商务部外资司副司长林哲莹一句可能宣布措施限制外资投资国内房地产的话,在国内外引起了广泛反响。的确,在中国房地产市场运作高度不透明、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下,外资持续大规模流入境内房地产市场,助长了房地产价格泡沫,加大了我国国际收支失衡和人民币升值的压力。

适当限制外资进入房地产市场是必要的,但如何才能有效达到目的呢？

    如果要制定外资房地产投资政策,那就必须准确评估外资在房地产市场的投机作用。就总体而言,目前还不占多数的外资还谈不上是我国房地产市场泡沫的始作俑者,而是在泡沫开始后的推波助澜者、某些城市的某些细分市场的操纵者。外资无非是从供给和需求两个方面进入中国房地产市场的,前者系对房地产开发企业的资金供给,后者系购买房地产。

    在供给方,根据国家统计局数据计算,在中国房地产开发企业(单位)资金来源中,无论是绝对金额还是所占比重,到2004年为止都没有达到此前曾经达到的高位。就绝对金额而言,2004年为228亿元,占当年度资金来源的1.3%。在需求方,即使按照里昂证券的较高的估算数据,按去年境外基金投入中国房地产市场金额上限39亿美元计算,不考虑其它渠道和形式的外资,不考虑去年人民币汇率改革前后的汇率变化,在我国去年全年商品房销售总额18080亿元中只占1.8%。

    因此,如果不消除我国房地产市场泡沫形成的基本因素,单纯遏制外资,必然无法收到期望的成效。根本的问题在于,要解决金融市场流动性过剩问题,并通过完善财税制度,促进地方政府财权与事权对应,缓解、消除地方政府的财政困难,并让被征地农民合理分享土地收益、改进分税制等措施,削弱地方政府卖地生财的动机。

    限制性政策的效力往往取决于限制面,限制面过宽不仅会给监管者树立过多的而且往往是不必要的对立者,也会给政策带来不少副作用。适当限制外资进入房地产市场,需要明确限制的对象。目前,境外资本主要通过以下6种形式流入国内房地产行业：成立外资房地产公司从事房地产开发和经营业务、非房地产业外资企业变相涉足房地产经营、外资银行信贷(包括对房地产开发企业和购房者的贷款)、境外房地产基金流入境内房地产市场、内资房地产企业“外资化”、非居民和居民个人投资(即将原来存放海外的资金投入国内市场)。在每种形式中,外资又有多条流入渠道。

    就遏制房地产市场过度投机而言,在上述6种形式中,我们需要遏制的应当是非房地产业外资企业变相涉足房地产经营、外资银行信贷、境外房地产基金流入境内房地产市场、内资房地产企业“外资化”、非居民和居民个人投资。至于成立外资房地产公司从事房地产开发这种形式,由于在世贸组织《中华人民共和国加入议定书·服务贸易具体承诺减让表》D项“房地产服务”中我国已经承诺开放这一市场,仅仅是对高标准房地产项目(即单位建设成本高出同一城市平均单位建设成本2倍的房地产项目)不准设立外商独资企业。所以我们不宜直接收紧在母国／地区从事房地产开发的外资通过这种形式的市场准入条件,只需要补充限令以这种形式进入我国房地产开发的外资在其母国／地区必须是从事这一行业的条件,并强化外债管理,把外资房地产开发公司的信贷和土地供应闸门置于我国一视同仁的宏观调控之下,消除对外资公司的超国民待遇。

    为了集中监管力量,或许可以考虑对来自投机倾向较为严重地区的海外买家强化监管。从主要城市房地产交易情况来看,在境外买家中,来自港澳台地区的买方投机倾向强于外国买方。北京市房地产各类买家成交平均价格数据显示,外国人的成交价格在12000元／平方米左右,港澳台买家成交平均价格超过2万元／平方米。而且,港澳台地区买家投机倾向较强有着深厚的根源,因为港澳台地区人口稠密,房地产价格高昂,目前香港中档一手住宅单价即在7-8万港币／平方米左右,内地房地产价格相形之下显得颇为“低廉”。

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