当前中国房价不断攀升，但由于房价只是各最大化自己利益的经济行为主体博弈之后的均衡解，单独分析房价意义不大。问题的实质在于高房价背后各行为主体在特定制度环境下的博弈行为。

　　房地产市场是垄断竞争市场。由于制度供给结构不合理、市场化进程、政府角色错位等原因，使中国房地产市场成为垄断竞争市场。之所以是有竞争的市场，是因为不论大小城市，进入特定区域的房地产开发商不止一家，尤其是大城市，房地产商的数量还相当多，在此意义上，房地产市场是竞争性市场；之所以有垄断市场，是因为政府垄断土地一级市场、房地产市场的进入壁垒等原因，导致房地产市场的竞争是不完全的，是准垄断性的。

　　政府和开发商共同瓜分了房地产业的超额利润。既然房地产市场是不完全竞争性市场，那么除了正常利润而外，必然有超额利润或者“租”的存在。这些“租”最后由谁获得了呢？显然，一方面，各级政府在土地一级市场“低进高出”，在没有对土地原使用者做合理补偿的情况下，获得了大量的土地“租”；另一方面，在土地二级甚至三级市场，在房地产开发环节，由于准垄断性质，开发商获得了超过正常利润的“租”。正是由于政府和开发商共同瓜分了房地产市场的“租”，才有了针对高房价“政府认为房地产开发商肆意抬高房价，开发商却抱怨政府供应土地价格太高”的互相指责。

　　零和博弈使普通消费者利益严重受损。从博弈结果看，博弈分为零和博弈和非零和博弈。零和博弈是博弈前的支付总和与博弈后的支付总和相等，博弈过程只是支付在不同博弈者之间的重新分配，非零和博弈是博弈后的支付大于（或小于）博弈前的支付总和。在其他条件不变的情况下，房地产市场中的博弈显然是零和博弈。由于组织化程度、信息不对称等原因，政府和开发商在博弈过程中处于绝对的优势地位，由此决定了博弈结果必然是开发商和政府获得更多的收益（“租”），而处于劣势地位的普通消费者必然为这些“租”埋单。

　　垄断竞争市场中的博弈在使普通消费者利益受损的同时，也导致了社会福利的净损失。也许有人认为，零和博弈只要能促进效率，增进社会的总福利也未有不妥。但经济理论已经证明，在存在垄断的条件下，厂商必然会索取的价格高于均衡价格，提供的商品数量却低于均衡数量，从而导致社会福利的净损失。房地产市场也是如此，垄断竞争市场格局使得房地产开发数量不足，价格过高，供需结构不匹配，从而导致整个社会福利的净损失，尽管少数利益集团从中谋取了暴利。

　　总之，当前房地产价格不断攀升是各级政府、房地产商和消费者进行博弈后的结果，由于房地产市场的准垄断性质，在政府和房地产商瓜分了大量超额利润的同时，使得普通购房者的利益严重受损、导致了社会福利的净损失。为了切实保护普通购房者的利益，维护社会公平，珍惜政府信誉，政府应加大改善制度供给结构，改变消费者在房价博弈中的劣势地位，促进房地产市场的健康、和谐、有序发展。

　　（作者单位：国家信息中心预测部）

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