本报记者 丁小莺 叶国靖发自上海

    历经波折的万科南都并购案近日又重启了并购程序。记者从知情人士处获知,万科已于昨日正式接管浙江南都,而前一天浙江南都房地产集团公司(下称“浙江南都”)的管理层被正式告知这个决定。

对并购事宜,浙江南都总经理王海光没有承认也没有否认。

    上海道邦投资咨询有限公司总经理林荣时认为,这是万科在二轮调控背景下的第一次大规模并购案例,接下来类似的收购还会发生。

    整体收购还是部分收购

    据悉,通过此次并购,万科将持有浙江南都51%以上的股份。一位接近浙江南都母公司南都集团控股有限公司(下称“南都”)董事长周庆治的人士则透露,浙江南都将把全部股份出售给万科,周庆治将套现退出。他还透露,万科此次并购将全部以现金支付。

    去年3月,南都出让浙江南都20%的股权和上海南都70%股权售予万科,以此套现18.5785亿元的股权转让价款。

    有业内人士认为,周庆治放弃浙江南都控制权的决策,有两大原因：核心人才外流严重和关键项目举步困难。南都在内部人才失血的同时,市场形势也在发生巨大变化。南都的“周徐团队”(即周庆治拿地、徐广跃操作开发)是当年杭州楼市的黄金搭档,可这种组合随着2004年徐广跃带着一帮精英团队另立门户而崩溃。另外,一年多来,南都的声音在杭州楼市渐渐沉寂,其重要楼盘的销售也乏善可陈：远郊大盘良渚文化村受制于整个远郊楼盘的不景气；以精装修策略登场的倚天广场销售乏力。周庆治在“周徐团队”解体后早早地收缩战线。

    最初方案

    自2004年年底到现在,万科对南都的并购可以说是经历了一波三折。传闻最早起于2004年年中,由于没有进一步的消息而不了了之。2004年底,伴随万科、南都的紧密接触,并购传闻再起。2005年3月,万科以公告形式宣布收购浙江南都20%、上海南都70%的股权,并在公告中表示“不排除双方进一步合作的可能”。

    当时,《第一财经日报》获得的可靠消息是,这只是并购方案的第一步。整体方案是,第一步,万科以现金收购浙江南都20%股权、上海南都70%股权；第二步,万科继续增持浙江南都股权至50%、增持上海南都股权至100%；第三步,万科收购浙江南都剩下的50%股权,从而完成整体并购南都。并购的支付方式,第一步是现金支付,第二、第三步万科则将采用股权支付方式,即定向增发的方式。并购完成后,周庆治将成为万科的第一大股东。

    据了解,这个方案曾经是万科董事长王石和周庆治之间的协议。由于情况的变化,这个方案后来没有实行。去年,万科的第一大股东华润对自身产业结构进行了调整,调整后房地产成为其主导产业之一。上述知情人士透露,华润改变态度,不愿放弃万科第一大股东的地位,正是该方案流产的主要原因。

    新闻分析

    收购悬念

    丁小莺

    虽然万科并购南都的具体方案还不得而知。可以肯定的一点是,双方不会按之前所订方案进行。在进行宏观调控的这两年,房地产市场形势悄然改变,万科、南都所处的合作环境、各自的利益诉求也发生了变化。

    如果按最初的方案,对周庆治来说,结果中最重要的一部分,可能是他将成为万科的第一大股东。按后来的合作方式,对万科来说,其收获在于“拿地”,一次性增加了200多万平方米的土地储备,但它是一个房地产开发公司,对另一家开发商进行20%股权的股权投资,并不完全符合其利益；而周庆治,在市场高位、风险较高的时期出售一部分股份套现,被业内盛赞为高明之举。但如果按最初方案,他的收获将更多。

    现在,万科对南都的并购方案,业内也有两种不同的猜测。这两种说法都有实现的可能性：一,万科51%控股浙江南都,持有上海南都70%的股份不变；二,万科通过一次或多次增持,整体收购南都,包括浙江南都和上海南都。

    显然,对万科更有利的将是第一种方案,这样它支出较少的现金就可以达到控股目的。毕竟,目前房地产业仍然是“现金为王”。万科早就在年报中宣布,预计今年投入200亿元,用于项目建设资金以及用于增加1000万平方米的土地储备,它的资金压力并不小。今年万科计划在资本市场再融资,正是为了满足其资金需求,但能否实现,目前还充满不确定性。