综合新华社

　　“90平方米以下占70％”是项目控制还是总量控制？深圳市近期出台了全国首个地方落实国家房地产新政策的实施细则，明确回答了这个在全国范围内争论不休的问题。

　　据悉，目前武汉、厦门、北京等房地产比较火爆的城市都在酝酿出台实施细则。专家表示，深圳实施细则的出台，并未对房地产市场进行打压，土地供应和市场需求依然在增加，相信经过一段时间的“静默期”后，楼市将进入一个更理性的发展阶段。

　　全国首个地方实施细则终结诸多猜想

　　5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，该意见提出“90平方米以下住房须占建设总面积七成以上”“购房不足5年转让须缴营业税”等8项“硬指标”。

　　九部门意见下发后，对于“90平方米以下占70％”的条款,有人认为指单个项目的住房结构比例，有人则将其解释为城市总体的结构比例，还有人担心90平方米的套型面积满足不了市场需求，不同观点在媒体上交战，至今未有定论。

　　观点交锋的背后隐含着截然不同的心态。对于消费者而言，他们希望能将这一标准落实到具体项目上，这样可以保证增加中小户型的供应，降低购房成本。而开发商则希望能“总量控制”，自己可以“活动活动”，归属到“30％”的范围里，继续建设大户型。

　　就在社会各方争议不休时，6月20日,深圳以市政府98号文的形式出台了实施细则，明确要求对“70％”的指标进行项目控制。98号文不仅对国家的政策作了详细的解读，而且将宏观调控的任务一一分解到各个职能部门。“90平方米户型需占项目面积70％以上”“房地产开发企业资本金比例提高至35％”等几条铁规正式成为深圳房地产市场的“高压线”。

　　6月12日至16日，深圳市规划局共接受商品住宅审批案10宗，其中7宗因为没有满足“90平方米户型需占项目面积70％以上”的规定而未获得批准。而这7个未获批准的项目建筑面积大约为90万平方米，相当于深圳全年销售量的1／10。

　　开发商囤地成本加大

　　不仅是深圳，根据此前透露出来的信息，北京、武汉、厦门等有意出台实施细则的城市也将严格执行九部门意见。

　　毫无疑问，各地实施细则出台，国家宏观调控将给开发商带来巨大冲击。据了解，在“深圳细则”出台前，开发商还在试图通过各种渠道将自己的诉求传达给地方政府，希望事情还能有所转圜，但细则出来之后，有些开发商选择了沉默，另一些则忙着给政府写申诉，要求“给个说法”。

　　深圳房地产分析人士尹香武表示，“90平方米户型需占项目面积70％以上”的规定确实会加大开发商的成本和设计难度。

　　尹香武表示，一些已经拿地还没有建设的开发商会很头痛，因为原来规划是建设大户型或是别墅，现在70％要建中小户型，改规划的难度不说，更麻烦的是拿地成本很高，小户型卖不出价钱，可能会亏本。

　　房地产市场发展将更理性

　　“总量控制明显行不通。”上海房地产界独立评论人士顾海波表示，“总量控制”缺乏可操作性：是在推出地块时就依据90平方米这个标准划定楼盘的属性，还是政府在审定规划时按70％的比例进行总体统筹？当然，前者更容易操作。但为什么给A开发商建大套型楼盘，而不给B开发商？这里面容易滋生腐败，而且可能最终使调控的目标落空。

　　事实上，从长远角度来看，此次实施细则使国家宏观调控到位，更有利于房地产行业的理性发展。深圳市社科院城市营运中心主任高海燕分析说，从开发商的层面来看，国家的宏观调控并没有对房地产行业进行打压和整肃，土地供应和市场需求这两个要素还在增加，“蛋糕还在那里”，调整的只是原有的开发模式和产品结构。

　　“90平方米户型需占项目面积70％以上”的规定，也没有剥夺开发商的整体利益，只是对他们的专业化能力提出了更高的要求，原来一些小开发商凭借关系，搞到土地和贷款就可以建房赚钱的方式行不通了，这对于主流的开发商而言是一次很好的行业洗牌。

　　对于消费者而言，需要改变的是他们的居住观念，习惯住小房子、首次置业时买二手房等观念将替代原来的超前消费心态。高海燕表示，“90平方米户型需占项目面积70％以上”的规定确实会增加开发商的成本，但相信号称“暴利行业”的楼市能消化；至于说社会的多重需要，30％的数量也不在少数，应该可以满足市场的“胃口”。

　　当然，社会各方对楼市的突然性的转型有些不知所措，现在大家都在观望、试探，市场会有一个“静默期”。但相信过了这个过渡期，市场各方就会归位，楼市将进入一个更理性的发展阶段。

(责任编辑：魏喆)