建议。但是原本建设投资的财富，用于解决养老，只能是饮鸩止渴，如果经济下滑、购买力下降，则养老基金帐户大幅贬值的后果，对改善退休人员的生活收效甚微。
这里我有一个设想，一举解决养老与退休保障问题，并与住房商品化建设形成组合。
请看下面一个流程图：
流程说明：
1、社保基金管理机构成立帐户管理公司，从事对基金保值、增值、投资业务。基金进入房地产市场，立项招标进行养老公寓的投资建设。国家对养老公寓的建设应免收各种锐费、甚至是土地使用费，其基本思想旨在：养老最终应作为一种广泛的社会福利。
2、养老公寓的形式设计，应考虑老年人的特别，并考虑根据不同健康人群的护理需要，分级设计。养老公寓进行社区化，有充足的附属设施保证娱乐、学习、联谊、散步、探视的需要。户内可以考虑逐层通廊形式，便于护理及照看的需要；分间居住，设计成两人间（带独立卫生间、阳台、但不带厨房），面积为30平米（假设按每人15平米的居住需要，而下面所说的销售享用权也是针对这15平米的），便于夫妻或结伴居住。
3、养老公寓建成后进入使用阶段。使用并不是一种无偿的、完全福利的方式，除了出租，这里只介绍享用权销售的的新型模式。销售只针对人均的15平米，而附属设施的使用对此来说都是无偿的；附属设施由其它资金渠道解决。
享用权是居住的使用权。销售采用实名制，即针对确定的个人使用，享用时间段设计为65岁至75岁这十年间，假设人们在这年龄段不能为家庭及子女贡献余热、行动不便时候选择入住养老院；而人均寿命按75岁计，基本保证自然年龄梯级使用的续接要求。如果75岁后而健在时享用权无限期至终老；在65岁后、75岁前寿终时则不进行补偿；在当事人购买后，如65岁前便过世的，享用权由子代继承（或可采用划入养老个人帐户的形式继承）。
享用权不是一种真实的所有权，但一次性投资将获得终身受益（65岁以后），它不必担心住所问题的维修、保养等问题。因为出于本人享用、不可不当得利的思想，所以它是实名制的，且只能购买一处。但作为个人的私人所有，它既然是购买所得，就应同其它商品一样，由当事人享有自由的处置权。处置权请看下面图示：
个人享用权处置方式是自由而且灵活的，表现为可以“反悔”，即这种社会养老方式可以转为其它养老方式，适应个人需求的未来变化。但享用权转让只能通过基金帐户管理公司，
这种转让以不谋利益为目的，又要保证原享有权人投资的收益（可考虑一定的利率）。
4、销售价格采用净现价等值销售，可以参照商品保险方式的年缴法，针对不同收入人群的支付特点。按现值销售、年度付款，这等于年龄越小购买价格越低（虽然缴费期延长），将吸引和鼓励年轻人为养老问题及早打算作出主张。
5、养老公寓将是中国真正意义上的慈善机构，它可以接受捐赠、捐助，成为接受由其它资金渠道解决设施问题的公共产品。如果仍不足以满足设施需求，财政支持也是一个办法，这总比直接补充给老帐户积极得多。
6、养老公寓实行限额设计，但设施及品质应同时代基本生活水平相一致。在政府减免税费的情况下，标准结构的公寓销售价格应远低于当地经济适用房的销售价格。以北京为例，假如15平米销价2000元时，人均养老公寓的享用权售价为3万元。
7、这时有一重要的疑问，就是销售价格接近商品成本，但却不能继承使用，只能在65岁以后享用，是否合理呢？这里有如下理由：
（1）、其它附属建筑、设施、服务的公共使用并没有明确计入；
（2）、小面积的人均享用权，不同于商品房单套的使用权，公寓维护及运行的费用将可能超过其价值本身；
（3）、享用权的意义类似于对养老的保险。限于本文仅讨论养老公寓建设与人居规划的关系，享用权问题需另行深入研究。
8、养老公寓进行招标经营。只有市场化的运营模式才最有效率，但应建立价格听证制度，对养老公寓的经营价格进行广泛意见征集，保证养老人员的生活水平和质量。经营单位的收入来源有两个方面：一是基本服务，如物业、普通护理服务由养老帐户公司支出；二是日常服务，如特殊护理、餐饮服务由养老者本人承担。实行社会化养老后，养老者本人只需支付基本饮食、医疗护理费用（后者可由医疗保险按规定报销一定比例），如果养老金充足发放，这部份支付是有保证的。
（二）、养老公寓的高额回报
社保基金进入建设投资，变为实物资产后，将有利发实现保值与增值的要求。因为养老公寓的使用是分年段的，平均每人使用10年，在假设70年使用期内，将有7倍返还的可能。按上面的图示，投入1元钱将可以得到7元钱的回报。若按2000元/平米建设、销售养老公寓，按单体建筑1万平米，则总投资2000万元，可以满足1万平米/15平米＝660人（*7次＝4620人）使用，可收回投资（按最大7倍返还的比例，可能因附属设施投资而达不到，但不影响方案的可行性）2000万*7倍＝1.4亿。假设每年投资1000亿（按现在规模，只占年房地产总投资的1/13弱），且当年收回（按完全销售）7000万亿，则4至5年内可以补足现有养老基金的缺口。
当然，我只是粗略地考虑，因有附属、配套的社区建筑，可能回报没有这样高，且销售价格也可以再降低一些，但即使按3倍返还的比例，也相当可观。本文在此只考虑方案的可行性，而不纠缠于具体的操作。
价格上不是越低越好，在回报上也要考虑可行性。由于问题涉及了市场，所以特别提醒注意：应同时考虑市场微观的供求平衡同养老事业福利性质的协调关系。社保基金高额回报的获得，应反哺养老事业，使商业化养老与社会福利相统一：即它的赢利只能用于现在和将来的养老，也因此才能在社保基金帐户充盈的情况下实现那种“社会主义的福利”。
（二）、建立规模化的商业养老平台
养老形式存在着四种类型：家庭养老、社区养老、社会（商业）养老、福利养老。家庭养老的内容是“养儿防老”，这种方式将不再适应未来需要。社区养老是以家庭住所为依托，以社区为单位对老人提供各种服务（如送餐、家庭病床、料理家务）的互惠方式。社会养老是一种规模化的商业养老，与前两种养老方式不同，这是最具节约的养老方式，是老龄社会的第一选择。福利养老是真实的“福利”，即由国家承担所有费用，实现老有所养的真实内容，这是我们未来的理想。
在现有条件下，家庭养老、社区养老、社会养老三种方式会作为相互的补充而存在，人们的选择是自由的。既要反对对此社会问题漠视的态度，又要反对设计成一个“全民运动”的“大同构想”，
外部意志不得强加于人。所以，本文所构想的社会化养老方式与其它方式是可以转化的。
见以下图示：
民政部门的统计，国有养老院才有4万多家，进入养老院的老人目前还不到全国老人的1%。CCTV《东方时空》曾就“城里老人退休后跟谁过”为题进行调查，65%老人认可集中养老、第三方养老（说法不一，本文一概归纳成“社会养老”）。但是，总量不足，我们还没有足够多、适应不同情况的养老院
另有调查数字表明，有6％的老人顾虑社会养老的可能性。这固然与老年人心理不适应以及多数养老机构设施条件差有关，也与收费偏高、无力承担有关。按北京的有关调查，对生活完全自理的老年人，城区和乡镇养老机构每月人均入住费分别为817元和600元，而对完全不能自理的老年人，乡镇的收费标准为950元左右，城区则高达1200元。截至2003年底，北京各类养老机构的入住率还不足70％。看来，结构不合理，微观供求比例失衡。
当前存在养老机构总量不足和养老机构空闲率高窘境，这完全与定位有关。
1、 完全福利的养老机构不可能广泛存在、不可能让普通居民享用（现存于抚恤救济）。
2、 商业化养老品质不够，不能满足社会需求，特别是它不能替代以“养儿防老”为传统观念的家庭养老的优越性。
3、 现有的所谓商业化的养老院由于没有从社会公共产品的高度，成为一种政府支持的福利，很难为广大群众所接受。
而本人所考虑的社会化养老方式，虽是一种商业化的模式，但因其社会化的规模，又因其商业性仅限于常规护理、饮食服务、设施管理的等内容；更重要的是，一切资本增殖的目的、结果，都回流到社保基金帐户中去，因而可以在日后条件允许时成为所有人的福利和财富。正是这样，它一旦得以实施，必将获得全社会的支持，必将成为造福全民的伟大事业。
（三）、先试点后推广，组合住宅一级市场
养老问题，是我思考的一个焦点，一个支点；养老公寓建设，是一个杠杆，用它可以撬动整个住宅市场的规模、结构和格局。
1、以大中城市试点
五个常住人口超过1千万的城市（重庆、上海、北京、天津、广州），经济比较发达，但老龄化比中国平均水平高很多，社会化养老已经是一种潜需求。如目前上海户籍人口中60岁及以上老年人口已达254.67万，占户籍总人口18.98%。到2020年，这两个数字将分别达到496.59万和34.5%，到2030年将达到最高峰，户籍人口中一半是65岁以上的老人。另外四个城市老龄化的数字均步上海后尘。
这些地方思想意识也比较激进，容易接受新鲜事物。在非常紧张的生活节奏、工作环境中，年轻人没有过多的精力照看老人，一部份人群已经趋向高水准养老服务。
试点建设：养老基金入市投资养老公寓，参照期房销售模式，有计划、有步骤地进行。参建下面的流程图：
由于是新兴事物，可能会有部份人保持观望态度，但更适宜先期计划性地建设。商业化的养老的推出，人们不地定去一窝风地争抢；一定质量水准养老服务走向市场，它的人群也是特定的，资金充裕的阶层首先享用也是市场的潜规则。
由于不同年龄段的人群真正养老的时间段不同，因此建设周期也刚好有一定滞后性，这也为有计划地建设提供了必要的前提。在实施上，可以十年为一个周期，按销售量分批投资，按年龄段滚动使用，并对微观需求的规模及供给进行地区与结构上的平衡；未来目标是达到宏观的总量平衡（注：因为其它方式养老的存在，这个总量只限定于商业养老实际的总需求量，我假设全国平均最大需求量按老龄人口的50%计）。
若按以上海为试点，2005年至2020年增加的65以上老年人口约220万左右，假设有140万（60%多，这里只针对大城市考虑）选择社会化养老，则：
① 需兴建140万人*15平米＝2100万平米养老公寓（附属建筑暂未计入）；
② 如每一大型养老公寓社区100万平米，则需要建立21个这样的大型社区。
好在老龄人口是按年龄梯级入住的（假设这部份人口线性增长），所以可在15年间平均每年兴建1.4个社区，象上海这样的投资与开发能力是不用担心的。
2、试点成功后向全国推广
根据中国人口网数据，现有老龄人口1.2亿，2050老龄人口到达高峰（超过4.3亿），现在考虑建设养老公寓在2050年此高峰时停止。假设每年老龄人口（65岁以上）总量线性增加，在老龄公寓养老的总人口也线性增加，则：
① 若保证2050年50%（约2.15亿）老龄人口入住，应建2.15*15＝32.25亿平米公寓；
② 则每年兴建32.25亿平米/45年＝7167万平米养老公寓（附属建筑暂不计）；
③ 45年间总人口结构中，共递进至65-75岁的人口约为10亿左右，而由于养老公寓
的滚动使用，经计算，至2050年共连续有4.84亿老龄人口入住老龄公寓，恰巧占（05
年后累计递进成为老龄人口总量约10.4亿）46%。这将是一个不朽的功绩。
下面有表格及图示反映一下相关数据：
关于投资与回报：
① 至2050年共投资32.25亿平米*2000元/平米＝6.45万亿；
② 至2050年，仅以入住养老的人口数计算回报 4.84亿人*3万/人＝14.5亿；
③ 净回报：14.5-6.45＝8.05亿，完全可以补足养老金空洞。养老公寓销售非常缓和，平均在此45年内每年只须有（4.84亿/45年＝）1000万左右购买即可实现上述目标。
3、组合一级市场
每一个老龄社区如果都是完备的，有娱乐、学习、联谊、探视、休闲、医疗等服务设施，则形成一种特定的社区文化和社会氛围。当然，大规模养老公寓的建设，会改变中国的建设格局，但与其说是我们改变了社会，倒不如说是老龄社会改变着我们的生活，倒不如说是我们力求适应老龄社会。
由于老龄人口进入养老公寓，旧房被空出，老龄公寓建设将与商品住宅建设形成拉锯，在一定程度上会重组住宅一级市场。
养老公寓可以按年段滚动使用，随着公寓数量的增多，进入老龄公寓的人数逐步提速，如果按每1人进入养老院可以空出旧房20平米的话，那么当年段（每十年一个年段，2045至2050年算0.5个年段）新空出旧房和累计空出旧房面积数量见下表：
可以看到2025年以后入公寓养老人数增多，可以空出的旧房也增多。若以2005至2015这十年看，平均每年空出旧房9560万平米，约可占当年的（以2004年竣工面积4.25亿平米商品住宅计，增长忽略）商品住宅供给量的20%。而每年兴建养老公寓面积为7167万平米，约占当年的（以2004年竣工面积4.25亿平米商品住宅计，增长率忽略）商品住宅供给量的16%。这里我们看到了养老公寓的杠杆作用：以16%的建设总量，额外增加了存量旧房的供给，可有效减少新建需求20%。100%-16%-20%＝64%，由于旧房流通，总需求减少，节省了总的建设规模，这将使一级市场发生结构调整。
如果新增的商品住宅为先期较为富有的人群所购买，老人在老龄公寓养老后空置转换下来的旧房，恰恰是梯级住房结构中低端需求的源泉，它将满足城市中中低收入者的住房需求。对于他们，养老问题也可以同样解决；他们有足够时间来积蓄财富，暂时以租房、二手房进行过渡，未来也有足够的选择余地。
（四）、孵化二级市场
老人进入养老公寓养老，存量住宅可以盘活，这将有力减少社会购房需求，并推迟了购新房的时间表。平均每两位老人进入社会养老，则可以为一个家庭（承租或为子女）提供一套住房。这极大地降低了新生一代因为结婚分户而对住宅的购买需求，成功避免了那种提前消费、信贷消费带来生活水平下降的趋势。
如果大量的存量住房可以进行二级市场流通，则有利于诸多群体住房问题的解决，政府应出台旨在降低市场费用的政策。因为这是对社会的资源的节省。大量存量房屋的出现，将为中低收入者提供可以满足需求的途径，降低流通市场费用将属于社会的一种福利保障。
关于住房与养老的关系，国外早已实施，比较普遍的是以住房反向抵押贷款模式。以现代的观点看，这也是一种典型的用养老“孵化”住房二级市场的策略。国内也有学者提出过类似设想，如浙江大学柴效武教授提出了“售房养老模式”，即老人把住房出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，房款作为养老年金由特定机构在老年人生前分期支付。
但本人认为这些“孵化”方式不适合国情，于市场不利。
1、这些方式虽然考虑的养老与原有住房的结合，但对于住房的使用是一种定向的约定或限制，并不能保证产权人自由的权利。在中国，房产的价值远高于一般养老生活的费用总合，即时进行房屋的变现或贷款，将有大量剩余，但这些剩余却只可能是未来的，且不能为子女享用。而中国同时面临的“未富先老”，子女住房问题也迫在眉睫。
将养老问题与住房问题割裂来谈，便不会考虑总量的平衡。假如子女没有住房、积蓄又暂时不够买房时，岂不是解决了父辈养老，又留下了子代住房的矛盾？
2、反向抵押、售房养老，都是把旧房的使用交给银行、或交给特定的机构，以房屋价值让渡养老费用。但由于银行通过中介公司进行二级市场上的流通、使用，成本费用很高的。因为要有特定的机构进行房屋评估，不仅增加了中间环节，且对于价值的认定，也易产生分歧。这时候产权人是弱者，因为评估公司的行为与银行、中介的利益关系是连带的、共同的，这个规则，在市场中改变不了。
而增加了中间环节，也使旧房租金、转让价格不易降低。由于利润必须反映到银行、中介机构中去，所以评估为10万元的房产，第三者在市场上却要花15万才能买到，只要商品的源头在市场一端被垄断，那么就无法保证自由竞争的价格优势。这与增加存量房屋的使用率是相违背的。
3、要保证这种养老方式的存在，就要使机构、公司有利润的，因此老人生存的长短与其具有的利益关系是相反的。这种利益关系变为利害关系时，养老行为就不是一种社会福利的保障，而是一种买卖和合约关系。那么为了利润的扩大化，最直接的就是养老的提前结束――生命与利润挂在了一起，有谁知道天平会向哪边倾斜呢？
而本文所设计的方案，避免了上述缺点，将养老与居住问题同时考虑，重点关注于完善二级“市场”：
1、房屋的价值最大化地在当前得到使用。老人进入老龄公寓后，旧房如果闲置，成本也不可忽视，所以必然要求增加旧房的使用效率。
2、房屋由产权人自由处置，养老问题与处置权脱勾。旧房可自由转租、销售或由子女使用，是一种完全的自由；房屋的最终价值也由产权人自由处置，并不涉及第三方，这是对私有财产最大的尊重。
3、最大的节约。一方面，与购新房的费用相比，进入养老公寓的花费较少，对子女的住房需要来说（比购新房）是一种节约；另一方面，因减少购房需求，社会总供给量得以降低，是对社会资源的一种节约。
4、居者不必有其屋观念的建立
以房养老的提出，将住房与养老捆绑在一起，这就必然使拥有产权化住房作为养老的首要条件。但如果30年后每个家庭都有一套产权住房时，用于养老的房售给谁呢？养老还能实现吗？变相刺激购买需求将导致一级市场供求关系扭曲，增加当代人的购房压力和风险。实际上社会化养老模式，解决养老忧虑之后，房屋可以仅仅作为一种居住功用，那种投资的功能可以多样化地以其它方式存在和积累（并不仅限于作为不动产的住房），不必要一定要取得对住房的所有权――，因此，居者不必有其屋。
正是以上的优点，养老公寓的建立，组合一级市场的同时，也将为二级市场松绑。
（五）、孵化多级供求平台
养老问题的商业化解决，是市场化的必然选择。那些守在住房里独居的老人，被称作空巢老人。目前全国约有2340万65岁以上的空巢老人，据调查显示，京、沪、津等大城市空巢家庭已达30%以上。按目前的物业费、供暖费、水电费不断上涨的趋势看，即使一对退休夫妇全部的收入也将无力承担楼房住户一年的维护开销，未来维护房子的价格将两倍或三倍于房产购置价格本身，使得旧房只能采用出租或出售的方式实现保值。
在现在的住房结构中，有人统计约60%为过去的福利分房、企业合作建房。它们的一大特点是，没有完全的产权，不能流通、只能使用或继承。但实际上，变相出租、买卖无产权房屋也是很普遍的现象。但这种不合法理的行为对双方的权利主张都是不利的，要尽快改变这种局面，正确对引导这种行为，就应将住房产权化，实现住房的“全流通”。
否则，仅指望40%商品住宅实现二级市场的流通，是短视的行为；那种一方面不断解决旧问题，另一方面不断创造新的历史问题的做法不是真正的“市场化”。
这里所说的多级供求平台就是这样的：开放供给，也要开放需求；把存量住宅要求转让、让渡的需求也开发出来。因此，要尽快出台非产权住宅转让流通的办法，多渠道解决对土地、企业支付的对价补偿，使住宅产权化、商品化。产权化改革，这也是房改的必修课，现在不补，以后也要补。
（六）、人居规划就是老龄规划
改变家庭养老、以儿防老的观念，并不会疏离代际关系。因为为父辈进行商业养老的筹资，也成为解决自身住房的途径。商业化养老带来的更完善服务，扭转家了庭养老的劣势，这反而融合了两代人的感情生活。老人在社区大家庭里健康、豁达地生活，将更加理解年轻人的艰辛。
“亲戚或余悲,他人亦已歌,死去何所道,托体同山阿。”――这是一种宽广的情怀；老有所养，故有所终，这是二十一世纪中国社会的责任。新世纪的老人，进入65岁以后，应重新理解家庭，理解社会；自诩为“新新人类”的年轻人更应当摒弃那种子孙满堂，养儿防老的旧观念。
本人所设想的那种老龄公寓，是一种大型社区规模、完备设施的群居工程，是我们休闲渡假般享受生活的开始。
在初期，它可以选择城乡结合部，这里土地价格相对便宜，拆迁费用较少，环境优美，是厌倦城市喧闹与繁华后的最终生命归宿。在这里可以静静地回忆过去，可以让相守的夫妻安祥地渡过晚年。在自己行动不便、不能为他人贡献什么的时候，不让后人为我忧伤、看我虚弱的身体而叹息，――就那样静静的老去，别让病痛的伤害带走生命自尊，――安乐地睡去，这是多么美好的生命态度与豁达的崇高理想！
初期以后，随着城市危旧房屋的改造、折旧，可以有计划地将这种老龄公寓溶入城市建设，利用旧房的修缮、改造可以减少新建成本，且适应各种人群不同的需要。
2050年，当一些城市的老龄人口占1/3时，老龄公寓的明显划分是不可能的。整个社会都是一个大的老龄社区，――构建老龄社会的城市文明成为我们子孙的重任。
五、立足现实的物质基础与社会经济的可持续发展
实现社会化养老是一种全新的观念，这不单单是一种设想。实际上，面对客观现实，家庭养老已经走到了尽头。到了2020年，第一代独生子女40岁左右，他们既对下一代人尽着抚养的义务，同时有四位老人需要赡养，甚至还有隔代赡养的要求，是典型的4－2－1的模式。作为中年人，他们是社会力量的中坚，但赡养义务却成为不可承受之重。有着尊老爱幼传统美德的中国社会，无法漠视养老问题的存在。
养老问题应纳入社会经济可持续发展的构想之中，单独提出不可能独立解决，住房问题也如此，“中低收入者住房问题”也如此，且问题不可能在提出问题的层面上获得解决，否则按下葫芦起了瓢。这正是本文设计具体方案的初衷。
在养老矛盾突出时，有人想到用外汇、财政资金划转补充。但是，由于总量不变，减少建设基金用于养老消费，将大大地降低经济的发展速度和规模，如此循环往复，只会坐吃山空。而本文所设计的这种养老方式，是用个人的空闲资金、部份积蓄来实现养老基金帐户的补充、增殖；养老基金建设养老公寓是一种扩大内需的行为，对经济的拉动作用是非常明显的；由于养老与住房的关联性，解决了养老问题将同时调整住宅建设，避免盲目的市场化有可能带来的相对过剩。
（一）、理论基础与原则
1、发展是一种自由的主张，而目标是宏观规划
哲学上，发展是一种最自然的趋势和状态，但发展按照客观规律而不依照人为的意志。试图按照主观模式，跳跃历史必然阶段的选择，都只能使我们循环往复、重蹈覆辙。
市场化、商品化的物质文明与其呼唤的精神文明是一对矛盾，前者注重公平基础上的效率，促成强者；后者注重效率基础上的公平，扶助弱者。
市场经济保障人们有自由的选择，虽然以金钱、资本作为基础的自由是有条件的、是有局限性的，那种条件并不均等；但因为它排除了门第与世袭，最终使个人可以用脚来投票。市场化当然具有财富集中的倾向，但它并不必然使劳动者破产成为无产者，中产阶级的出现正是这种现实：只有对自身真实利益的拥有，才能获得由以为之代言的话语权。自由的趋向一经建立于物质基础之上，共同利益的主张，就必然集中地反映为民主要求。存在即是合理，合理的仅仅是一种过程，未来社会正是在这种过程中的发展。
正是在于自由发展是一种本然的必然，我们才因此需要在所有的宏观计划中放任这种自由的发挥，我们仅仅要做的是在未来的结局中适应那种结果，――这种谦卑，是人在自然面前保留尊严的唯一的方式。
我的方案规划并不试图超越现实，而仅仅是对现实的适应。之所以反对把经济适用房作为迎合大众需求的方式，原因正在这里；市场化、商品化才是我们追求的的宏观规划。财富集中的过程将有利于社会经济的集中、快速发展，老龄社会也使我们看到，由于福利、救济、再分配的比例扩大，将使资源分散，集中用于建设的资金不断下降，经济发展速度很快降低。
2、矛盾（问题）存在，不是消除不平等，而是构建和谐
辩证法的本体精神是对立统一，它承认本体中自身矛盾的存在。但这种对立，一方面构成斗争；另一方面，本身对立就是一种和谐。中国那种“天和合一”的古老观念和追求正是对后者的悟察。辩证法的系统要求，反映为统一与对立都不能构成独立的追寻目标，对立共生的和谐才能成为目标。过去习惯于把“统一”作为发展的方向，一味地追求大同社会的梦想，只能是不可实现的“理想国”和“乌托邦”，每一次付诸实践，都是非常有害的。关健是和谐，“胶着”、“争议”、渗透的对立统一才是稳定、统一、团结的本质。要把矛盾斗争看作是系统自身调节、自身发展的改良方式，――保持系统中对立面的存在，这是现实和客观的态度。
住房问题中，不平等的真实性应在于构建未来的平等，而平等如果只是绝对无差别的平均，则恰恰是一种真实的、需要反对的不平等。因此，安居工程中房改或“中低收入者住房问题”的解决，不是一蹴而就，一个负责任的策略不是从抽象人性上的公正与公平实现对住房者需求的满足。
（二）、保证住房供给与需求的大体平衡
当前商品房价格偏高，平均价格（平米单价）为当地平均月工资的两倍左右（根据2004年全国统计及北京等地统计得出），没有一定的积蓄，还不能够直接实现住宅需求；即使在平均价格上，也很难实现（均价常只具有统计学意义，等同均价的现房少见）。造成目前的情况，归根结底是供给总量不足。
大多数房地产企业不会把开发重点转向中低价格房屋，这是市场本身决定的，在中高收入者需求得到基本满足之后，才可能会有廉价民居建设。需求决定成败，这里的真正意义：卖出就是成功，无论价位。
市场遵循既定规律，品质结构非常重要。如果一味地按照现有的需求生产大量“经济适用房”，则未来生活水平提高后，将有大量低品质的房屋处于闲置、寻租状态，造成社会资源的浪费。城市中居住观念一直在发生变化，从大卧室小客厅到小卧室大客厅，从重居室轻厨卫到大厨卫重居室，需求显示层次变化。土木之兴百年大计，无计划无目的地迎合大众，也将使未来住宅格局受到影响。
供给与需求的平衡不仅仅是一种总量的平衡，更重要的是一种结构的平衡，它应形成不同水准的多级居住格局。这种格局是在一种自由的方式下形成的，而我们恰恰试图以一种严格的计划方式造就当代的居住格局。计划形态的经济适用房，已经完成历史使命。否则不按照市场经济办事，正象昨天我们主张人多力量大，而今天就要计划生育一样，――老龄社会的结果，正是昨天的宿命。结构的失衡，表现为存量维护成本过高，而增量没有拓展的空间，――未来的历史问题，就会这样造就。
（三）、居住问题终将成为未来的社会福利
只有物质基础足够充裕，才能保证按劳分配的可能；只有物质条件实现完全剩余的时候，才可能使曾经的商品成为公共产品而变为社会的福利。在当前的供需矛盾紧张的情况下，住房只能以市场化作为解决的主要渠道，当然笔者并不反对社会对弱者的关怀与救济，只是希望以长久发展及建立良好经济环境为着眼点。对弱者的终极关怀只能是长久战略上的“扶贫”，而不能仅仅依靠某种物质需求的一次性“济困”；同时那些仅仅在住房问题上希望获得政府“扶助”的人群，并不我们救济的对象。正是如此，再次申明：经济适用房应当缓行。
今天建立坚实的物质基础，将是明天社会福利的保障。这种荫泽后人，后利子孙的事业，功在当代，利在千秋。最后笔者再一次重申未来经济发展的方向：市场化、商品化是短缺经济时代任何时候都应首先选择的方式。只里建立不同层次、不同水平的多级市场平台，才能形成公平的基础，才是自由竞争的起跑线；而这种竞争是最有效率的，将为社会提供梯级的满足方式。经济是社会发展的基础，只有依靠雄厚的物质基础，才能形成未来社会福利体系的公正；正是这样，马克思的那种“每个人的自由发展是一切人的自由发展的条件”的社会理想与物质文明，才有可能提前来到。
附：关于当前房价问题的思考
――兼对房价必跌论调的一种反驳
目录
一、房地产业关联经济形势的平稳发展
（一）、房地产业支持了地方财政
（二）、房地产业支持了国有银行
（三）、房地产业支持了其它产业的发展
二、房价上涨应成为良性发展的起点
（一）、房价上涨是经济规律与行政干预共同起作用，下调的可能性不大
（二）、房价上涨，资源与可持续性发展的矛盾凸房地产行困境
（三）、保持经济可持续、平稳发展，政府责无旁贷
（四）、房价在适度水平上涨是一种良性循环
（五）、在经济发展中解决发展的问题
（六）、保持房地产业发展的同时，形成增长的居民购买力
三、市场决定价格的真实
（一）、房价下跌：幼稚的预期
（二）、真若房价下跌，还敢买吗
在前面的内容中，笔者主张的是以市场或构建市场平台的方式解决城市化中增长人群的居住问题，同时注意到中国老龄化的特点，力求共同考虑这两者之间的关系，以期解决经济发展与居住环境之间日益扩大的矛盾。人居规划问题是较为宏观的视野，是“房改”过程中更广阔的目标，这个目标应符合我们的国情。当前，人们对住宅商品化提出主要疑问是“买不起房”或“房价太高”，因此在大众媒体呼喊躁动的时候，我也想在此着力关注一下有关价格问题。
按照媒体的观点，一方面，要求降价的呼声甚高，房价涨得已经到了无法接受的程度；另一方面，房产销售的势头也看好，――国家统计局统计的全国35个大中城市的住宅销售价格，1季度同比上涨10.5%，环比上涨2.8%，其中有8个城市的住宅销售价格同比涨幅超过10%（上海、厦门等）；2005年1季度，全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，增幅同比提高5.8个百分点，其中住宅售价增长13.5%，增幅提高7个百分点。因此，怎样理解市场，怎样对房价进行合理的预期？
合理的价格确实多少不好判断，由于地区的差异，房价的差异也很大。但说到房价是涨是跌还是可以讨论的，然而，今年房价3000元每平米，明年房价元3500元每平米，你会说房价是上涨了。但如果不考虑通胀因素，不考虑货币的购买力，涨跌又有什么意义呢？因此要从平均购买力与房价（平均价格，下同）关系上谈涨跌。现在人们普遍的疑问是，房价对平均购买力来说是不是太高了，房地产业当前的发展是不是有些过头了？
需要注意的是，向大众真实传递房地产业目前的状况，要同时判定其与国民经济的走势关系，否则就可能得出错误结论而误导大众。
一、房地产业关联经济形势的平稳发展
（一）、房地产业注1支持了地方财政
在十多年前，捉襟见肘地方财政终于发现了可以推动经济上涨的法宝，这就是发展地产经济（房地产业及相关建筑业的总称）。以房地产业为龙头，化腐朽为神奇，本来不值一钱的土地突然可以点石成金。九十年代后期，应对内需不足的情况，地方政府唯一拥有的资源终于成为新兴的经济增长点。据调查，一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的35％左右，有的甚至高达60％。
成为新兴的经济主体的地产经济。这十多年来，GDP的增长，地方政府或多或少都依赖于房地产发展的龙头作用。以北京为例，自1992年以来，北京通过实行国有土地有偿使用制度，地价开始在市场经济领域中充当重要角色，直接促进城市经济连续以两位数增长。土地费用所占房价款的比例，各地区有所不同，北京国土局曾揭秘土地成本：土地成本占房价20%（2005年最新统计）。
同时，房地产业上缴的各种税费也支持着地方财政。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等。北京地税去年的税收收入为692亿元，其中房地产业缴纳税收129亿元，占税收总收入的18.64%注2。另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且各地不同。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，基础设施配套费，人防费，煤气、水电排污增容费，开发管理费等等（这些费用中，有一部份是随着土地费用收取的）。据初步估算，当前的税费合计占房价款的10%至15%。
这些税收的年增幅都很快，以近年来收入增长最快的税种契税为例，全国地方契税收入由1997年的32亿元增长到2003年的359.43亿元。2004年全国契税约500亿元，比上年增长56%左右。
政府是当下从房地产业中最大的受益者之一：土地转让金一次收了70年的，配套费也是如此。税收，是从房地产商手中得到了销售税，又从买房人手上得到了契税，规划、土地、等各种规费更伴随着开发建设的全过程。
在房地产业成为支柱产业的时候，政府是付出成本最低的、最直接的获利者注3。
（二）、房地产业支持了国有银行
房地产业在前几年是超常规发展，这种发展没有政府的扶植是不可能的。同时，政府垄断了土地，并进行宏观调控，调控手段以房地产业对银行的依赖为依托。在一些开发项目中，开发企业自筹资金只占30%，而70%的资金要靠银行贷款提供，――房地产业与国有银行有着扯不断的联系。
由于国有大中型企业发展势头并没有真正的好转，私营经济贷款受限诸多，银行同时把目光锁定在房地产业，其中缘由是当前历史条件下，该行业集风险少、收益稳定为一身，是放贷的信心选择。当然，在房价暴炒的时候，将加剧银行风险。甚至有拉高房价、假首付，真贷款的情形出现，一夜暴富的投机者逃之夭夭。但总的来说，面向居民的房贷，是极其安全的。正是因为把大量的存款变成为贷款，银行才能成为企业。
央行在《2004中国房地产金融报告》中，肯定了房地产业是拉动经济增长的支柱产业，同时认为发展房地产金融可以降低金融风险，这是一个新的观点。由于对风险一直讳莫如深，以前没有这样的提法。事实上，从1998年到现在，居民住房按揭贷款的资产质量不错，是商业银行的黄金资产，个人购房贷款不良率只为1.5%左右。央行毫不讳言地表示：对商业银行而言，金融业在支持房地产业发展的同时，自身资产质量和收息率都得以提升。
另一方面，据国家统计局统计：“2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，占资金来源的18.4%。实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。”
房地产业是银行业重要的服务领域，目前房地产贷款已经占银行业中长期贷款的1/3以上，银行的长期发展机遇也同时依赖地产行业的发展。近十年来经济走向造成了这种依赖性，因为这些长期贷款的份额是逐步增加的。2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。从金融机构全部人民币贷款总规模比例上看，1998年底房地产贷款余额只占金融机构人民币贷款余额的3.6%，到2004年底这一比例提高到14.8%。这些贷款，其中可能的不良贷款，不超过5%。专家估算：2005年底全部金融机构人民币贷款可能超过20万亿元，而其中全部房地产贷款余额将超过3万亿元，个人购房贷款(不含公积金贷款)将超过2万亿元。
房地产业与银行有着千丝万缕的联系，房地产业的景气度决定着银行业资金与资产的安全。当然，银行从存贷差中获得的收益是巨大的，从这个意义上说，正是房地产业支持了国有银行，支持了当前的金融改革。
（三）、房地产业支持了其它产业的发展
房地产业的龙头作用，使地产经济成为一个综合的经济实体，其拉动相关产业的发展是有目共睹的。我们知道，建筑材料来源于第一、二产业的生产，象矿业、能源、加工业之所以能够运转起来，是因为地产业的巨大需求。建筑业中使用的大量农工，缓解了乡村劳动力过剩的压力，它们的收入最有效地回流于贫困地区，回流到第一产业的再生过程中去，这更是解决温饱、贫困问题根本出路。
1998年以来，住房制度从实物分配向货币化分配改革之后，房地产业在总建筑中（即与总的基本建设投资相比）的比重已从1998年不到30％上升到了超过60％的重要位置。因为房产而对电器、纺织、装潢的需求，几乎是整个消费层面的全面增长。正是有了消费，才使经济趋于活跃，其它产业才能共同分享地产经济带来的繁荣。
房地产业链条长，对耐用消费品、住宅装修、物业服务等一系列产业的发展，是其他门类无法比拟的。在中小城镇城市化及旧城改造中，大量资金涌进房地产业。经济学家茅于轼把房地产比做经济的主要发动机，认为它运转的健康与否直接关系着经济发展速度。房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6～1.2个百分点，两者相加共计1.9～2.5个百分点。
经济学家樊纲认为，在内需求不足时，房地产的需求和房地产的投资支撑了中国很大一块经济增长，也将是未来几十年的支柱产业注4。作为目前的支柱型产业，房地产业不仅消化吸收了钢材、水泥等大量上游原材料，而且带动建材、化工、服务等下游行业，并解决了大量就业问题。在经济改革中人们感受最大的就是支出结构的变化，增加了住房投入。
中国经济在投资、外贸和消费三驾马车的的推动下前进，而房地产业占据投资与消费两个战略要冲，在加速实现城镇化过程中，有力推动中国小康建设的目标实现。
二、房价上涨应成为良性发展的起点
（一）、房价上涨是经济规律与行政干预共同起作用，下调的可能性不大
决定房子价格的是土地交易的费用、建安成本、利税等等。
现在开发商得到土地基本都是交纳转让金的，一般是通过拍卖等方式拿到土地，这部份费用贡献给了政府。因土地资源不可再生，购买土地使用权费用的高低反映了地段的升值潜力和需求程度，也是市场化的结果。所以土地价格，反映了市场对房价的预期、需求购买力现实的可能。同时，土地价格的涨落只体现于开发商购买能力的高低，你却没有直接的理由认为它对房价的影响会造成大众购买力的变化；现在开发都在扩大土地储备，因为住宅总量不足，决定房价的，主要是供求而不是价值。当然，由于土地的垄断性，市场也会出现不理智行为，造成土地价格偏离应有价值的情况，说明开发商的选择与业主的选择还是有区别的。但我们知道，市场当即试错，一次的资源配置的错误，其后续行为就将有效更正。
建安成本各地区虽有所差距，但价格调整余地不大。首先，主要材料，如钢筋、水泥、木材等“关乎民生”的物资供应厂家，一般均由当地国资企业掌控。因众所周知的原因，价格上还没有完全市场化，还实行指导价格。这些企业关系到当地就业、财政收入，商品价格可调性很小，从而购成了建安成本中相对稳定的一部份。但我们不能说，这些供应物资的价格远离了其价值，相反其距价值的差距是所有资源中最少的，而不幸也基于此：中国经济中整个第一、二部类的生产率低下，科技含量低，生产成本居高不下，但它们却养活了大量本地人口，是地方财政来源和政治稳定的核心。在这方面，开发商的资源配置能力是有限的，其无限风光的背后，摆脱不了作为政治经济侍女的命运――因为不可能脱离宏观背景与现实情况去选择。其次，人力成本这一块，现在清包劳务竞争激烈，劳务分包已经走向了市场，但在要求提高劳动力价格的呼声中，你有什么理由相信建安成本中人工费应下降呢？恰恰不能，提高农民工的价格水平，是提高生产技能、生产率的有效保证。
由于财政也是房地产行业中的获利者，也有取得利益的冲动，因此，除非房价中泡沫过多，其持续走高对财政收入起到负面作用，政府将动用行政指令或出台银行政策抑制过热，否则，对房价稳步走高还是怀有预期的，把GDP作为业绩推崇由此可见一斑。
为了抑制高房价，政府频频出招：提高首付门槛、上调房贷利率、“国八条”、“新国八条”、七部委“通知”等。但主要目的并不是使房价下降，而是抑制房价的过快上涨。从总体上看，中国房价不会下跌。
（二）、房价上涨，资源与可持续性发展的矛盾凸显房地产行困境
房地产业的困境是房价与成本的双高，能否在供需矛盾中平稳地得到消化。
土地、能源、劳动力价格，这三大因素不支持房价下跌。在城市公共设施完备的中心地区，可用于居住而使用的土地已经匮乏，而开发远郊地区的土地面临着巨大的成本压力。受国际经济的影响，由于能源价格将不断上涨，催生了材料、运输、安装等成本的上升。劳动力价格方面，因城市生活消费水平的增长，也促使农民工消费支出被动增加。农民工价格的市场化，主要是依据其在城市中生活的成本，近几年农民工在城市消费水平增长不低于5%，因此劳动力也呈现出上涨态势。
三大价格因素未来有可能继续走高。另一方面，经济学家张卓元认为，我国城市水价普遍偏低，目前仅为国际水价的三分之一，地价及其他许多矿产品的价格也远远低于国际水平——在由国家发改委主办的“资源价格改革研讨会”上，专家们的普遍意见是，在多年的政府管制下，中国煤电油气水地等资源性产品价格普遍太低；官员们的意见是，资源价格改革势在必行。这样看来，资源性生产资料，现在已是短缺经济，它们构成房价中的比重只会上升。
另一方面，在城市化进程中，中低收入者成为商品房需求的主体。以房价而论，众多持币观望者仍属于“中低收入者”，特别是在大中城市。但成本首先决定价格，即使以成本为衡量，“大庇天下”的理想也不可能完全实现；更何况供求关系决定现实的价格，从单方面限制了消费能力。然而让人担心的是，如果市场上出现大量商品房空置，则资金链开始断裂，银行向企业的贷款将成为死帐。幻想开发商会降价清盘么？在资本市场中，剩余的牛奶只能倒在污水沟里，否则只能加大亏损与浪费；更厉害的是，在经济崩盘的势头中，需求也将骤然消失。
房地产业扩大的内需经济，也使经济的发展依赖于这种需求成长。但是，一旦人们安顿了家庭之后，节衣缩食，不敢消费，则内需高峰过后就是低谷。值得注意的是，中国现今的经济增长主要在靠外需拉动。统计局公布的今年上半年数据表明国内GDP保持了9.5％增长，但这里面至少有一半是外需拉动的。依靠外需拉动，风险是深远的。国家发改委宏观院副院长刘福垣说：“我们的贸易战略是外需拉动型，这种方式必须转变。”一个大国的经济发展，消费应该占主导地位，在70%左右是安全的。否则内需较弱，一旦外需波动，经济将将出现问题。
回顾经济发展历程，1997年中国经济出现通缩时，北戴河会议将房地产住宅产业第一次作为支柱产业。1998年的房改和个人消费贷款推动了房地产业的高速发展。2003年国务院肯定了房地产业作为拉动中国经济发展的支柱产业的作用和地位。2005年初，由于房价上涨逐年超过10%，各方面要求宏观调控的呼声甚高，好象的房地产业走得过头了。但是可以预见，一旦房地产业真的出现了问题，或者真的出现了泡沫，那中国经济便将由此进入低谷，重新回到1997年通缩的局面当中。
（三）、保持经济可持续、平稳发展，政府责无旁贷
如果内需减少，自然很多人想到的是增加基础投资，但中国的基础产业是粗放型的，市场发育不全，扩大外延投资只会带来通胀。要保持经济的平稳增长，宏观调控应向过去多年来为改革做出贡献的产业、群体支付对价。这些为经济成长产生实质性贡献的行业、领域需要政策、资本支持及再分配的考虑，在已经被忽视的领域如医疗、教育、养老、环境，应增加公用事实的投入。只有福利事业的保证，才能使居民敢于消费。
改革的重要经经验教训就是：房改不可能单独成功，必须出台配套改革。解铃还需系铃人，政府在此应发挥应有的作用。
第一、要解放思想。财政的积累应还富于民，在推动经济的健康平稳增长的同时，实现国富民强。政府应放开公共设施领域，吸引私营资本，增加市政配套工程的竞争，为城市基础设施提供健康平台。
第二、要政策支持。金融政策应使银行贷款面向有市场、有效益、有利于增加就业的企业。大力发展公共设施建设，提高能源、农业、教育的科技投入，发挥再分配的调节作用，使财富不停滞地回流到相关产业中去，再转移到居民购买力中去。
第三、要市场化。解除地方保护主义，中央应压低地方政府对GDP增长的追求，那些盲目投资，制造能源短缺和过剩投资的领域，纯粹追求速度的增长，都应适度停止。
第四、要自由化。政府在应从实业资本中逐步撤出，在民营资本足够强大的时候，推行私有化。只有自由经济的发展才能搞活市场，并为宏观调控所调节。
政府对经济的干预，应尽量避免用行政手段。很多预想精良的方案之所以不计后果，都因为与实施有关。既然手中的真理都是相对真理，那么实践并不以检验真理为唯一目的，市场化的过程只是试错而非验真。
今年对地产业的宏观调控已经基本结束。商品房平均销售价格一季度涨幅是12.5%，一到二季度是10.1%，一到三季度是8.8%，涨幅明显回落。同时，至9月末，全国商品房空置面积达到1.09亿平方米，同比增长10.8%，处于缓升。但“房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费，稳定房价的预期目标发展。”――有关人士这种说法又好象太乐观了，涨幅与消费同时下降的局面怎样解释？
宏观调控对矛盾的解决，不应是打压，而应着力于热钱的存在、着力于提供健康的市场，剩下的，交给市场来解决，这才是最明智的选择。中国经济之所以成为“政策市”、成为永远长不大的孩子，原因当然在于阿斗的虚弱，但也在于政府全身心对“行政策略”的依赖。
（四）、房价在适度水平上涨是一种良性循环
群众对低价房的期待，是对产品经济抱有的幻想。房地产业以略高于GDP增长速度而发展的势头是相对合理的。有人却因此认为泡沫会出现，对房价下跌抱有不切实际的预期。
如果房子都卖不出去，投资及种种资源被压在楼市中，无法为消费力所承受，这时候才是泡沫，即扭曲的供求才是泡沫。这种泡沫将使开发商及银行系统瘫痪、整个国民经济停滞。这是我们不愿看到的。
北京曾出台的对二手房交易所得征收20%个人所得税的法规，并不是市场化的策略，而先举后废，又破坏了政策的连续性。抑制房产的流通，虽短期减少了投机，从反面却支持了一级市场的价格。许多有产权的房子作为潜在的存量供给不能上市流通，只能加剧供需矛盾；二级市场奇货可居，更推动一级市场价格走高。建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。防止热钱主要应面对过江龙资金的炒作，而在消费能力不足时，应培养对房产长线投资的倾向，并鼓励房龄长的产权房尽快进入流通，以形成不同需要的多级结构。
适度的泡沫，是一种投资行为。房产作为不动产，在中国具有特殊意义，除本身的使用价值外，购房主要是为了投资，是为养老积蓄的财富。不看到这一点，便看不懂中国的房价了。某些所谓专业人士认为，在发达国家和其他市场经济国家，有30%-40%的居民采用租房居住方式，因此我们可以借鉴发达国家的经验，实施不动产税，用以提高投资购买的交易税，采用经济法律手段来转变居民的观念、购买行为和方式。殊不知，资本主义国家中的社会主义成份，要比我们强许多，没有社会福利保障的前提，“乱世宜用”的“重典”，只能加剧虚弱保障体系的破产。
因为房产是浓缩的物化劳动，它的使用功能体现的是一种不可或缺的需求，它的实际价值体现的是一种不可再生、重复的资源，因此房产的价格增长幅度将超过利率，甚至高于经济增长的增幅。在其他投资渠道不畅的情况下，大量社会资金为实现保值增值，只能转向购房投资，另无选择。
略有泡沫并不可怕，在未来十五年城市化进程中，总需求会大于总供给，持续的购买力增长将不断地消化往年的“泡沫”。当然，因信息不对称，也可能出现因地域性的购买力不足问题，但市场化公平以局部地产企业的破产而调整，局部的泡沫并不代表行业的整体泡沫。
房价下降在当前不是一种良性循环。价格是一种投资拉动，反映了投入的趋向。当能源、资源、劳动力价格都在上涨时，只能不断地提高基础产业生产率，才能相对抵消资源紧张造成的成本压力；只有巩固原材料市场的投入，使基础产业长线增长，经济链条才能完整的运转起来。在一个健康的经济链条中，在一个增加的价格水平上，在一个扩大的需求与供给的平台上，我们才能从中形成、获得对房屋的购买力，才能形成一种良性循环。
（五）、在经济发展中解决发展的问题
《2005年中国房地产发展报告》中表明，进入2004年以来，国家以降低固定资产投资规模为目标，收缩银根、减少土地供给，防止经济过热。但这种忽冷忽热的气候容易感冒，对新兴的产业来说，高层好象缺少的是经验。
收缩银根使土地开发效率降低。从统计数据上看，开发商手中掌握大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2004年该比值降到50%以下。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这说明2004年全年形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。
减少土地供给使土地交易价格上涨。统计数据上，今年一季度同比上涨7.8%。这说明，开发商仍在进行土地储备，未来市场是看好的。中国素有“一管就死，一放就乱”的说法，也许，开发商正在等待“放”。
宏观调控不可能改善供求矛盾，却直接降低了商品住宅的供给，2004年商品房和住宅竣工面积增长率只有2.1%和2.3%，今年的增长率可能还要降低，远远满足不了需求的增长。需求增长只能使房屋销售价格稳步上涨，今年一季度，商品房销售价格上涨9.8%。
有意思的是国家统计局认为价格上涨主要是出于以下三个原因：第一，商品房销售面积连续五年高于竣工面积，这显示商品房需求旺盛，不仅包括住房制度改革后居民的居住需求，还包括居民和机构的投资（包括投机）需求；第二，包括人工费、土地费、建筑材料费等在内的供给成本上升；第三，经济适用房的比重从2003年的6.1％下降到2004年的4.6％，普通商品房的比重依然偏低，从而使房地产价格上升。
既然需求旺盛，为什么不增加供给？既然投资旺盛为什么不增加其它渠道？至于成本的上升，内因在于地方保护主义与市场的不健全，而以经济适用房比重下降来解释房地产价格的上升更是不可理解。实际上，我们缺乏的是一个健全的市场。当前的经济过热都与地方政府的本位主义、保护主义有关，或是利用官僚资本（如“老鼠仓”）的投机行为。这一点，看一看电解铝与地方煤矿就知道了。只要扩大基础投资而不打破区域垄断，材料价格就永远是扭曲的。而经济适用房本来就是个畸形产物，它试图用计划手段解决二次分配问题，一出现就引来了是非，商品经济中为什么至今还对双轨制报有希望？
我们不能回复到过去行政分房政策中去，市场中的问题，只能在市场中解决，当然，这以一个相对完善的市场为前提。现实和市场的关系，永远预设了一个先有鸡还是先有蛋的问题，如果坐井观天，则无法走出陷井和僵局。换一种思路：从增长的需求中解决和消化投资的问题，解决产品结构问题，解决梯级和差别消费问题，才是房地产业发展的关键，我们总不应因噎废食吧。
第一、在开发商对于土地的需求出现了下降的情况下，应加大土地投入，使土地的价格下降，借此打击炒买炒卖和囤积土地的行为，对逾期没有开发的土地，坚决依法收回。这样的政策才有利于增加商品房的增长。尤其是近两三年内的供给程度，能够极大地改善当前供需锐化的矛盾。从加大土地投入上，使开发商重新审视产品结构，考虑融资成本与风险，在短时间内开发出资金回笼的商品房。
第二、鼓励异地投资、跨区域经营，吸引私人资本区域流动。这将有利于房地产开发企业的购并和重组、有利于房产结构开发的梯级化、层次化。
第三、督促国有或连带资本从当地垄断行业中逐步撤资，政府经营转变为监管、服务功能。将企业推向市场化、推向私有化，形成自由竞争的市场格局。
第四、基础投资向第一、二部类的内涵发展型企业倾斜。这几年我们看到了许多企业通过产业重组，区域并购的行为扩大了规模和实力。这些获得成功的发展模式，直接降低了生产成本，成为优秀企业的典范。适量的资产投资在它们身上，经济就永远不会过热。
第五、基础投资增大科技投入。科技是绿色产业，虽然提出过“科技是第一生产力”的口号，但科技对经济增长的作用远远没有达到应有的水平。
第六，面前未来，中国的危机将不可能是过热，而是经济结构不合理、通货紧缩，及由此带来的经济萧条。
适度增加固定资产投资规模，应以内涵结构调整为核心，而不是单纯的数字的缩减，宏观调控的代价不应以牺牲房产业的高速发展为代价，否则将同社会发展极不协调，对未来急剧膨胀的城市化进程将带来更大的压力。如果2020年要实现每户家庭拥有一套人均35平方米的住房，今后15年时间还要建设住房72亿平方米（建设部推测），对比现有的生产能力，显然过份不足。
房地产业在一定时间内还有广阔的发展空间，需要在发展中解决因发展而带来的问题。据统计，我国目前住宅产品的品种仅为美国的5%，从业人员年均竣工面积仅为发达国家的20%，劳动生产率仅及发达国家的30%-50%，但单位耗能却是同等条件下发达国家的3倍；科技进步对住宅业的贡献率，1994年统计为25.4%，而发达国家为50%-70%。从住宅产业化必须经过的“模数化――标准化――工业化――产业化”的历程来看，我国住宅产品的模数化问题尚未真正解决。正是这样，我国的房地产业还是一种粗放型的经营，住宅商品建设仍处于低附加值的阶段；对需求的引导，对产品品质与层次上的追求，刚刚起步。
（六）、保持房地产业发展的同时，形成增长的居民购买力
目前，房地产业和建筑业的增加值分别占国内生产总值的比重约9%（其中前者约占2%），地产经济作为国民经济的支柱产业，仅次于工业、农业、商业居第四位，但同其它国家相比来看，在比重上，还将有广阔的发展空间注5。
专家估算，我国住宅投资的诱发系数为1.5至1.7左右，即每投入100元住宅投资，可产生出150元至170元左右的相关产业需求。它的扛杆作用，是以较小的资源比重，撬动了全民的物质需求。在我看来，这是一条完整而闭合的消费链，从购房花出的钱，正以其它方式、以家庭成员的收入方式流回家庭内部。如果消费链条持续发展，整个经济应会走稳。更重要的是，以房地产业带动其它行业及相关产业同时，会从一个消费链周围旁生出许多闭合的经济链，这样随着经济总量的增加，地产经济在达到一个峰值比例后下降，到那时需求与供给的矛盾才会缓和，且房价与居民购买力之间的关系发生质的变化，反映在货币上，即人们有钱买房子。
在需求上，中国至少三十年内处于人口净增长的情况，城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。消费力水平上，处于优先发展的行业及先富起来的人群，将扩大并实现购房需求，在需求增长速度放缓的情况下，普通居民购买力水平将向房价靠拢。
总体来看，不要认为房价会“降”下来。房价只能升上去，但却有可能对购买力来说相对“降”下来，今天的价格卖出，明天同样的价格将可能永远买不回来。商品经济的情况下，货币已脱离了黄金本位的对应关系，只反映供给与需求、信用与流通的关系，它的购买力将随着时间的推移不断下降。道理很简单，经济的发展将使财富趋于集中，它会退出流通市场而成为沉淀的资本，而流通中货币的减少不适应对应的商品增量时，货币投放量就会增加，用以保证价格稳定。但沉淀的资本适时再次进入流通时，又必然引起货币购买力的变化，即通胀，当然适度的通胀可以增加投入及消费。微观经济就是这样，币值在稳定－下降－稳定－再下降中变化。变化的过程都是跳跃式的，跳跃之后出现相对的平台。工资的增长及物价的增长也都是跳跃式的，人们的生活水平只会在新的平台上获得提高。二十年前一辆自行车的价格同现在都是一百元左右，但这一百元的购买力显然有所不同；在职职工十五年前二三百元的月均工资同现在两千多元的月均工资变化过程，也是跳跃增加的结果。
三、市场决定价格的真实
（一）、房价下跌：幼稚的预期
对房价下跌的预期，建立在房地产业暴利假设的前提下。
华远地产任志强近日说房地产行业就应是暴利，这话好象不那么好听，但他说的也不那么自信。否则，为什么在财富榜上，却少见利税大户呢？难道都逃掉了不成。
舆论认为房地产业在进行集体逃税，怀疑使得社会群体对资本原罪的声讨与日俱增。这里面有难言之隐：由于统计口径的不同及交税方式的不同（如房地产业都将税交到了建设属地，而不能合并报表），地产行业对税收的贡献不能在利税榜上直观地反映出来。当然，房地产的营业税和企业所得税是房地产流转税中的主体，事实存在着逃税的可能，但税收制度政出多门、课税方式上的缺陷，不应由房地产业单独背负罪名。
房地产业对税收的贡献是巨大的，但过高的税赋比例，也必将使房地产业背负逃税的指责。房地产业税收增长幅度已远高于GDP增长额，来自房地产业的税收平均约占地方税收的10%左右，从地方财政收入增加和经济发展对房地产业的依赖程度来看，明显属高赋税国家注6。资本逐利的本性，不可指责，正是利润的吸引，才使热钱集中地这个行业之中，才使房改发展到今天。
所说的获得暴利也不是从房价中直接得到的，因为现有房价虽普遍偏高，但利润率还是同其它行业相近的。暴利可能是指利润与自有投入的比较而言（许多企业的资产负债率在80％以上），因为完全自有资金比例确实不高，但这种“暴利”在当前是通过政策实现的，都是合法的。某些专业人士用这样的公式概括房地产业“暴利”途径：制定圈地计划→摆平土地批租方→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→用承建单位资金做到正负零→搞定银行获得抵押贷款→基本完成收益周期。可见开发商可以将地价分期支付、可以进行房屋预售，用预售房款归还贷款等方式少交相应的利税。
开发运作资金相对整体投资少，明显体现了政策对房地产业的支持，看到他们超常规发展的同时，应肯定其对经济发展的贡献。造就
“暴利”是不假，但其风向标一直在政策与银行手中，风险也很大，一旦政策压缩则利润必然下降。事实上，房地产业的利润因现有政策，大部份都进入了投资、再生产环节，也许单独的一个项目利润是非常可观的，并不排除企业为了“逃税”，而进行滚动开发，但实际过程有利于经济发展的。
地产巨头还是比较务实的，万科的王石说，他超过15%的利润都不想去做了。是不想做了么，可能是做不到了。当然，随着开发商这几年的成熟，一些政府的扶植及优惠也将取消，但如果以为政府或银行将对其进行反手打压，却是不切实际的想法，要打板子最终会打到自己头上的。
当然，讨论房价的时候，常用的是平均价格指数，但这几年中低档住房确实供应不足，突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低。但既然普遍认为银行里20%的人掌握着80%的存款，那么开发商的眼光当然要先盯住富人的钱袋；正是富裕人群的消费，吸引了投资，并形成扩大的消费群落。市场规则不是福利手段：房产，既不能成为可望不可及的奢侈品，又不能成为廉价可得的滞销货。它所造就经济的增长，正是政府、资本、消费的博弈焦点，只要房价上涨时创造着新的消费，只要增长的需求消化了上涨房价，则市场就是正确的。
房价上升的一个很重要原因，是中高收入家庭为提高居住质量而形成的需求高涨，而并非缘于居住保障性质，或仅仅为满足生存条件的住房需求增加。如果没有其它原因，房屋会在十多年里一直成为奢侈品、或高档耐用品。没有多年生活积累，希望靠配给制、福利制满足产权欲望的住宅需要，都脱离了当前的历史条件。人们的生活水平要随着经济增长小步提高，而中国人的消费观念通常是一步到位，――完成跨越式消费、一劳永逸地解决一次性需求，――这自然加大了供给与需求之间的不平衡，“不患寡，患不均”，这只是一种平均主义的诉求。
房价下跌，是幼稚的预期。实际上，在市场之外，永远不可能停止和消失对价格争论；而没有争论的时候，反而不好，那时的经济就是单边下跌。
（二）、真若房价下跌，还敢买吗
房价不能下跌。
房地产业是本地经济一种自足的方式，中国只有自足经济中才能将劳动物化，才能积淀真正的财富。外向型经济虽能增加外汇，但过多的顺差增加贸易磨擦，且粗放型经济同时引来了对中国人权状况的指责，――低廉的劳动力价格及艰难的生存保障使生存权成为人权的主要内容，这不能不说是一种悲哀的事实。外汇量的增长，有可能在人民币升值的途中而使多年的社会财富化为乌有，从一定意义上说，美元贬值就是国内资产外逃的方式。
所谓挤出泡沫，要房价降下来，但真降下来了，我们还敢买么？盲目的下跌，就是割肉，除非经济走坏，使资金离场、外流于国外，但这只有一种可能，中国面临毁灭性的灾难或战争。但那个时候，我们还有买房的机会么？国难当头，黄金与货币都有可能实行管制，那时没有什么会是真正的财富。中国不希望战争，一旦有了战争，现实决定也逃脱不了一场群众运动，但即使那时，我们事先也要有一所房子来居住，它将是最后的身份证明。
房价不会绝对下跌，相对购买力来说，房价将走向可以接受的水平，这才是我们所预期的。当然，这种预期建立于我们对经济向好的信任基础上，同时也建立于政府有效掌控经济的美好愿望上。
房价只能相对下跌。市场让一部份人先买得起房子，他们可能是先富起来的那部份人。但他们为此支付了较高的对价，待那些购买力相对充裕的需求得到缓解之后，作为平均购买力的人群才会拥有自己的商品房。
市场经济中，我们当然承认“周期性”，但中国的房地产市场刚刚开始，如一辆满载重物爬坡的货车，它还没有在起伏的道路上走出一个完整的的周期。一旦中国经济出现可预见性的周期性变化，则经济进入一个相对成熟的历史阶段。在此基础上，不排除房价会真的下跌、起伏，但至少在目前来看，那只是一个遥远的未来。
四、结论
经济改革进入矛盾多发区，唯有知难而进，方能涉水过河。逆水行舟不进则退，房价稳步上涨并不可怕，要警惕政府对市场过多的干预、背离市场的价格扭曲，要完善市场对供求关系的平衡；同时更要警惕不切实际的平均主义诉求，后者更会使二十六年来的改革功亏一篑。
有了关于房价问题的思考，使我对前一部份内容充满信心。我们的视野应宽广一些，未来中国老龄化的影响将广泛地影响国际关系、经济关系，没有宏观的人居规划，中国将可能陷入较为广泛的危机之中。在此重申一句：房改中，如果我们的家庭仅仅着眼于在城市化过程中拥有自己的产权住宅，那么中国就会为此失去持续、均衡发展的机遇。
说明：本文所引用数字均引自公众网络传媒。观点及论点均为本人独立撰写。
附文注释：
注1：本文所说的房地产业，是以开发经营国有土地和房屋为基本业务，以销售为衍生业务的产业总合。
注2：各地区有所不同，但房地产税收成为第一大税源是不可争辩的事实。如浙江2004年11月统计，房地产税收额达到138.41亿元，占19%。
注3：如，2004年珠海共挂牌拍卖了67万平方米的土地，当年政府得到土地收益16.5亿元。仅2004年前9个月全国经营性土地招拍挂面积3.63万公顷，总价款2100多亿元。
注4：看一下北京例子，2004年房地产投资占社会投资的比重已由上年的55.3%，升至56.9%，成为本地投资最重要的支撑点。
注5：房地产业在GDP中的比重应平均在年10％以上，而我国现有的发展水平增加值仅占GDP的2％，贡献度尚处于较低的发展阶段。参照同等GDP发展阶段中，美国、日本、西德、法国的情况看，住宅投资应在固定资产投资中约三十年间的周期中占20％或更高的比重，而目前我国住宅投资仅占固定资产投资约12％的比重，远远低于经济发展的需求。因此预见在未来的二、三十年的中国经济发展中，房地产必然仍是中国经济发展的支柱产业。
注6：看一个很普通的例子：开发商项目中代征地，本该属公共市政用的，但其中的税费，却由开发商交纳。其次，毛利虽按33%交纳所得税，但实际上缴的比例却在40%左右，多的那部份也成为各种名目的税收，且税费不分，各种费也不知是作什么用的。专家统计的数字，在北京当前的房价中，30%至40%为各种税费所占（含土地费）。
(责任编辑：单秀巧) | 
精彩生活 
