2006（博鳌）房地产论坛7月4日在海南博鳌拉开帷幕，本次大会的主题是“转型 年代的中国房地产”，焦点网将进行全程直播。

钟伟 经济学家、北京师范大学金融研究中心主任

　　钟伟：接下来的演讲不代表真理，道德水平中等，研究的水平可能是错误的，但是我可以肯定的是我已经尽到了我的专业水平，尽管如此仍然有可能是错误的。

　　最近我被一顿猛批，我很意外，像我这样的人还会被人批。

　　我今天讲的题目是泡沫的代价。就是这个行业的波动肯定是有代价的，如果没有代价是可以被人捏的。现在来看一下，泡沫的代价。泡沫有代价吗？有。先看佛罗里达的泡沫，是1929－1933年危机的导火索。第二发展到93年日本的泡沫，日本的银行业有6万亿美元的损失。接下来日本经济的连续十年不况。香港经历了两次，损失大概是8万亿港币。中国也有泡沫，就是邓小平南巡之后，我想简要的回顾可以给大家印象，不存在“有百利而无一害”的的房地产泡沫。如果是这样的话，我就不能理解，机器人和小叮当，小叮当的零花钱不够，机器猫给他一个好玩意，开发商的所有的物价可以跌到0，他想如果所有的产品都降到0的话，所有的人都有好处，结果天下大乱，小叮当和大头讲这样是错的，所以价格又恢复了。所以价格的异乎寻常的上涨和下跌都是不行的。不动产价格有剧烈的下跌的时候是人人有份的，上涨只是个别人有利。

　　第二，必要的常识。

　　1、需求决定供给，房价是开发商炒上去的，也是买上去。价格取决于供需状况，进而取决于竞争和管制状况。如果市场中存在各式各样的价格管制，价格是不会趋向于成本的。

　　2、中国经济改革的体制派和价格派之争显示，是因为中国要进行价格改革的时候，我们计算影子价格，计算那种价格合理就可以了，另一拨学者说不对，如果我们的体制对了，价格就是正常的。在当时的情况是这样的，体制派大获全胜，价格派失败了。扭曲的价格取决于扭曲的供求，不存在扭曲背景下的正常价格；

　　3、仅抑制供给将导致市场价格上升；双向抑制供求将导致市场萎缩；所以“国六条”出来以后，我们会观察到市场的萎缩。

　　4、房地产行业吸收银行的资产支持是3.51万亿人民币。

　　目前的用地制度学自深圳，源自香港，经2001年5月国务院的15号文而确立。造成地产的完全垄断，因此政府是最大的地产商。中国不存在商品房的概念，而是租一年还是七十年的概念，我们都是租房者。

　　土地并非永远不够的，可以看一下日本，日本的人口密度为中国东南沿海迁居区域人口密度的3倍，日本房地产泡沫破灭后，土地最大跌幅接近80%。这是历史上可以看到的。所以土地的垄断问题是非常严重的。

　　我想说开发商贷款的问题是，房地产有利润来源，我比较粗略的估计是70%的利率是来自土地的增值，20%来自建筑，10%来自房地产的品牌和后期服务。房地产的主要利率就是土地增值，建立在对买房者的不同情。要表情我的动机，参加房地产，就是推动中国土地的增值。现在最大的牺牲品就是已经有土地的使用者，但是被政府赶走了。我们剥夺了原有土地使用者，每年拿走他们三千到四千亿，和拿走农民的三、四千亿相比，城市里的人买房所受的罪不算什么。

　　对开发区的贷款我们的方式是什么？不是通过封闭帐户管理，是根据项目的周期设定相应的周期，回到这个帐户来。但是这个做法有风险，因为银行对于如果开发商不能履行的贷款，对没有完工的建筑物不一定有处理权。对于上述贷款对应的抵押物是有一些资产，除百强企业之外，二级以上资质开发商的净资产大约为2600亿。目前中国房地产企业的声明周期为3.6年，每年死亡率约为25%。如果有房价下降的事情发生，当年在1994-1996的局部房地产泡沫，海南的开发商大概死了80%，日本当时死了大概50%以上。反映出贷款中有大量的成为大量贷款。通过分析，我们可以对集团进行贷款，不对项目进行贷款。2、完善预售制度；对有品牌、有实力、有保障了的。对中小开发商预售必须要有限制。3、多样化金融扶持手段，因为对这个行业越有利、越便捷这个房价就会越低。获得支持的难度越大，我们能够支付的能力就越来越糟糕。

    另外个人按揭贷款，约为1.82万亿，不良率约为1.8%。总体上来讲，按揭贷款的主要方式为浮动计息、等额还本复习贷款，目前每1元按揭贷款的抵押物市制为1.83元，平均期限为17年。

　　上述贷款中，需要考虑的风险因素是：

　　1、利率风险。当央行调整后，利率有一定的上升。短期利率下来都已经上升了，不可能不推动中期利率的上升。如果中长期利率也提高5点，国债也会下降10-13%。所以，我们可以确切地说，中国的低利率时代在05年已经到了底库，以后的利率是往上走的，走得有多快，我不知道。

　　2、经济周期风险和工资刚性；在经济状况不好的时候，对企业、个人的贷款也会出现问题，企业利润经济周期比工人利润经济周期变化要更大。

　　3、道德风险；如果借方不还钱，而这种行为没有得到法律的约束，将会引为广大的效果。不管是借谁的钱，根据贷款协议，你借了钱就要还，没有借口。

　　4、司法体系失败。

　　历史回顾一下：东亚危机之后，泰国、马来西亚和香港均出现个人按揭贷款严重违约，但是短期不良率上升非常快，但是中长期非常有戏剧性。一开始不良资产的回收非常高，后来就越来越低。如果房价猛然下跌，个人按揭贷款的风险是比较大的。

　　如果要化解风险的话，有这样一个分析：1、直客式按揭贷款；可以查一下他的购房状况，但是银行非常懒，让律师事务所帮我去查，我只管放钱就可以了。所以就出现了，商业银行的银贷职员和不良的律师合伙诈骗贷款。2、贷款出售和资产证券化，这是分散风险的办法，至少按揭代换接近6个水平，证券化也有5点几的水平。3、财政贴息。从世界各国来看，对于个人按揭贷款来说，已经是最优惠、最实际的。所以个人代换的利息应该根据市场规则来定，应该看周边的贷款情况如何之后再定。

　　之后是个人公积金贷款：约为2300亿，不良率约为0.13%。该制度源自新加坡住房强积金制度，到2005年底，全国住房公积交总额为9760亿，职工累计提取住房公积金3500亿，使用率为35.9%。

　　从居民购房使用贷款的方式来看，公积金贷款、商业性贷款和组合贷款分别占12%、75%和13%。

　　没有历史场景可以进行比较。

　　经过分析得出：1、精简地方公积金管理中心；2、公积金的归集、管理和方法由商业银行托管；3、以个人为对象的便利化的贷款发放。公积金他们能贷多少就贷，不关你的事，如果夫妻俩都有公积金的使用权就不要规定。

　　另外，公积金管理中心应该全国形成一个统一的框架。

　　最后，泡沫的政策。

　　泡沫破裂的代价：1万亿和3.2个百分点的不良。我自己买房的时候都不清楚自己想买什么样的房子，因为我的地位、收入和兴趣在不断地变化。

　　总结起来，我想讲在中国这个过渡尊重个人公民对土地使用权的物权性拥有，这是不可剥夺、不可让步的。这是我为什么不想做民意代表的原因。你让我代表的时候，我是不是始终会坚持你的利益，我应该支持谁？我不知道老百姓是谁？我只知道特定的群体应该做什么。

　　第二，如果你说我应该代表你，你怎么信任我。有可能一开始我是好人，但是我登高一呼的时候，你不担心我会成为洪秀全吗？

　　第三，本来这是我固有的权利，我书生在报纸上写点东西，你把不可让步的不可剥夺的权利，逐步让步和剥夺是非常不好的。对中国政府很想诚恳的说，一定要尊重土地现在使用者的对土地拥有权的拥有。政府拥有土地是整个腐败、成为关系的温床。能让利用公开化是非常理想化的。

　　第二，要分清市场和政府的边界，商人总是唯利是图的，你说潘石屹先生不想挣钱，就是指望太阳从西边出来是一样的。但是每个人基于自私自利的出发，但是最后导致地球的发展。像我当老师的，教好我的书，写好我的书，可以偶尔在上面胡说八道，是尽到我的本分。所以政府一定要尊重市场，不要有上帝的情节，以后自己有一双看不到手。另外对开发商、个人而言，不是他有多高尚、多纯洁，多有正义感，而是守法。如果你守法，即使我们臭味相投，我就敢和你多来往。对于他人的要求、对于企业家的要求，都要有一个边界，对他人的攻击限定守法。

　　对道德的要求，以道德优越性征服他人，以权利征服他人，指挥导致这个社会出现更多的伪君子。

　　第三、推进包括土地、资金和劳动力在内的要素市场的市场化进程。除了大不能税收增长之外。以前你想发财的话，你只要有权力就可以，拿到冰箱、洗衣机的票，你就可以发财。如果土地能详资金一样被流通，政府早就没有所有权，早被中央拿走了。对于中国而言，市场经济的建设，还有一个非常大的关口没有迈过去，因为中国不承认现在是市场经济，因为在要素市场方面来讲，他才是刚刚起步。

　　另外我不是政客，我不是官员，但是我想政策、决策都有成本，是国民福利增进的最大化或是国民福利减少的最小化。你的良好动机不能作为手段，我希望明天跑到共产主义，我搞了一个急风暴雨的革命，这个手段是正当的吗？政策是好政策还是坏政策，是取决于对公民福利的损害度。

(责任编辑：王燕)