调查篇

    继‘国六条’之后，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》终于在5月29日出台。这个被戏称为‘十五条军规’的‘国六条’细则，动用了提高首付、增加税收、行政监管等多种市场和非市场手段，其调控结果亦细化到限比重、限面积、限价格等具体指标。

房地产调控的大棒再次高高举起。在这新一轮的调控中，市场将作何反应？地方政府能握紧中央递过来的‘十五条军规’的接力棒吗？多方利益格局下，地产博弈仍将继续。

    开发商:5成房企或遭淘汰

    在新一轮调控中，开发商也终于挨到了两记大耳光：‘十五条军规’一方面要求银行不得向自有资金不超过35%的开发商贷款；另一方面限定所有新开工的住宅要有七成是中小户型。上述举措意味着开发商的门槛提高了，整个市场面临新一轮洗牌。北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲认为，新政打破开发商已定的开发模式，所有已定计划都重新开始。加上贷款的收紧，之前一批看好楼市高价拿地的开发商，将面临强大的资金压力，对实力较差的开发商而言则是雪上加霜。据了解，深圳目前有百余个楼盘受到新政影响、必须重新设计。金地集团(行情,论坛)一名不愿透露姓名的职员向本报透露，如果严格执行新政策，部分房地产开发企业将面临‘生死考验’。他举例说，两年前，曾有房地产企业高价买下一处容积率仅为0.5的房地产用地。‘当初开发商就是冲着低容积率、建大面积的高档住宅而来来的。如果现在按照新标准进行规划和开发，开发商将血本无归。’中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，此轮调控将促进住宅产业向绿色建筑过渡，同时也可能导致大约50％的房企被淘汰，但她认为，开发商之间的资源整合，长远而言，有利于中国房地产业的健康发展。

    银行:艰苦岁月尚未来临

    ‘十五条军规’要求商业银行收紧和房地产相关的信贷。对以存贷款息差为主要收入来源的商业银行来说，这样的要求表面上会增加其经营压力，但事实上，商业银行的苦日子并未到来。去年出台的‘国八条’及其实施细则已明令各商业银行收紧房贷业务，实施起来却是效果不佳。例如，去年上半年，上海银行业也曾制定过类似的‘君子协议’，第一套房首付三成，第二套起首付更多，但在其后，由于个人房贷连续递减，这种昙花一现的收缩很快演变为不断升级中的抢夺房贷大战。今年重申收紧房贷的规定，也很容易被银行的‘无影手’化解。以记者的朋友齐女士为例，在购置二手房的过程中，她虽受到了税务局和国土局的冷遇，但却在银行那里找回了温暖。新政规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。如果齐女士以房子的净售价120万元为依据向银行申请贷款，那么，在支付了36万元的首期之后，她最多可以得到84万元的贷款。但齐女士希望能得到更多的贷款，于是‘善解人意’的银行信贷人员便通知评估物业的中介将齐女士的房价‘拔高’到140万元，并以此为依据发放贷款，则齐女士可以得到98万元的贷款，她实际上只需交约一成的首付款。值得注意的是，上述‘违规行为’发生于受银监会监管较为严格的某大型国有商业银行，且发生的时间是‘十五条军规’出台的一周之内。为齐女士操作借贷事宜的银行职员表示，银行通过审查确信齐女士有能力偿还更多贷款。该职员抱怨：‘新政对个人房贷首付款比例不低于三成的规定过于苛刻，令到银行在发放可靠贷款时缺乏灵活性，徒增经营压力。’一些商业银行的内部人士也认为采用货币手段调控房地产并非上策。因为，即使不给开发商发贷款，一些大企业通过委托贷款的方式还是可以通过银行把钱流向开发商；另外，按照银监会目前的信贷分类，共有200多个行业，但是行业和行业之间的划分并不清晰，一些主营业务是酒店的企业可能也做房地产，在发放贷款的过程中，这部分的钱并不计入房地产贷款。

    外资：不在调控之列

    外资对中国房地产业上下其手已非新闻，更有不少内地学者站出来呼吁政府警惕监控。然而，新出台的‘国六条’及‘十五条军规’却偏偏忽略了对外资的调控。中国国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，目前的房地产资金来源渠道里，本土银行渠道的比重已经大大下降，而投机性外资却在不断增加。他称：‘真正有能力搅动房地产市场的，已经不完全是本土的银行，还有一部分是不在贷款监控范围内的(外资)基金企业。因此，在现实中，政府即使控制贷款或资金紧缩，管住的却仅仅是自己的房地产，而海外的房地产企业、资金等则很少受到限制。’

    成交锐减无阻价格反抬

    ‘十五条军规’出台以来，政府的调控已开始令市场有了明显的反应：6月1日至10日，上海共成交各类新建商品房78.5万平方米，与5月下旬的成交总量104.4万平方米相比，下降了25％。其中普通住宅成交量下降幅度最大，6月前10天的交易量比5月下旬的交易量下降了33.7％。此外，上海住宅供应量也出现下跌；6月1日至5日，北京的期房日签约量为492套，比‘国六条’出台前一周的629套日签约量下降了137套，降幅超过20%；在深圳，记者走访的几个豪宅楼盘也是门可罗雀，完全不复‘五一’期间看楼人挤爆样板房的盛况。与此同时，广州也出现类似的情况。北京虎杰投资咨询公司的首席分析师张寅向本报表示，短期内，商品房成交量下降是市场对‘国六条’及其实施细则出台的第一反应，但很难据此推论出房价将会下跌。去年七部委推出‘国八条细则’后，京城6月首周的期房日签约量也一度降至371套，较去年5月485套的日签约量减少114套，降幅达23%。可是，那之后没多久，北京的商品房成交量大幅反弹，房价涨幅更是惊人。

    新政或推高豪宅售价

    各地楼市剧烈下降的交易量，似乎也无损业内人士对豪宅市场未来走势的乐观判断。

    ‘十五条军规’的第二条规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

    ‘如果此条政策能得到执行的话，对豪宅市场反倒是件好事。’美联物业上海区域总经理冯泓睿告诉本报记者，一线城市可能会出现大户型豪宅重新估价的现象。因为从现在开始，所有房地产项目都将以中小户型为主要户型。但在北京、上海、广州和深圳等大城市，对居住环境要求高的消费群体越来越多，对豪宅的需求量还会继续上升。冯泓睿说：‘调控对于大户型的限制间接表明，豪宅将成为稀缺产品，其价格也因此更加坚挺。’一个有力的证据是，去年‘国八条’出台后，上海豪宅市场一度出现过降价抛售的现象，但这一次，大部分豪宅的持有者却不愿降价抛售，反映市场仍看好豪宅的后市。

    京沪穗深最新政策

    近期拟推6个中低价位限价商品房地块；提前供应两块经济适用住房用地；鼓励95个地产项目改作中低价位房；拿地满两年未动工政府无偿收回土地；网上公布2002年到2005年住宅项目用地情况。

    房地产管理部门必须通过媒体及时发布商品住房交易的相关信息。

    今年将加大新增土地出让量；将选定地块，确定价格上限，为百姓拆迁安置提供价格适中的住房；推动房改房的自由上市；完善新的公积金贷款与住房货币补贴政策。

    二手市场‘转嫁’征税

    ‘十五条军规’的第三条提到：‘从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税’。但其精确性及打击效果却受到质疑，尤其是对二手房市场而言。

    记者的一位朋友齐女士，近日看中了深圳市中心某小区的一套房龄为3年、售价达120万元的二手房，该小区提供的某小学入读机会是她选择该物业的一个重要原因，因为她的孩子将在9月份上学。根据新政的规定，屋主必须为这套房子支付5.5%的营业税，但是，在交易过程中，屋主却甩出了‘要么由齐女士替他承担6.6万元的营业税，要么不卖房’的态度。齐女士于是就屋主的行为向福田区的税务局和国土局进行咨询，最终得到的答覆是：‘营业税究竟由哪一方实际支付，由买家和卖家自行协议，国土局并不干涉其中的过程。’

    这件事情最后的结果是，急于为孩子谋求一个好学位的齐女士无奈地向原屋主做出让步。她告诉记者：‘税务局和国土局只征税、不监管的态度让我觉得很无奈，被迫和屋主一起作假。讽刺的是，本来要打击炒房者的政策，最后竟打到了我这种真正需要买房的人身上。’

    重税恐令二手楼市萎缩

    一些业内人士担心，征税年限由2年延长至5年，会迫使部分年期不足5年的业主转售为租，导致市场上可供应盘源减少。而对于二手买家来说，由于政策的一变再变，很多业主也开始观望，放缓置业计划，因此成交意愿也大大降低。

    广东合富置业副总经理潘宇豪表示：‘如果二手楼交易量大降，最惨的就是地产中介了，估计下半年又会有一批小中介被淘汰出市场。这种结果和“稳定房价”、“积极发展住房二级市场”的政策目标是自相矛盾的。’

    今年新增40万平方米政策性住房用地；9月出台住房建设规划；6月20日出台10项措施落实‘国十五条’，企业哄抬房价或被吊销执照。